总承包商寻找与建筑师规划和招标——一般程序？

在我们的朋友圈中，我们经常听到有人说他们在寻找一家以目录房屋为主打的总承包商，通过这家总承包商，他们能够实现自己的想法（部分通过较小的修改，部分通过明显偏离目录，甚至是“全新”设计）。于是他们会比较不同的总承包商，价格、好感/信任以及施工说明书（只要存在并且作为外行可以理解）都起到了作用——大概是按照这个顺序。

另一方面，我们也认识一些与自由建筑师合作、进行招标并有较大自由度的人，但同时也要承担大量工作（尤其是决策工作，这本身并不是什么坏事）。只是他们建造的房子价格段比我们计划的要高（这大概与此方式没有直接关系）。

这些大多是听来的，只有个别情况下我们有具体了解。

我们现在在思考，翻阅目录对我们来说应当扮演什么角色。我们是否“让生活简单一点”，修改几份总承包商的报价，直到基本合适，然后再进行比较。还是说让建筑师来设计。关于我们案例的细节可以另开话题，这里提问主要比较普遍，因为朋友圈内的讨论也是比较泛化的。

那么：如何看待向总承包商提出以目录（例如Team Massivhaus，Viebrockhaus（我知道不是完全同一水平，仅作举例）或成品房企业）为基础的请求并进行比较？与从自由建筑师开始（并可能让他们进行招标）的方式相比，有哪些优缺点？
而“已有合作分包商的建筑师”是否算是一种折中方案？
或者还有哪些其他常见途径（大致描述）可以尽可能结合多方优点？（另外：我不想引发关于Baudirekt的讨论，但这里会如何评价？）

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让我思考的是：
- 快速的报价制定/大致预算
- 价格水平
- 施工说明书
- 组织工作量
- 设计自由度与“被套进模板中”
- 自行承揽部分工作
- 各工种之间良好协调且可能与建筑师配合良好

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和 （以及可能 ，我没确认）在 中曾经报道过一些内容，但都是基于我们的具体情况。这里可以稍微更泛化一点。我了解 的建造阶段，但我猜还有很多人采用完全不同的方式来进行建造（是否更好或更坏，还难说，这似乎是一种客观存在）。

那么：向总承包商（例如 Team Massivhaus、Viebrockhaus [不是完全同一档次，我知道，仅作举例] 或预制房屋公司）索要目录并进行比较，这样做怎么看？

由于你无法比较目录价格——他们提供的是苹果、梨、猕猴桃和香蕉——我对此持怀疑态度。尤其是当最终价格只有在你所有需求（增项）都确定后才确定时。所有供应商的标准配置都不同。

与找一位自由建筑师开始（并可能让他进行招标）相比，有什么优缺点？

你也可以同时与建筑师和总承包商合作（无论是实体建筑还是预制房屋/木结构）。欢迎你阅读 的帖子以了解更多。

简短：

如果你选择目录中的房子，价格可能会更便宜——因为设计工作已经完成，目录中的平面图也经过优化。

如果要定制，和建筑师及招标合作，不一定比目录公司提供的定制平面图更贵。
建筑师的优点：决策更自由
总承包商的优点：你能提前知道价格，并且与可靠的总承包商有价格保障。

混合方案：与建筑师自由设计，然后由本地总承包商以固定价格执行。

我在等 ——他会推荐你采用包含总承包商的建筑师设计和招标方案？

GD

我们现在在想，目录翻阅在我们这里应该扮演什么角色。是否“让生活更轻松”，修改一些总承包商的报价，直到基本合适，然后进行比较

好吧，在你的另一个帖子里，你提出了一个价格预期和对房子里各种房间的设想。

我认为，首先必须看看地块和预算能够实现什么。

如果地块或建筑规划限制了你，你就得看看如何满足需求。为此，你得自己画几张草图。如果根据建筑面积比率只能建80平方米（或者总共165平方米），那么你应当自己现实地推测想要的房间如何分配，什么做不到。
没有人能概括地告诉你，像其他家庭那样113平方米够用，还是你必须得要150平方米以上。这非常个人化，就像人和生活方式各不相同一样。

如果你在这里——也许也是为自己——不做家庭作业，你不会对这些问题和答案感到满意，因为没有标准答案。

汽车例子：如果你想要一个5座车，去看敞篷车或小跑车制造商是没用的。同样你可能不适合实用的6座车。

预算：如果新车预算只有25000欧元，去看5万欧元以上的大型车没意义。但谁知道，也许有35000欧元预算。

对你来说，翻阅目录的意义在于了解“人们”通常按“标准”造什么，哪些房间尺寸被某些建房商在平面图里使用。也应看看房间参观或样板房，培养对空间的感觉。

如果你不敢自己画大致草图或做预算，那就借助论坛。但那时就得更直接点。因为没法笼统地说x平方米够用或者y预算是否可行。

事实是：如果标准房够用且可行，那么总承包商的房子是好且便宜的选择。
如果地块“有问题”，无论因为什么，建筑师凭借技术和专业经验能从设计里榨出比抽屉里的预制房更好的效果。

