提前确定融资——与房屋建造者无谈判空间？

我最近刚看到利率有所下降。所以对你来说一切都是开放的：利率可能在一个月内已经下降了。因此：耐心等待！……生活的流逝 ;)

预计在9月8日将会有一次基准利率的进一步上调。利率很可能会再次上升。因此，我现在的压力越来越大，想要尽快确定融资……

我打算和我的建房商根据一份清单再一次核对各项费用，以确认费用明细中是否真的包含了所有费用。但我的问题是，建筑合同还未经过法律审查，估计无法赶在9月8日前完成。因此，在合同谈判前签署融资协议将是一种风险……

预计在9月8日将再次提高基准利率。利率可能还会再次上涨。因此，我现在越来越感到压力，必须尽快确定融资……

我打算和我的房屋建造商一起按照清单逐项核对各种费用，以确认费用清单中是否确实包含了所有费用。我的问题是建造合同尚未经过法律审查，但我可能无法在9月8日前完成。因此，在合同谈判前签署融资协议将是一个风险……

非常冒险。问题是房屋建造商对房屋附加费用负责到什么程度。包括以下项目：
- 建筑用电
- 建筑用水
- 建筑用电箱租赁
- 能源效率顾问
- 保险
- 工地通道
- 各类房屋连接
- 外部建筑监督员（希望你会雇佣一个，否则就是疏忽）
- 排水系统
- 起重机场地？？

然后别忘了为样品选择预留缓冲。比如如果你们想要第二个室外水龙头，或者花园里的水/电。为电动车充电桩预留一条大功率电缆。卫浴总是一个很大的费用项目，或者瓷砖工程。

我总共在银行贷款中“隐藏”了大约20,000欧元的缓冲，因为我知道肯定还会有额外开销。此外还有将近60,000欧元的自有资金，预计还会剩下大约15,000欧元。

预计在九月八日将再次提高基准利率。利率很可能会再次上升。因此，我现在越来越感到压力，要尽快敲定融资……

不，基准利率几乎不会影响长期再融资，因为银行几乎不会向欧洲央行为房屋贷款筹资。房贷利率总是领先于基准利率的上调。因此，自春季以来预期的基准利率上调已经反映在价格中。

我的问题是，建设合同还没有经过法律审查，

为什么要进行法律审查？这是你的个人事情，如果你让专家审核，与融资关系不大。

这里经常被用作建筑贷款利率趋势指标的10年期债券掉期（因为大致反映了银行自身的再融资情况之类的）从月初开始又明显上涨了。（大约15%）（仍然明显低于六月中旬的水平，但确实又慢慢有明显回升），所以我们现在也有些焦虑（对我们的开发商也不满意，他一直拖延，虽然我们知道这部分是因为市政府有点拖沓）。所以，是的，到目前为止利率反而略有下降，但我认为目前情况差不多就是这样。至于长期预测，我不想做，完全不知道一个月后会怎样……基准利率上调本身就很奇怪。上次虽然上调幅度比预期还高，建筑贷款利率却在不久后开始下降。所以，这两者目前相关性并不强……

我其实也没什么建议。我们的开发商计划九月签合同（不过他之前也计划过八月签，那肯定是不行的），我们现在打算慢慢开始向银行询问条件，然后正式提出贷款申请。处理贷款申请也要点时间，我们也有点期待，或许真的能看到公证预约的日子。我们最希望能进入两周之内的时间窗口（也就是贷款在公证合同签署前少于14天确定），这样如果突然出问题，我们还能有时间取消。但是否真的能这样，还得看……

我们曾开玩笑地算过，如果有贷款但没能建成房子，提前还款罚金理论上是多少，在线计算器算了一下，目前大约在十万左右（贷款额47.5万）。我看到过银行有时会接受更少的违约金，或者无额外费用地同意替换抵押物（其他房产），但这似乎要看银行的好意（我们并不太愿意靠这个……）。不知道是不是可以在贷款合同里谈条件，我们这方面了解太少。

当然，如果开发商这边砸了，整个计划都得改（毕竟连土地都没有），可能还得考虑别的方案……

为什么要进行法律审查？
这是你的个人事情，如果你让专家检查它，这跟融资关系不大。

我意思不一样。我其实还不想签字，除非我先让合同经过法律审查。最后我可能有了融资，但良心上无法签署合同，因为合同对我如此不利...

我们曾经开玩笑地看看，如果我们有融资但房子没建成，理论上的提前还款罚金是多少，至少在一个在线计算器里快速估算了一下，结果大约是10万左右（贷款金额47.5万）。我有时看到银行有时会接受较少的罚金，或者可以无额外费用地换抵押物（换另一个房产），但这似乎取决于银行的好意（我们对此兴趣不大……）。不知道是否可以将这些条款部分谈进与银行的贷款合同里，我们对此了解太少。

那当然是灾难……我现在倾向于先等融资，先把所有事情澄清清楚。最后如果市政府对建设申请提出反对，还得重新设计整个房子。那样银行也不会高兴的。