出售新建筑并购买现有物业——陷阱？

大家好，

我们一直是默默的阅读者，现在也有一个请求：

关于当前情况的简要说明：
我们（30岁女性 + 30岁男性 + 1岁孩子 + 另有一个孩子计划中）于2021年搬进了我们新建的房子。出于各种原因，我们在考虑是否再次搬迁。我们知道从经济角度来看这并不明智。但我们仍然想了解这件事如何进行和实施，以及我们应该设定怎样的财务预算。

目前我们的收入来源有一份工资（净收入2550欧元）+育儿津贴（250欧元）+租金收入（300欧元，所有费用包括预备金和税费均已考虑在内）。
因此我们每月有3100欧元可用，贷款还款额为750欧元。目前这样是够用的，没有缺少任何东西。当然，现在存款比例不高，但有足够的储备金。将来我们计划要第二个孩子，所以暂时不能指望第二份工资。

我们当前的贷款余额大约是225,000欧元。对于新建房屋，我们估计售价大约是550,000欧元（我们自己评估的价值）。贷款提前偿还将产生约25,000欧元的违约金。

以上是目前的情况。接下来该怎么做？

应先与银行沟通吗？这个流程会是怎么样的？

现在的大约1%的利率可能无法转移到新房产上。按照目前的条件，我们还能拿到房贷吗？如果月供保持750欧元，利率为4%，贷款额度约为170,000欧元。这现实吗？

如果手头还有一笔贷款，买新房的流程是怎样的？什么样的时间顺序比较合理？

如你们所见，我们目前还有些迷茫，非常感谢任何帮助。
如果信息不全，请告诉我们。

此致敬礼

按照每月固定支付750欧元和4%的利率，这大约是170,000欧元。这现实吗？

170,000欧元的4%利息每月超过550欧元利息。
这样750欧元中几乎没有剩余用于还本。

此外，还有建房等的双重负担。

我看你们的融资方案没有出路。

问题是，你们在想去的那个地区，用17万能买到什么？

你们确定提前还款违约金了吗？如果旧贷款大约是1%，除了一些费用，违约金不会剩下太多，因为目前利率高得多。

此外，还有在建房等方面的双重负担。

方向是新建->现有房产，所以如果不需要太多修复工作，这应该不是问题。

你们确定还会有提前还款罚金吗？鉴于利率大幅上升，这通常会接近零，因为银行现在可以获得更多的收益。

我认为关键问题在于相对较低的收入。在较高利率下，偿还贷款的空间非常有限。另一方面，4个人找到租金低于1000欧元的住房也比较困难。

对你们来说，进一步融资的前提显然是先解决旧的融资问题。因此，我建议几乎同时进行两笔交易，卖方的公证日期安排在前几天。

非常感谢您的首次反馈。

在我看来，不应存在双重负担，或者在一定时间内也是可以承担的。我们实际上正在考虑从新建房屋换到现有房产。

关于提前还款罚金，一个“聪明”的在线计算器给出了答案。听起来合理，这笔费用可能会明显较低。我确实需要直接向银行咨询。

此外，除可能的贷款外，还应考虑新房销售所得扣除债务后的资金。我的简单计算如下：

550,000 房屋售价
-225,000 未偿贷款
- 25,000 提前还款罚金（金额尚待确认）
+170,000 可能的新贷款

因此，购买现有房产的资金大约为445,000。

这个简单的计算是否合理，还是您认为会有问题？

你们有具体的房子报价是445且不需要额外投入吗？购买附加费用、装修等？