银行的房地产评估

你好，

所以我们买房子的想法不是突然从今天开始的。这已经有两年多了。遗憾的是，因为收入不太好（这在梅克伦堡也是显而易见的），我们从来没有存下任何自己的资金。我们还很年轻，分别只有22岁和25岁。

我觉得这跟麦克Pom州的关系不大，更主要是你们的年龄。而且恕我直言，22岁和25岁就考虑买房——在我看来——相当大胆，甚至有点冒险。你们的人生还在前面——你们真的相信能在这么早的阶段做出影响余生的决定吗？

……我现在主要是等银行的反馈，还缺房子的照片、尺寸和土地登记簿的登记信息。但卖家有一个先生负责一切，会和我联系。

你绝对不能——我重复，绝对不能只相信卖家或被委托的中介的话。他对他的委托人负责，而不是向你们全面透露房子的状况以及修缮/翻新需求。他不会100%骗你，因为那样他会违法；但他也不会完全告知你可能的后续费用及由此带来的后果。

这就好比一个中介在“世界角落”拿下了一块地，他推销时不会说：“远离任何基础设施，必须开车才行”（虽然事实就是如此），而会重点强调“乡村生活及其优点”。这并非完全欺骗，但也绝不是全部真相！

我们已经两次和房主看过房子，房主私下卖房子，没有中介，只委托那位先生处理书面手续（公证等费用）。我们不需要为他付费，不像有中介要收取中介费。

我希望这是事实。因为如果房产是有中介介入的，而那个“先生”替卖家办事，卖家至少要支付中介费。通常卖家会把费用转嫁给买家……即通过约定的售价包含。

我之所以回复你，是因为你们确实还很年轻，且——根据我对这个帖子内容的理解——你们只盯着如何以看似优惠的条件买到房产。这种想法“可能”会因各种原因对未来的保障带来风险。卖家——那对年长的夫妻——希望卖掉房子，而你们“爱上”了这套房子，几乎就是“请买我”的状态。我不想怀疑他们有恶意，但如果房屋结构有损坏，而他们自己都未意识到呢？你们看不出，无法判断修缮所需的工作量。

为便于理解，我在建筑行业已经工作了17年，几乎了解所有的坑——但即便如此，我也不能保证一处待售房产不存在隐藏缺陷。为此有专门的人——评估二手房的专家，他们专职此道，持续进修。

还有一点：银行在批准贷款前，会派员实地查看房产。只要评估员认可房价，通常会同意一定额度的贷款。但——重点是——他不会告诉你他的价格依据，也不会给你书面文件证明价格合理。他只对委托他的银行负责，而银行决策者通常了解不同年龄房屋所需的维护支出。

换句话说：如果评估员认可价格，银行也同意贷款，你大概率能拿到贷款。但那个评估员通常不是专业的鉴定专家；如果你买了房后发现修缮费远超贷款额度，必须替换重要且昂贵的结构或设施怎么办？你不能让银行员工或银行承担责任，最终可能面临一个不确定的未来。

建议你通过自由鉴定师协会寻找一位专门评估二手房的鉴定师，购房前和他一起实地查看房子。费用相对可控且可计入贷款，还能抵税。但这样你才能保证万无一失，知道自己不是买了“袋鼠宝宝”（买猫没看袋子）。如果之后，即使有鉴定报告，仍发现重大缺陷，你可以向鉴定师索赔。所以这笔钱花得值！

莱茵地区的问候

你好 Jenny0503，
你写道你在10年期限内每个月大约支付600欧元来偿还150000欧元……这确实没错，但如果利率固定期满后，你们还有大约115000欧元要偿还，你会怎么办。没有人能预知10年后的利率……如果那时你们需要以4%到5%的利率进行续贷，情况会很紧张，你们很快就会达到每月750欧元的还款额……抱歉，两个人2700欧元的收入其实并不多……如果有一份工资没了……还有人能承担这笔月供吗？
我建议你认真考虑，肯定要多攒点自有资金，这会让你们的处境更好。

祝好，Frank

我上周五把所有东西都交给银行了，他们会在本周末联系我。

再说一遍，这位先生不是那种会因为代表委托人而把事情说得好听的中介。不是的，这位先生是卖家的朋友，同时是专家。他没有把事情说得好听，只是把我们为银行所需的一切都给了我们。

我们也考虑过，只申请覆盖房屋贷款、土地购置税和公证费的建筑贷款。总共大约是132000欧元。
剩下的部分我们想通过私人贷款来筹集，计划在7年内还清。
这样，我们的贷款期限更短，月供也会低一些。
我算过了：这样我们大约能节省50000欧元。

我们还有一些关于房屋的数据：
建造年份：1968年
翻新：2012年（内部、保温、供暖、窗户）
屋顶：2003年
新的颗粒供暖系统
1872立方米（我认为银行需要这个来计算）

再说一遍，这位先生不是为了委托方说好话的中介。不是的，他是卖家的朋友，同时也是鉴定专家。他没有美化任何事情，只是给了我们银行所需的一切资料。

你好，Jenny，

即使冒着重复的风险，

无论是谁向你们介绍房子的——他是卖家的朋友。一个是朋友的人，又能有多中立呢。
如果你们的一个朋友要帮你们卖东西，会表现得对潜在买家完全中立吗？还是会试图帮你们（他的朋友们）争取一个好价钱。

这里没人想害你们。这里的提示是希望帮你避免错误。

因此强烈建议——找一个中立的鉴定专家。

f-pNo，有时候我觉得有些人就是不愿意接受帮助。在这种情况下，只有一句话：人生是自己的锻造者……