购买和融资联排别墅——现实且可行吗？

大家好，

经过较长时间寻找自住房（区域内需求高而供应少），我们现在正准备购买一套联排别墅。我们目前正在审核如何/是否能够以最优方式实现财务安排。

关于我们：

[*]均为39岁，均为受雇员工
[*]2个孩子（5岁和8岁），没有计划增加孩子

收入和资产情况：

[*]家庭月净收入（含儿童津贴）：约6,500欧元，另加每年约10,000欧元的特别支付
[*]自有资金：约250,000欧元

房产概况：

[*]土地面积：600平方米（该地区地价目前约500至800欧元/平方米），但地块已大致一分为二，分别为1块建设用地和1块农业用地
[*]联排别墅，建造于2000年，结构坚固，状况良好，居住面积约120平方米，另有地下室、车棚、大型整洁花园区
[*]期望购买价格：600,000欧元，外加附加费用

我们目前已有若干初步融资方案，彼此大致相似：

[*]100%全额偿还贷款（600,000欧元），由4个部分组成，利率固定25年（KfW贷款10年+建筑储蓄合同，1笔建筑贷款+建筑储蓄合同）
[*]每月还款额约2,400欧元
[*]拟使用自有资金支付购房附加费用（约50,000欧元）、装修费用（约50,000欧元）以及投资/储备（如ETF等），以期通过每月提取部分收益用于还贷，将月负担有效降低至低于2,000欧元。

那么，大家怎么看这个计划——现实且可行吗？我们还在考虑将土地分割为两部分进行评估的影响。对于作为花园用途，可能不会带来大问题，但对于当前房产评估和未来价值增长，可能不利。这个融资方案（100%融资，建筑贷款+建筑储蓄合同，自有资金投资并提取部分用于还贷）是否是个可行的路径？

感谢大家的意见！

嗯，

融资金额和收入相符，尽管我更喜欢不计算儿童补助/奖金，这样更稳妥。

我只是想知道为什么一定非得是100%，如果你们有25万欧元存着的话？

如果你们每月要支付2400欧元，并且持续25年，那么你们为融资支付的利息等费用将超过12万欧元。

即使你们在这次融资中只用10万欧元自有资金，那剩下的15万欧元需要带来怎样的回报？

假设你们可能多投入5万欧元自有资金，且利率显著下降。

也就是说，如果你们在55万欧元上节省了0.1-0.2%的利息，那意味着投资回报率必须比这5万欧元的成本高出1-2%的利息。

如果利率大约是1.5%，那么投资回报率至少必须达到2.5-3.5%（且是税后！），也就是说每年至少必须有3.6-5%的收益。

所以我建议这里做几个假设计算，看看如果多投入2万、4万、6万欧元自有资金，情况会如何。重点是看看最终自有资金投入尽可能少，但能获得最优利率。

感谢你的回复。关于儿童补贴，你肯定是对的，这个可以有不同的计算方法，另一方面，这一点至少是确定的，而许多其他收入/支出则相当不稳定，且更难预测。

关于融资金额，我们目前确实按照你所描述的方式进行：目前我们正在审查，最高可以融资到多少金额，然后查看贷款金额/成本和（假设的）投资收益之间的最佳平衡，以获得最佳的整体情况。

很棒，其他情况请联系 ;) 即使我应该帮忙融资

我们现在正准备购买一套联排别墅。目前我们正在审查如何/是否能够（最好地）实现这一财务安排。

希望你们之前已经确认过“是否”，否则顺序就不太对了。否则问题是，这些建议有多可靠——也就是说，这些建议是否会被批准，因为我觉得这个利率已经相当高了，而你们本可以大幅降低。银行一般都会算账——而且通常比客户更厉害。 ;)

合适。为什么有人想在ETF中留着超过10万欧元的“游戏钱”，我一直不明白。我会减少贷款金额。