在我们朋友圈里，我们经常听说他们寻找那种主要以目录房屋做广告的总承包商，他们能实现自己的想法（有时通过较少的修改，有时明显偏离目录，甚至“完全”新规划）。

说实话，我是这么做的，效果不错，但未必适合别人。
我有大致的房间计划和一个普通地块的建筑面积比率限制，地块似乎朝向很理想。
平房因建筑面积比率不行，所以我找了合适的样板房。如果想一手建房，我觉得这也合理。网上和目录邮购就是为此存在的。我没问题限制自己选择预设的房屋尺寸。只要不执着于小细节，地块允许，总能造出漂亮的房子。标准房布置得当，功能和美观也许比复杂设计但住户没用的房子好。

我没梦想过任何Emil-von-Elling房子，也没想要昂贵的HUF房，更不用提“豪华”或别墅之类的词……所以我找了个脚踏实地的本地总承包商，公司领导和老板都是建筑师，他们有分包商。本质上内装个性化，外观就是样板房。大多数跨区域总承包商或建房者办不到这点。

然后把总承包商互相比较，价格、好感/信任以及施工范围说明（就现有且非专业者可理解的部分）都起作用

既然你们朋友圈有经验，为什么不用这些经验？

还有问题是：他们比较了什么？苹果和梨子……是，不能直接比，但本质上都是含大致相同维生素的水果。比如我只能买Lidl或Penny的包装货，那看看Edeka也有用，但最终还是Lidl或Penny的质量。但它们也有有机产品，只要你仔细看。房子同理：去掉Kfw40+的标准房，其它低能效等级的房子依然好住——价格合适，没有舒适上的妥协。

如果你能用3个只有500克的苹果过得好，而Edeka的单价比Penny卖的整公斤还便宜，那就买它。
大多数样板房都有其存在理由——非要一对一比吗？虫子问它喜欢苹果还是梨子，虫子吃它能拿到的，味道都很好。
当然，那些试图用施工范围说明来和右下角的价格对比或等同的人不会成功。

我想的有：
- 快速报价/房号
- 价格区间
- 施工范围说明
- 组织工作量
- 设计自由度 vs “被框架限制”
- 自身施工
- 工种间协调良好，可能有建筑师配合

我个人现在觉得这些都没啥讨论意义。

快速报价/房号

干嘛？多数总承包商按其样板房的固定平方米数报价，真正报价需个性化设计后才有。设计通常签合同后才做。建筑师常出差错。

价格区间

你以融资预算为准。

施工范围说明

通常差别不大。越往上价位越高越个性化：便宜的厂家压缩瓷砖材料、墙外油漆（楼梯、木护墙板）、集装箱等费用。高端含更多额外项目，这些是高价厂家标准配置。

组织工作量

不管你指啥。但Regnauer房子运到汉堡的费用可能比较高。

设计自由度 vs “被框架限制”

框架本身没错。设计自由度也要钱。有钱就能享受设计自由度。

自身施工

自己动手需有时间和能力。若总承包商“交钥匙”工程，往往不划算分割工种出来。油漆和地板通常不含在交钥匙包里。

工种间协调良好，可能有建筑师配合

得先这么假设。

写了很多，思想有点散。但这是观点，我的观点，是你没定义自己时可能获得的许多个性化意见之一。

如果是一个普通家庭（2E2K），且地块没有特殊要求（坡地、岩石、沼泽），那么几乎每个工资级别都能找到标准建筑建议，自由建筑师也不会用肉眼可见的明显不同方案进行设计。如果将普通家庭穆勒、迈尔和舒尔策的自住房平面图叠加在一起，建筑师的手写痕迹通常不明显，墙体位置在个位数百分比范围内略有不同。谁花钱请人设计一个所谓的独一无二作品，那是钱多且需要好护驾，确保工人能够无缺陷完成这次首演。因此，我的咨询者也不会坚持让人把初步设计高分辨率地继续绘制，而是在>发酵阶段>和>酵醒期间研究哪家供应商能提供哪个与这个“理想尺度”偏差最小的成熟房屋模型。

