房屋购买与多方分割

B方可以以300,000欧元转售其所属的那部分土地，其中也包括B房屋吗？还是这部分现在价值明显降低了（因为只是商业地产，没有作为住宅批准？）

不可以，因为土地的所有权不是属于B方，而是A方和B方共同所有（你们实际并没有分割）。“哪个傻瓜”会和A方一起买一个理想份额，还必须将其份额用于商业用途？这样的份额是没有买家的，所以理想股份的价值更像是象征性的。如果A方和B方不再和睦，A方甚至可以阻止理想份额的出售，因为A方也必须去公证处。

忘掉理想分割！要么实际分割，要么至少按照《共有物业法》分割，这样每方才能拥有“真正且自己的”产权。各部分的价值应通过评估师评估，根据经验，同面积/状况/年龄下，住宅通常比商业地产更有价值。

忘记精神分割吧！要么实际分割，要么至少按照《物业共有权法》分割，这样每一方都有“真实且独立”的所有权。各部分由评估师进行评估，根据经验，住宅通常比类似面积/状况/年龄的商业用房更有价值。

是的，这正是我的意思。我对各个术语仍然有点不清楚，最近事情太多，没法认真研究。如果可以进行真实分割，那当然是首选，但边缘地带的物业似乎经常无法实现。但如果根据经验，在相同面积/状况/年龄的情况下，商业部分价值较低，那就证明了问题的存在。

遗憾的是，经常会有理论上适合两个方共管的物业。最近看到两个住宅楼在同一块土地上，但因为混合用途区，必须有一栋作为商业用途。

除了其中一套单位是商业用房这一事实外，这些房屋的价值差异也很大，原因包括建筑年份、面积、维护状况等等。因此，在购买之前必须通过价值评估确定各自半块土地的价值。每个人就按这个比例支付他们600,000欧元的份额。这绝不会是50:50的比例。

假设理论上两栋房子同龄、维护状况相同且面积相等。那么商业物业的价值还是会低一些，对吧？

那么这就需要由评估师来确定，然后必须相应地划分土地，使两者大致达到相同的价值。问题是，这会是60/40，还是95/5（即商业物业占95%的土地）？

我知道这总是很难一概而论，但我主要想知道这理论上是否有可能。

我的印象是，这肯定很复杂，还涉及各种保险，而且后来很可能很难找到合适的买家。我猜想，如果不能干净利落地按同等价值分割（不管按多少比例），从银行获得两方的贷款也会很困难。

我们还处在做决定的最初阶段，每个物业都会产生新的问题...:)

总体来说，多方一起购买确实有两个决定性优势：

1. 更多选择：较大的物业通常拥有更具吸引力的土地/位置，而且整体价格比类似位置和配置的独栋住宅更实惠。
2. 你不会孤零零地在人烟稀少的地区...;)

我知道，总是很难一概而论，但我主要关心的是理论上是否有可能，还是根本不可能。

理论上是可能的，但实际上无法实现，因为甲方和乙方始终是整个土地的所有者。融资银行就成了问题，因为只有一笔第一顺位贷款——对银行来说也只有一个抵押物。那么这笔贷款归谁？甲方还是乙方？哪家银行会为另一方提供次级贷款——如果提供，又是什么条件？ 不要再想了，这没有意义。抱歉。

这样怎么样：
[Partei A] 买所有东西，[Partei B] 只租。
[Partei A] 还可以从 [Partei B] 那里贷款，
[B] 自愿接受第二顺位。
租金和还款可以抵消。

甲方购买一切，乙方仅租赁。甲方还可以从乙方那里借款，乙方自愿处于第二顺位。租金和还款可以抵消。

……甲方让乙方为整体物业的一部分提供资金。对甲方来说是个好主意。对乙方来说则不好，因为搬出时留给乙方的东西和其他租户一样——一无所有（当然，甲方必须负责房屋的维护）。