新建筑的报价比较和流动性规划，有经验吗？

大家好，

在今天阅读了这里许多非常有帮助的帖子后，我立刻注册并想描述一下我们当前的情况：

我们是一个四口之家，有两个小孩，远离熟人和亲戚（因此我们只能依靠自身力量，因为我们都工作，没有时间和精力再投入更多）。
收入（净收入）：约6300欧元
支出：约2700欧元（其中超过900欧元用于托儿费。我们的生活非常节省，目前主要支出确实是孩子 :D。约1400欧元暖租）
自有资本：约50万欧元（我们只打算使用其中一部分，这取决于理想的融资方案）
私人贷款：15万欧元（15至20年内还款，无利息）
KfW300贷款：22万欧元（如果我们2025年建房，可以申请。需满足KfW40 + QNG标准。10年内还清贷款，然后利率约为0.1%-0.2%）

我们目前正在申请距离蒂宾根附近一个新建住宅区的地块，售价为650欧元/平方米 --> 总地价：229000欧元，不含附加费用
我们是完全的外行，动手能力不强，过去几周做了大量了解——但仍处于起步阶段。我们已经收集了一些关于整体结构建造、实木结构以及多家木结构框架建造供应商的报价。
我们计划的房屋：

无地下室（在收到第一批报价后直接剔除了地下室，因为费用太高）
车棚（住宅区不允许建车库）
170平方米基础面积，2层全层楼，带地基板（也为弥补没有地下室和车库的影响）
至少5间卧室（2个儿童房，主卧室和2个办公室/客房，用于家庭办公）
新建住宅区有集中供热系统
要求为单坡屋顶，且所有屋顶必须绿化

我们已经做了一些初步的样板比较，对自己特别想要的东西有较清晰的了解。需求不多，大多数情况下我们能接受建筑和性能说明中的标准配置。

现在说说真正的问题：

现有关于房屋+车棚+光伏+储能系统的报价全部超过62万欧元。我估计附加费用（建筑附加费用、户外设施、厨房、集中供暖接入费、设计师费等）约为10万至13万欧元。因为缺乏经验，网上数据差异较大，我的感觉是还会有一些预料之外的开销。

因此总成本大约为：

地块 + 附加费用：约24.9万欧元
房屋 + 车棚 + 光伏 + 储能：约62万欧元
附加费用：约11.5万欧元
合计：约98万欧元

如果我根据这些费用计算银行贷款还款、私人贷款还款和KfW300贷款还款的月供，已经超过每月3000欧元，而且这还不包括附加费用、维修储备等。如果算上这些费用，每月大约需要3600欧元左右。我们的融资顾问说银行不会提供更高额度贷款，因为我们的收入不足以支持。

我们真的感到非常拮据，主观上觉得买房能力太差很沮丧。
我的问题是：我计算错了吗？还是我们的需求太高了？在100万欧元以内买房，真的只能买到120平方米的联排别墅吗？

我对房屋建设或房屋建设费用了解不多，但我有关于费用明细的问题。支出是2700欧元加上1400欧元的暖租费，总共是4100欧元吗？自有资金应该以保守方式存入大约3%利率的活期存款，每年带来约1.5万欧元的收益，这部分收入是否已被计入？

编辑：这1400欧元不包含在2700欧元内。这些是单独的支出，但在买房后会取消。

自有资金已经投资（股票、ETF、活期存款），我目前预计未来几十年每年能有4%的收益率。但这并没有太大改变每月负担对银行来说过高的问题。将贷款期限延长可能是可行的，但因为我已经40岁了，所以不太愿意选择这个选项。我实际上不想在退休后还贷款。而且，KfW300贷款期限延长后，由于利率升高（虽然仍然很不错），吸引力会迅速下降。

当我这样读的时候，我开始产生怀疑。100万买一套房子，加上两个孩子，收入虽然比较高，但最终还是一个普通的家庭收入。你肯定有很多自有资本，但你又说你们住得离亲戚朋友很远。

