融资 - 高成本旧建筑的整修：现实吗？

亲爱的论坛，

我和我丈夫拥有一处无债务的老旧房产，该房产受文物保护。
这栋建筑最后一次有人居住是在70年代，当时用固定燃料（壁炉+小型炉具）供暖，自约1750年建造以来几乎未进行过任何翻修。
没有保温设施，没有热水，电气设备字面上还是战前时期的。
这处房产非常漂亮，我们也早已梦想着能真正住在那里。
我们现在的公寓已经变得太小（第二个孩子出生后），我们必须中期搬出去。

我想在这里描述一下情况，其实只有一个核心问题：从经济角度来看，这是否现实？
至于是否应该在如此老旧的房子上投入这么多钱（风险），对我们来说其实是次要的。我们本身很勇敢，也非常喜欢这座房子。

关于我们的信息

[*]35 / 32岁，居住在图林根州
[*]2个孩子（1岁，3岁），家庭计划已完成
[*]受雇工程师，无固定期限合同 & 终身公务员
[*]目前双方均为全职工作，但如果可能的话，我们希望从长远来看工作时间能缩短一些

收入情况

[*]工作净收入共计约每月7950欧元
[*]儿童补助510欧元
[*]有4万欧元自有资金，全用于房屋费用

支出（月度）：

项目	金额	备注
租金（含暖气）	900欧元
儿童看护	700欧元	幼儿园 + 餐饮供应商
电费	100欧元
储蓄额	100欧元
食品/日常采购	550欧元
汽车费用	300欧元	柴油 + 保险
保险费	100欧元
网络费用	20欧元
娱乐/爱好	300欧元
购买支出	400欧元	衣物，电子产品，厨房用具等
旅行/其他	400欧元
合计	3870欧元

一点说明：

[*]如果我们搬进这栋房子，可能还需要第二辆车，因为我们目前住在市区，而房产位于乡村

整体情况

项目	金额
收入	+8460欧元
支出	-3870欧元
合计	4590欧元
扣除租金后的合计	5490欧元

当前状况

地块和房产如前所述均已付清并拥有产权。采购附加费用、中介费用等均不再发生。
我们已委托建筑师计算，将房产根据（文物保护）现代标准进行翻新、保温和能效改造的费用，以确保居住舒适。

由于房产面积较大（扩建后230平方米居住面积，土地3000平方米），我们计划先翻修3层中的2层，阁楼仅做准备（翻新、保温但不扩建），主要是为节省费用。
此外，我们还排除了一些建筑师服务，准备自行完成：

[*]内外清洁
[*]铺设瓷砖/层压板
[*]粉刷

建筑师估算总费用约为64万欧元，包含了完整的主体结构翻新、电气系统、暖气、太阳能系统、保温等。
用我们的自有资金，翻新需要融资60万欧元。
银行已提供方案，我们将为该金额支付每月2500欧元，期限至退休，当前利率固定10年。

另外，该地块目前杂草丛生，没有围栏，阁楼如前所述不扩建。未来可能会建车棚，也许还有花园小屋。
当然还有我们自行承担的工作。后者是有意为之，因为我们不希望月还款超过2500欧元，倾向保守预算，所以贷款额度不应更高。

建筑师的设计已十分完善，我们甚至已经拿到建筑许可（包括文物保护许可）。
实际上，就差我们与银行签字，建筑师就会发出分包招标，工程即可启动。

想法

我丈夫的公务员工作基本稳定，但谁也不知道未来会怎样。
考虑到每月接近4000欧元的支出负担，加上我们还需在土地和房产上投入数万欧元，心里多少有些担忧，担心我们可能撑不住。
而且除了2500欧元贷款外，还要负担房产保险、水费、可能更高的电费、维修费等。
所以实际月支出很可能超过4000欧元，也许达到4500欧元。

另一个重要问题是：目前我们只有建筑师的成本估算，在翻修这么古老的建筑时，这估算可能有误，那样就会出现资金不足，这对我们来说就非常严重了。

虽然我们近年来已花费数万欧元（估计约4万欧元）在建筑师、许可证和房产维护上，
但我们现在当然也可以说：承认亏损，退出，换个更大出租房住。
不过这同样令人难受，因为我们绝不会找到一处满足我们需求（4-5间，带小型花园，2个孩子）的公寓，且每月租金低于1500欧元（更可能是2000欧元）。
而我们目前的租约特别旧，月租900欧元，实属难得。

