多户型住宅 - 建筑储蓄合同及预融资合理吗？

亲爱的论坛，
我家有一块非常漂亮的地块，地段极佳，目前还未建设。我计划在那里建一栋带6套公寓的多户住宅，作为养老保障。我做了一些了解，这将是一栋Kfw55标准的房子，建筑师初步估算大约需要110万欧元。其中60万欧元将通过KFW贷款融资，贷款期限30年，固定利率20年为1.5%（或者可能只固定10年，然后利率降至0.75%。看我是否愿意承担这个风险……）

剩下的50万欧元需要另外融资，今天我去了LBS。那位友好的先生给我提出一个建议，让我做一个组合方案，包括一个同样金额的建房储蓄合同和整个项目的预融资。也就是说，我以1.69%的利率贷款50万欧元，期限约15年，但不还款，而是将钱投入同样金额的建房储蓄合同。等合同达成分配资格后，我一次性还清贷款，然后分期偿还建房储蓄合同。优点是整个期限内利率固定，可以随时提前还款。从我看来缺点是：我头15年要支付这50万欧元1.69%的利息，存款本金不减少，因此自然也无法节省利息……

这个方案让我觉得有些奇怪。我知道几年前利率还在4-5%，而目前的低利率阶段可能是个例外。但说实话，我更倾向于认为这将像日本一样发展，利率不会再上升。在这种背景下，我真的应该这么保守吗？毕竟我为建房储蓄合同付了不少手续费等等。有人对此有看法吗？

谢谢！

还剩下500,000欧元需要通过其他方式融资，为此我今天去了LBS。那位友善的先生给我提了一个建议，让我做一个组合套餐，包括一份金额正好为该数额的建筑储蓄合同和整个项目的预融资。换句话说：我用1.69%的利率借一笔约15年期、500,000欧元的贷款，但不偿还贷款，而是把钱投入到相同金额的建筑储蓄合同中。

那位友善的先生因此拿到一大笔佣金。 :cool:

一方面， 说的是对的，另一方面也必须考虑到，建筑物的利息属于税务相关的费用（V+V）。

因此，这种情况例外地不算太糟，尤其是这只占一部分（<50%）。

无论如何，最好请一位税务顾问。这在你事先，特别是对于这个规模来说，应该是值得的。

Toxi，这里不仅仅是融资50万，而是总共110万。

重要的是，KfW不是一次性申请整个金额，而是分6次申请每次10万。然后分别分配银行贷款，这样你就有6个单独的贷款用于你的VuV。我们也是这么做的，不过是针对3个住宅单元。

我建议KfW贷款期限为20年固定利率，贷款期限为30年，作为安全保障。至于银行贷款，可以考虑申请5年、10年或15年的报价。至于住房储蓄合同是否有用，我不是很支持。因为一次性会产生大约5000欧的手续费。

关于成本估算，最好再获取2-3个其他报价。

如果我粗略估算，6个住宅单元，每个100平方米，每平方米2000欧元，总价大约是120万。能效等级为55的房子确实是个大工程。有些东西不能共用，比如每个住宅单元都需要独立的通风系统。

我也认为这里应该请一个税务顾问。先把这些模块放到Excel里，进行计算，或者将租金收入对冲。
是的，可以对冲利息和融资费用，但是否税务局会100%接受结算费用，应该询问清楚。
你们有没有考虑为剩余部分申请一笔等额本息贷款？对于这个金额，确实值得考虑。即使不是每家银行都会提供贷款。

房子将有6个住房单位，但我只能建2.5层，因此400平方米（4*100）将被划分，并且2个公寓共计120平方米。（对于两个顶楼公寓，我们还没有完全确定它们是否大小相同，或者一个较小，我的兄弟会搬进去……）所以我计算为520平方米 * 2000欧元 = 104万欧元。建筑师按立方米3计算，我们得到一个体积（是这样写吗？:-)）为2600立方米，按每立方米300欧元计算，总计78万欧元净价，加上增值税、建筑附加费用和建筑师服务费，总计111.2万欧元。

我也注意到了建筑储蓄合同的佣金。不过我更介意的是，我有一个15年的贷款，在这期间我不还本金，利息总额也不变。是的，通过这个结构，我对相关金额有了30年的利率保障，并且我可以随时进行任意金额的额外还款。但这只有在房子现在的收益超过了按30年计算的偿还需求，或者我还能投入自有资金时才有意义。但这两者都不是事实。换句话说，我也需要用我的钱来建设自住房，没法轻松拿出2万欧元投入这套房子，租金收入经过税后和一小部分安全边际后，几乎正好覆盖贷款。

我一开始以为，可以只支付利息和1%的本金，先把钱暂时放着，然后通过每年额外还款来真正偿还本金。这样我可以先还掉高利息的银行贷款，再还KfW贷款，而且在紧急情况下我还有一些流动资金。这个想法不错，但实际上不可行，因为我不太懂，KfW分期付款是按期限固定的，不能任意安排。看起来使用储蓄贷款合同的方案也一样不行，因为只有当相关资金存入后才会达到拨付条件。如果我宁愿先还KfW贷款而不是储蓄贷款（这样可以还清KfW贷款且有更多流动资金），那么拨付条件会被延迟，我还得继续支付全部50万利息。是的，我知道这最终是零和游戏。但我更希望有更大的失误空间，可以减少或者完全取消一次额外还款，而不至于濒临个人破产。

再说两个数字：租金收入为8欧元/平方米，因此总租金（包括停车位租金）为4280欧元。贷款还款总额为3945欧元。如果我估算正确，税后每月大约剩50欧元……这有点紧张，如果有一套公寓因故停租几周或几个月，情况会更糟。