就如一只燕子不代表夏天，一套电脑图纸也不等于一本真正的目录房。关键是实现方案的克隆重复量及其时间密度。如果某人建造的是“你们”的第20套房，那么它已经享有批量成熟度。如果第19套和第18套分别在2023年和2019年完成，那么它们的最终价格也是估算的可信证据。雇包建公司建造胡伯房屋的克劳泽房，与将一套零实施的图纸当作目录房看待一样荒谬。

建房是团队运动。如果各行各业的工匠彼此熟识，比如来自足球俱乐部、射击俱乐部或消防队，整体工程质量会有所提升。一个了解自家工匠的建筑师，作为名副其实的队长，也能像砖瓦工与混凝土师傅（石屋）或木匠师傅（木屋）一样，成为合格的总承包商。有关详情请参阅 和 ——我在两处都解释过总承包商的概念。即使是工匠代理人也可以是合适的总承包商——我个人不做这项，因为这无法为我分散在全国的建房家庭带来优势。不论是砖瓦工/木匠、建筑师还是代理人：总承包商必须在具体建设地点的地区内开展业务。一个跨全国（各州）运营的代理商通常不会是合适的队长，只会作为订单交易场所存在，且可能只在线上“认识”自己的工匠。一个“招标者和固定价格赌徒”对其委托人来说则毫无优势。

重要的是，第一，不要未经咨询、不经过招标就直接找总承包商，而是要有建筑顾问（/建筑师）陪同；第二，寻找建筑公司要分两步进行。用于决策的询价旨在校准预算友好的规划，并确认在具体情况下用石质还是木质建造方式更经济/合适。它明确不是总承包商选拔的四分之一决赛！

我在等@11ant——他会推荐你采用包含总承包商的建筑师设计与招标方案吧？

我推荐，正如我的《建房指南，也适合您：HOAI阶段模型！》（注意“重载”版本！），一定要完成A模块，由自由建筑师负责（这就像驾照必须的急救培训一样），即使想让建筑师负责两个阶段，也不要“一口气”全权委托，A模块完成后一定要进行酵醒（最好包含决策环节），并根据决策结果判断是走“王道”B和C模块，还是仅让自由建筑师完成第3阶段，然后转向承包方规划。昨天我在回复关于“总结与展望”（指南第5部分）的评论时写道：

尊敬的Klaus，您当然可以随时转为总承包商的配套建筑师。最佳时机是在“第3阶段结束后”或“C模块完成后”。前者是让自由建筑师仅完成酵醒后的第3阶段设计，这样您就有了包含决策成果的设计稿。

我知道@11ant的阶段，但我猜有很多人采用完全不同的方式进行建造（是否更好另说，但这似乎是事实）。

确实有许多建设者采用完全不同的方式，最糟糕的做法是：
1. 开始时通过无协调的零散提问帖子接近主题，从材料和墙体厚度问题入手；
2. 盲目相信成屋快速、精准预算的预制房更优，结构坚实、保值的毛坯房不佳的错误观念；
3. 将总承包商视为独立职业身份，而非法律地位（且错误称为开发商只是附带问题）；
4. 忽略诸如“业主负责”和"必要的建筑师服务"等提示性表述；
5. 将建筑绘图员等同于建筑师，将钢筋图误认为详图设计；
6. 不用自选的建设陪同鉴定专家补充施工负责人；
7. 忽视了获得批准的施工申请图纸只允许而非保证可以施工；
8. 只有想和建筑师按规划路径走才使用建房指南（且只读基本内容，未读“重载”部分）；
9. 让自由建筑师仅凭图纸表述做设计。

虽然这份清单数不胜数，令人大惊的是，许多自以为聪明的人居然一举全中“全倒”（有时还加总分）。

思想上有些迷失。

现在我又明白了：
如果地块或建设规划不允许做某些事情，而这些事情需要建筑师的专业知识，那么这正是建筑师的价值所在。他通常了解建筑管理部门、那里的工作人员、居住区（土地）或城市及其特性。可以通过计算，而不仅仅是为了美观，来规划悬挑，设置凸窗，或随意确定屋顶的倾斜度，从而在规定的建筑面积内获得更多的利用价值。虽然某些细节会增加成本，但在对建筑面积感到绝望之前，如果需求较高，我肯定会利用每一个支点和选项。
可能犯的错误就是只想到如何简单建造，而不是必须简单建造——如果能因此创造更多居住空间，投资于天窗或某个角落是值得的。

另外：我不想引发关于 的讨论，但这里会如何评价它呢？

有趣的是，我这里经常看到关于这家公司的信息——如果我没记错，都是汉堡的DH。
我说说我未经深思熟虑的看法：
官网缺乏个性。这个概念对我来说不清晰。很多空话。
官网使用了大量的库存照片，而非自有照片。
公司总部设在费希塔。
我会质疑这家公司到底想为我做什么好事。