远期贷款，特别解约，固定利率，经验？

你好，

我们在2018年为了建房办理了一笔传统的房地产贷款（等额本息贷款），从那时起一直勤奋还款。贷款利率锁定期限为15年，将于2033年底到期。贷款届时尚未还清，这意味着一定需要续贷。虽然距离那时还有相当长的时间，但与我们1.9%的利率相比，利率已经显著上涨，我对这方面产生了一些疑问。以下的关系我还不太清楚，希望有人能给我解答。

从第10年起，有特别提前还款的权利。以我们的情况来说，从2028年开始，我们可以根据当时的利率市场情况，每年决定是否行使特别提前还款权，提前终止贷款合同并办理新的续贷。另一方面，还有提前贷款（Forwarddarlehen）的可能。特别提前还款权的主要目的也是为了提前应对利率市场的变化。据我所知，提前贷款可以在利率锁定期满前5年开始办理。以我们15年的利率锁定期为例，这时间点基本与特别提前还款权开始时间相同。那是不是说，对于15年的利率锁定期，提前贷款根本没有意义，正确吗？或者提前贷款有哪些特别提前还款没有的优缺点？比如说，办理提前贷款时是不是必须留在当前银行，无法更换贷款银行？或者，我对特别提前还款的理解有误，是只有第10年有权利，而不是第11年、第12年等后续年份也有？

在特别解约时，你立即享受新的利率；而在远期合约中，只有当第一个合同到期时，即5年后，才会生效。无论哪种情况，你都可以更换银行。

还是我误解了特殊解约权，只有在第10年才有权利，而不是第11年、第12年等......

没错，你只能在第10年届满时，提前6个月通知解约。也就是说，在第10年加6个月时，你的贷款就结束了。从那时起，你必须有一个新的融资，因为原银行希望结清其剩余债务。

原则上，你可以在达到10年半之前的5年内签订一份远期贷款。

10.5年，但必须在完全支付后才算。建造时间长且未全额提取贷款的话，可能会多出2年。

10.5年，但只有在完全支付后才算。建造时间较长且未完全提取贷款时，期限可能会延长2年。

合同的任何变更都会导致期限重新计算。

例如，10年后的远期合同目的是提前锁定15年固定利率期结束后的条件。当然，这只有在假设示例中5年差异期间利率会上升时才有意义。当前贷款的利率与此示例无关。

贷款最早在10.5年后（部分）提前终止只有在以下情况下才有意义：想进行大额提前还款、想完全还清贷款，或者当前利率低于1.9%。这与远期合同关系不大。

另一个例子：7年已过，贷款利率为1.9%。利率水平非常低，例如10年期利率为0.5%。那么可以签订一个远期合同，3.5年后（提前终止的最早时间）提取，利率为1.0%。

合同的任何变动都会导致期限重新开始。

比如合同中允许的还款率变动也算吗？

没错，你只能在第10年届满时并提前6个月通知后取消合同。 所以在第10年加6个月时，你的贷款才会终止。

那就是说只能在第10年内行使解除权？如果我在第11、12或13年继承了一大笔钱怎么办？ 那我除了最高限度的特别还款外，不能提前解除合同寻找更低的续贷利率了吗？ 而是必须等到利率锁定期结束？

谢谢大家，但我好像还是有点糊涂 o_O

也许如果我直接针对我们的数字来说会更清楚：

[*]特别解除权大约在2028年（还需准确确认何时全额偿还）
[*]利率锁定期结束：2033年
[*]最早可以提前贷款：2023年（也就是说现在？因为比特别解除权提前5年）
[*]利率：1.9%

如果这些假设正确：
我理论上现在就可以签订一笔提前贷款，从2028年起生效，以替代原来的贷款和我的特别解约 -> 鉴于当前利率情况，这可能不是很明智。除非我预期未来利率会更高，或者我只是想要最终的规划安全感。
假设2028年利率已经下降，但仍高于我现有的1.9%（我目前认为这是最可能的情况）。那么2028年特别解除权就没有意义了，因为我那时会不必要地放弃更好的利率。如果我认为2033年利率又会上升，那么在2028年提前贷款就有意义吗？