现在的问题是：你们怎么看？这个计算和融资计划现实吗？
有没有什么明显的大问题我们忽略了？

祝好，
莫妮

我们每月的负担预计大约是4000欧元。

我这里只有问号。
你们的2500欧元“租金”包括储蓄（还款）。其他所有支出跟租户一样。现实来说，装修后暖租应该是3000欧元左右。
之后你们5500欧元的生活开销显然几乎没有喘息空间（这是讽刺！）。

另一个大问题是：我们目前只有建筑师的成本估算，假如不准确，而对于这么老的房屋装修这确实有可能，会导致资金短缺，对我们来说非常危险。

没错。那可能每月留给生活的就只有5000欧元（又是讽刺！）。

后者同样令人痛苦，因为我们永远找不到一套能够满足我们需求（4-5个房间带小花园）且适合两个孩子的公寓，每月租金低于1500欧元（可能更接近2000欧元）。

这就相当于贷款利息了。装修后的自有房屋，从长远看或者可能现在就已经跟租房一样贵，或者更便宜，十年后明显更便宜。有趣。

有没有我们明显忽略的大问题？

有。你们的收入（讽刺！），还有你们自己给自己制造障碍。真正的问题在哪里？不是“每月5000欧元很紧张”，而是真正的问题是什么？你们花钱是不是太多了？

抱歉我这么讽刺，但也许能帮你理解。

现在还有一点，地皮已经荒废，没有围栏，顶楼如前所述没有装修。

搬进去，好好把500平方米的花园弄漂亮，其他的慢慢来。你们每个月手头钱多得很。我本来对每月收入5000欧元的问题都会有疑问，这样是否合适。但8,500欧元的话，我就不会了。

的话没什么好补充的。只是也许：为了老天，请千万不要在这座漂亮的老房子里铺设复合地板！

@nordanney的话没什么好补充的

除了问题是，月净收入4500欧元，为什么只有4万欧元的自有资金。要么是目前的家庭收入刚刚开始，要么是你们的支出方面存在很大漏洞。对此我建议你们认真 reconsider 一下。
尽管如此，净收入8500欧元的情况下，购买新房（包括文物保护修缮）应该是毫无压力的。

关于文物保护和收入，我甚至敢大胆提出，依据《所得税法》第10条，你们可能享受大额税收减免！

我这么说吧。我们一家有三个孩子和两辆车，整体收入大约就是你们每月剩下的钱，用来支付1200欧元的房贷。即使我再心理上加上2000欧元（因为你们的还款更高等等），你们的收入依然绰绰有余，而且我们目前每个月还能存500欧元或更多。所以你们那边应该有很大余地。

我这里只有问号。
你们有2500欧元的“租金”，包括还款（偿还）。其他所有支付都和租客一样。现实情况是翻新后加上暖租大约3000欧元。
之后你们每月生活费用5500欧元，当然几乎没有喘息的空间（这是讽刺！）。

没错。那每月生活费可能只有5000欧元了（又是讽刺！）

当然，那时不会剩下5500欧元。
5500欧元是指如果现在/今天租金取消后剩下的，但我（因疏忽）没有在任何地方说明贷款情况。这个可以自行推断，但实际上应该是5500欧元减去2500欧元（贷款月供）或者3000欧元加上额外的持续成本。也就是说，最后每月剩下（5500欧元 - 3000欧元）2500欧元。

你们自己也在阻碍自己。真正的问题在哪里？不是“每月5000欧元生活费会紧张”，而是真正的问题是什么？你们花钱太多了吗？

实际上，主要是我们的安全感在阻碍我们。
贷款月供加上之前提到的所有生活费用大约每月6000欧元。
我认为这是很大的数字。当然，每月依然有大约2500欧元可供生活，但我们担心如果还需要继续装修/扩建，还有总会有意外开销时，是否足够。
或者根据最初帖里提到的愿望，可能想转到兼职工作，2000欧元的缓冲也会很快变得紧张。

我们在论坛发帖当然不是想找人劝我们放弃。我们确实想住在这房子里。
但（尽管这可能难以理解）对于我们来说，这个看似简单的决定其实并不简单。

的话几乎无可补充。也许只能说：千万别在这漂亮的老房子里铺强化地板！

这让我笑了。“强化地板”曾是个流行词，但由于计划用99%地暖散热，我们无法铺设历史悠久的厚木地板，因为那样热传导会被严重阻碍（是我们听说的）。必须铺点“薄”的材料。

除了一个问题，月净收入4500欧元时为何只有4万欧元自有资金。要嘛目前的家庭收入时间不长，要嘛你们的支出记录非常不完整。

第二种情况。我们还买了一辆新（但二手）车，直到最近还处于育儿假期中。