通过住房储蓄与贷款相结合的融资

大家好，

我收到了一家银行的以下报价；房屋全额贷款（360,000 欧元），自有资金 130,000 欧元用于支付附加费用和装修。

年龄：双方均26岁，公务员，月净收入4320 欧元（女士在未来2/3年内每月工作时间减半）

报价由两部分组成：
I.)
贷款金额：108,000 €
名义利率：1.5%
名义利率固定至：2036年
实际年利率：1.53%
预计终止日期：2059年
初始还款率：2%
每年特别还款：5%（5,400欧元）
固定利率期满后可能剩余债务：74,000€
资金准备利息每年：3.0，自2022年12月起
月负担：315€

II.) 住房储蓄贷款
贷款金额：252,000 €
名义利率：1.3%
名义利率固定至：2040年
实际年利率：1.78%
预计终止日期：2040年
初始还款率：0%
每年特别还款：无
固定利率期满后可能剩余债务：252,000€
资金准备利息每年：3.0，自2022年12月起
月负担：753.1欧元，其中480.1欧元为储蓄额

月还款约为1,100欧元，但几年后将会增加。

你们对此有何看法？

太贵了。
建筑储蓄贷款的费用从高额的实际利率中就能看出来。利率没有特别长的优越期限。

让他们给你一个按照方案A的纯贷款。
并且与其他供应商进行比较。

作为公务员，你们的低风险也应该体现在银行的低利率上。

我们也有一个带有建筑储蓄的报价。
总金额 285 千， 自有资金 22000

1. 银行 165 千，利率 1.65%，固定20年，2% 还款，月供 500 €
2. KFW 100 千，利率 1.18%，与建筑储蓄挂钩，月供 430 €，其中 330 € 为储蓄部分。

我们有这样一个结构。我们面临着相当高的负担，且贷款期限非常短（10年）。所以我们锁定了较低的利率，并在10年后通过[ Bausparvertrag ]进行了保障。一年后它将满额，我们还可以将这笔钱再投入贷款中4年，以降低利息负担。我们已经计算过，节省了不少利息。

只有在非常重视利率安全时，建房储蓄才划算。我也有过这种类型的报价，并将其与最佳替代方案进行了比较。替代方案在10年后剩余债务大约和建房储蓄加TA贷款14年后的剩余债务相当。原因显而易见。首先，TA贷款期间没有偿还本金，这本身就相当昂贵。然后TA贷款的利率明显高于另一种方案，而建房储蓄的利率只有0.25%。所以这是一个为期14年的负利差交易。还有一些细节，比如建房储蓄的1.25%手续费。建房储蓄唯一的优势是将再融资利率锁定在2.5%。问题是利率需要明显上升——更可能是4%而不是3.5%——建房储蓄才能弥补这部分成本。我目前并不认为会出现这种情况，即使出现，我也只能想象是在相应通胀的情况下。