德国南部的新建单户住宅

大家好，
在地下室帖子里我几乎是一上来就直奔主题了，所以我想把这里当作一个自我介绍和收集想法的线程来用。有些内容可能看起来有点混乱，但肯定会逐渐理清。
我们二月份要迎来第一个孩子。因为两居室长期来看确实有点太小了，所以需要一个更大的房子。康斯坦茨这里的房市名声很不好，所以我们没在这里直接找太久，而是马上（多亏了疫情居家办公）把注意力放在稍远一些的地区。刚开始我们更多是在现有市场找，但看到那些被出售的破烂房子，结果意外走上了建房路，还真的幸运地在Stockach-Pfullendorf附近的新建区找到了一个地块。那个区这周开始开发，估计夏天以后就能开工建房了。

这边给大家列一下基本情况：
- 他/我 33岁，从事软件行业，工作地点康斯坦茨，来自农村
- 她41岁，是Hegau地区的一名教师，来自一个不存在的城市
- 有一个孩子即将到来，没有进一步计划，考虑到她的年龄也不太可能
- 目前2.5个房间，约65平米，住在一个漂亮的住宅楼里……
- 基本上我们不需要特别花哨的东西，没有复杂的智能家居，不需要大理石和那些奢华装饰，只要稳妥漂亮就好。我们建房不是为了实现一个长期梦想，而是不想花半百万折腾老房子的翻新。如果品质合适，墙面用普通涂料和地板用复合地板对我们来说都可以
- 因此我们对直接用成品房厂家或者样板房的“标准”户型没太大问题
- 既然要建房，能源方面也得合理，我们不想用那些政治上受限的建造方案
- 自己动手只能有限度，因为我们不是专业，也没什么相关人脉。而且新房离现在住的地方远，晚上突击做也不现实。搬进去前的周末涂漆没问题，搬进去后搭车棚、露台和花园也OK
- 施工合作方必须靠谱

地块和资金情况
- 地块约700平米，单价98欧，总价7万欧，地块形状比较接近长方形
- 有12万欧自有资金（还有点备用金）
- 贷款和产权完全由我承担（因为没结婚，也没计划共有财产）
- 总预算大约50万欧
- 月还款目标1500欧
- 按此还款，计划25年还清，中期也考虑几次额外还款，目标可能在20年左右

预算大致分配：
- 地块7万
- 地块附加费用0.5万
- 建筑附加费用6万
- 地下室5万
- 厨房1万
- 车道、车棚、露台部分自己动手1.5万
———
21万
剩余大约29万给房子本身用，计划来看应该有点紧张
预算需要留有缓冲

我们目前的大致愿望清单
- 不要太大，120-130平米左右
- 高效、现代的房子
- 光伏系统（可能带储能）
- 地暖和热泵
- 我在一楼有一个书房（主要是因为大部分时间在家办公）
- 二楼主卧，一个书房兼客房和备用儿童房给她用
- 大型开放式厨房+客厅
- 地下室
- 雨水收集池
- 双车位车棚加一个拖车库

关于建房的初步接触是通过当地Town & Country合作伙伴的一个广告。顾问挺亲切，Geisingen的样板房看起来也还不错，但我觉得风格有点保守。按能效标准是EnEV16，标准配备是燃气采暖。当然可以升级，但不确定热泵在能效标准当下是否划算……而且样板房部分地方墙面有裂缝，也不利于印象。优点是基础价便宜。现阶段：已进行两次谈话，参观样板房，还没要到施工说明书。

然后稍微关注了成品房。大部分厂家标配KfW55，这更合我们心意，也方便在安装光伏（可能只有储能准备）后升级到KfW40+。去过Villingen-Schwenningen的展示园区，和Schwabenhaus聊过，感觉顾问想尽量压低预算，还强推带探孔的地源热泵。活动房的装修等级看着成本还得上扬。参观了Heldhaus，整体还挺喜欢，但预算方案超出10万欧左右。

今天跟Schwörerhaus约了面谈。活动房的户型比较合适，地下室和KfW40+组合有点问题。总体印象不错，快速浏览的施工说明也没让人觉得这房子住着不舒服。看看第一份报价如何。我觉得这方面风险不大。
下周还有和Weberhaus的预约。我们挑了一个很喜欢的户型。价格是目前最贵的，但价格包含了40+标准和智能家居。

