¿Financiar la construcción de la casa / Terreno (autofinanciado) está sobrevalorado?

La discusión sobre el valor del terreno ya la tuvimos hace un momento. Los terrenos demasiado grandes no se valoran completamente como suelo urbano (= valor del suelo). Normalmente son, por ejemplo, 600 o 800 m². O el ancho del terreno por 30 o 40 m de profundidad. El resto se considera terreno de jardín no urbanizable, que por lo tanto solo tiene un valor mucho menor. Las excepciones son, por ejemplo, zonas de villas, donde se espera un terreno adecuado para la casa. Esto como una pequeña excursión para explicar por qué Dr. Klein valora el terreno más bajo.
También ves que los terrenos más pequeños son correspondientemente más caros (las proporciones casa-terreno son diferentes).

Ejemplo de cálculo para ti: 800 m² terreno a 400 € = 320 T€ + 700 m² de terreno de jardín a 200 € = 140 T€ menos derribo 20 T€ = precio de compra 440 T€

¿Ah, quieres decir que en el precio ya está descontado por parte del vendedor el derribo y por eso se vende más barato que el BRW? Hmm... eso tiene sentido (al menos sería justo).
Entonces me sorprende aún más esta afirmación de Dr. Klein, porque objetivamente todavía estaríamos en 460 T€ con un BRW de 307 y por lo tanto aún por debajo de los "oficiales" 320 €/m².
Claro que la mayoría de los terrenos no tienen ese tamaño y el proyecto de construcción total será naturalmente más barato si compro 800 m² por 350 T€. Pero el precio por m² sigue siendo considerablemente peor que en nuestro caso, ¿no?

Por eso me pregunto por qué Dr. Klein lo llama "precio orgulloso". ¿Estamos pasando algo por alto, o simplemente muy pocos están dispuestos o en condiciones de pagar 440 T€ por el terreno?

Respuesta sencilla: El Dr. Klein calcula con la cantidad reducida de terreno para edificar y el BRW. El vendedor, en cambio, mira el mercado, quizás incluso descuenta mentalmente un poco más por la demolición, y aun así termina muy por encima del cálculo del banco debido al precio por metro cuadrado significativamente más alto establecido, y posiblemente también por la falta de ajuste debido al tamaño del terreno. Tu problema es que probablemente otra persona pagará ese precio sin objeciones, así que solo puedes jugar o seguir buscando.

Respuesta simple: El Dr. Klein calcula con la cantidad reducida de suelo urbanizable y el BRW. El vendedor, en cambio, mira el mercado, tal vez incluso descuenta mentalmente un poco por la demolición, y aun así termina muy por encima del cálculo del banco debido al precio por metro cuadrado considerablemente más alto, y posiblemente también por la falta de ajuste debido al tamaño del terreno. Tu problema es que probablemente alguien más pagará ese precio sin problemas, así que solo puedes participar o seguir buscando.

Sí, tienes razón. Supuestamente hubo ofertas más altas que la nuestra ("precio de lista en la oferta") y recibimos la adjudicación por simpatía. Si en realidad fue así al final, o si simplemente éramos los únicos "tontos" que hicieron una oferta, probablemente nunca se sabrá.
Siempre he asumido que el terreno es lo que en realidad determina el valor (y también tiene un efecto de aumento de valor, mientras que la casa solo pierde valor). De ahí también mis problemas con los arrendamientos de construcción, que actualmente parecen ser ofrecidos solo por los municipios.

¿Pero en realidad el problema es el banco, que omite gran parte del terreno para calcular intencionadamente bajo el capital propio (aunque en el futuro se podría dividir)?.

Mi problema es que el Dr. Klein ahora nos ha generado inseguridad respecto a si es subjetivamente demasiado caro (la mayoría elige, por ejemplo, el terreno de 340 T€ con una superficie menor para terminar con un total de la casa 100 T€ menor) o objetivamente (sobrevalorado al considerar el precio por m² + demolición así como los precios por m² de las alternativas)?.

Pero en realidad, el problema es el banco, que descuenta una gran parte del terreno para calcular intencionadamente bajo el capital propio (aunque en el futuro quizás se podría dividir..)?

Sí y no, porque "este banco" hace lo mismo que cualquier otro banco serio. :) Dividir solo tiene sentido si en la porción restante también se puede construir, incluyendo la posibilidad de urbanización.

Objetivamente, el terreno es caro, porque hay que añadir los costos de demolición, pero por falta de alternativas, subjetivamente puede ser un precio normal. Tú tomas la decisión. :)

Los costos de demolición se añaden, sí. Pero de alguna manera, ahora en casi todos los terrenos de construcción alrededor de Berlín hay algo que debe ser demolido...

Incorrecto.
No hay casas en los terrenos de construcción, sino que se convierten casas usadas potenciales en casas para demolición.

Pero no olvides que una gran parte de los alrededores de Berlín es territorio ex-RDA. Allí las casas tenían a veces una calidad drásticamente diferente que en el oeste.