对象评估 – 是否可能进行初步的由外向内评估？

你好，社区，

我是这个领域的新手，有一件事在寻找房产时困扰着我，但我还没有完全搞明白，那就是房产评估的问题。我这里不是要一个完美的评估报告或近似的水平，而是一个初步的外部视角来做分类。

我目前的方法让我有些怀疑，因为我总感觉自己遇到了很多便宜货。这让我难以置信。

我在分析一个地点的房子时使用两个参数：

[*]房屋平均每平方米价格
[*]土地每平方米价格的低端（基准地价）

加上我对房屋状况和配置的主观评估。我们看的房产不需要修缮，通常配备良好。

我把两个数值都乘以房屋和土地的面积，然后相加。这样我试图得出一个粗略的、“合理的总价”。为了保守计算，我总是取价格区间的低端。
但我经常得到的估价远远高于购买价，所以许多房产看起来像是便宜货。

举例说，丁戈尔芬的一栋房子（据我了解，我不能发布链接）

162平方米居住面积，776平方米土地
建于1981年，2008年装修
维护良好，全地下室，有壁炉，桑拿，阳光房，光伏系统+热泵，地暖

丁戈尔芬数据：
基准地价低端520欧元/平方米 -> 土地约40万欧元
房屋平均每平方米价格3000欧元 -> 房屋约50万欧元
我的外部总估价：约90万欧元
售价65万欧元

错误在哪里？

我知道准确评估要考虑更多参数，但很粗略的方向应该用简单方法也能得到，对吗？我其实只想要一个大致的估算，帮助我做分类。

非常感谢大家的反馈！

3000欧元/平方米是针对新建建筑的。依我看，你需要降低这个数值，因为结构是二手的。

土地基准价下限520欧元/平方米 -> 仅地块约40万欧元

不要取下限，而是取具体数值。这个数值可能会针对“地块深度20米”进行标注。宽度20米的话，按土地基准价计算只有400平方米，剩余部分作为花园用地（可能只有土地基准价的20%）。

1981年建造，2008年翻修

房屋的平均单价3000欧元/平方米

那过去43年的折旧（AfA）在哪里？3000欧元/平方米是按现行标准计算的新建房屋造价。

房屋的平均单价3000欧元/平方米 -> 仅房屋约50万欧元

附加建筑费用、地下室、车库等费用考虑了吗？
该地区此类房产的市场调整折扣是多少？

错误在哪里？

错误在于你没有房产评估经验。

我知道精确评估需要很多其他参数，但用简单方法不也能得出一个大致方向吗？我其实只想有一个大概的估算，方便分类。

作为外行几乎不可能做到。与类似地段的相似房产比较才是最好的估算方法。

实际上，私人通常会高估自有房产价值95%，而经纪人往往会稍微高估以便能够谈判降低价格。

总结：考虑的参数太少。价格定错了。

因为你没有房地产评估的经验。

这让我笑了。直接、诚实、公平。

与类似位置的类似房产比较是最好的近似值。

好的，我接受这个观点。

如果有任何简化的方法能通过一份房产说明书进行粗略估价，我会很感激得到提示。
我愿意花时间稍微学习一下。

如果有任何简化的方法可以根据摘要进行粗略评估，我非常感谢提示。
我愿意花点时间稍微阅读一下。

如果具体了，就在这里告诉我们信息。我会很乐意帮你看看。

作为一名感兴趣的人，我确实会看到不少装修积压的问题。
那里有提到的燃油暖气系统，显然还有旧电路。
很可能没有地暖，倒是有旧的油罐和层压地板，正如上层楼铺的已经磨损了40年的地毯。
考虑到最漂亮的房间会被用来做房产展示，我不想知道除了这张照片中那间比较实用的厨房和厕所之外，主浴室会是什么样子。
没有外观照片。这栋房子在这方面也毫无亮点。
因此，估计得花上六位数的金额，把它改造成一个现代舒适的避风港。