不如换个角度考虑。去东德某个风景优美的地方买一块漂亮的地皮。那里你的孩子能被非常好的幼儿园照顾，你们能毫无压力且马上得到两个名额，而且两个孩子的费用也不会超过200欧元。那儿只会有德国孩子。几年后你们会有好的学校，萨克森在教育监测中排名第一。

你们会马上找到一份收入不是很高但非常不错的工作。不过你们其实也不需要太高的收入。

你甚至可以用一半的钱、全靠自有资本盖房子。你有那么多自有资金。我们也从纽伦堡搬到了萨克森-安哈尔特。我找到了很棒的工作。我唯一觉得遗憾的是我没早点搬。

房子是无贷款盖的，我们当时为地皮的开发费用每平方米只花了6欧元。但现在这边根据位置好的地皮已经价格在20到50欧元之间。

除此之外，我女儿在这里读全州最好的学校。虽然私立学校每月要150欧元，但一切设备都是崭新的，学校有游泳馆，有医疗服务，有两个班主任，每班只有15名学生。孩子们都是讲德语的，这很正常。

这里没有堵车，没有拥挤的超市，我喜欢东德人那种悠闲的生活。

你买一块地花5万欧元，花50万欧元盖一座小城堡，拿20万欧元自有资金，再贷款30万欧元。每月还款也许只要1000欧元，而且还能省很多其他费用。

在你给自己套上这么重的枷锁之前，三思。

资金方面这无疑是最好的选择，但我们更想搬到靠近斯图加特的地方，因为亲戚都在那里。财务上甚至比在图宾根更难实现。

我们已经在二手市场寻找了5年，在这里周边，凭借这么低的收入真的很令人沮丧。核心翻新和新建一样昂贵，而那些未经翻新的老房子价格已经超过40-50万欧元。

我们也考虑过规划好的联排别墅和双拼别墅，但它们总是太小，而且房型设计奇怪。儿童房大约10平方米，只有一层是阁楼。只有买了房子之后，才能私人改造房间，但最终成本又会高得离谱。

有人有同样的经验吗？或者有什么节省开支的建议，或者哪里我们的计算有误？例如，带有光伏支架的屋顶绿化就已经需要大约3-5万欧元（根据报价）。是否有必要将这部分外包或者自己来做？

我们因此真的感觉很穷

有50万自有资本？相比没有这种缓冲的真正贫穷的购房者，你其实是被优待的。纯属奢侈。

还是说要求太高，低于一百万预算只能买120平米的排屋？

这当然也和你们那里的昂贵地皮有关——我敢打赌，也和你们的要求有关。如果我建一个每平米3500欧元的房子，那就是非常高档（=贵）。

如果我把银行贷款的每月还款额、私人贷款的偿还以及KfW300贷款的还款计算进去，我每个月的支出已经超过3000欧元了

你是怎么算的？
为什么不投入40万自有资金，找更便宜的房屋供应商，而且不要不顾一切地提前还款（10年KfW贷款=8年还清，如果经济条件允许可以这样做——但你们的流动资金看起来并不允许）。

私人贷款20年：625欧元
KfW贷款30年：730欧元（根据免还款年限浮动）
剩余贷款36万：1500欧元
总计2850欧元每月。

==> 如果换个房子（稍小，要求低一些），你的月供轻松能压到2500欧元。

剩下的3800欧元够用吗，这得你们自己决定。

那500欧元的儿童补贴怎么处理？你也得把它算作收入。

包括维护储备金等。

新房子初期根本不需要这些。钱多了可以开始做，也可以等孩子上学后幼儿园费用没了再开始。头五年房子有保修期，这期间你不需要维修或投资。然后应该还有10到20年什么事都不会发生。到那个时候再考虑花钱（除非你每四年需要换新的实木地板，或者每10年根据最新潮流装修浴室）。但其实房屋寿命更长。你还没有安装暖气，坏掉的风险更低。
屋顶：40-50年
浴室/卫浴：当你不喜欢的时候更换
其他：当你不喜欢的时候更换
技术问题：难以预测，因为除了光伏/逆变器，不会有什么坏掉导致高额费用的东西。