目标是圣诞节前把继续谈的公司筛到最多两家，明年确定一个施工合作伙伴。春季主要时间要留给宝宝，不仅仅是房屋规划。

关于地下室或地下室替代空间，我之前已发过些想法。地下室的保温费用几乎把额外补贴用尽，光伏储能就得自掏腰包。回程路上还想了，是否先建一个KfW55的房子，暂时不做额外的保温。采暖成本差别不大。厂家先预留光伏管道和储能准备，几年后储能设备价格便宜了再装。这样总体预算更稳妥，比KfW40+更符合预算。

以上是我目前的想法。我漏掉什么重要的了吗？

在我几乎是闯入酒窖主题后，我想把这个用作自我介绍和收集想法的主题。

这在某种程度上算是一个中等偏上的好主意，因为这里在平面图和融资板块的风向非常不同，作为外行，你必须快速学会在善意的批评者和自以为是的人之间自我保护。最好分别在不同主题中讨论财务和技术/设计的房屋建设——顺便说一下，融资板块基本没有11ant的存在 ;-)
如果已经有了具体的地块，也应该更详细地介绍它，最好包括其规划和地形的框架条件。
弄清楚你们想要什么标准——最好早些把那些想让你们相信某些对你们不重要的事情，靠资助项目基本上是零成本的供应商排除出去，视他们为废话者或骗子。对于普通消费者来说，有节能条例——超出这个标准的房屋是面向“先锋派”客户群。通俗地说：如果你们不是每个月多次在有机商店购物，那就把KfW40甚至被动房留给其他建房者吧。或者像 说的，简单、坚固、可靠。不要发明新轮子：任何标准偏差都会产生成本（不仅是金钱），所以选择少数几个你们愿意为之奋斗的方向，如“生态可持续”或者“智能”。要同时兼顾多个方向需要超出常人的财力和技术学习意愿。如今你可以围绕不同的抽油烟机设计进行深入研究，但其实没必要 ;-)

关于融资的问题，我现在反而不太担心。预算已经大致确定，而且一定能找到一家银行以合理的条件提供贷款。现在的关键是要让需求与预算相匹配。开工前就超预算可不行 ;)
所以也在考虑是否不选择KfW40+，尽管我觉得带电池的想法很有趣。但最终这更多是一个附加项，而不是硬性要求，因为这可以相对容易地后期加装。补贴差了1.2万欧元，这不足以弥补预算和实际需求之间的差额。

我今晚会介绍一下地块，不过遗憾的是，我们到目前为止还没有太多细节，只有一份图文规划图的扫描件，上面标出了还空着的地块，参观时我也拍了一些照片。但由于基础设施建设才刚开始，确定准确的界限和估算倾斜度自然比较困难。

关于融资这个话题，我现在倒是不太担心。

我也不担心你的融资问题，而是担心你的精神和心理健康，因为当你在同一个帖子里同时被人以同样的方式告知该如何看待你的计划时——这只是因为这里讨论社区的组成在基础部分和融资部分完全不同。在一个领域，你的胸甲必须是防弹的，而在另一个领域则必须是防刺的 ;-) 你必须轮流捂住一只耳朵，否则当有人一边对你说：“把你的楼梯从泥巴区转出来”，另一边又说：“我的毛净收入计算器说，你的计算不对”，你会疯掉。

由于我们个人定制的房子可能不划算，墙壁和楼梯基本固定，只有通过完全不同的平面图才能改变。因此，希望此类讨论在这里能避免。但我想我今晚也会再改一下。

50k的地下室非常有挑战性
290k用于120-130平方米应该是可行的。会取消KFW40+。
你们的房子不大。做一个详细的空间规划。不是厨房、卧室、浴室，而是
带半岛的厨房，4米连续工作台面
卧室配2.20米长的床（因为你是个巨人），4米衣柜+1米毛巾架
6米书架，超大沙发等等。
你的面积没有余地。大面积可以弥补规划错误。
每个你喜欢的平面图上画出你的家具布置。这样你能从众多图纸中找到适合你的平面图。还有规划许可证不是每栋房子都能建在任何地块上