约45万的独栋住宅融资 - 如何实现？

大家好，

这是我在论坛的第一篇帖子，同时提一个根本性的问题。内容涉及我们建筑项目的基本融资可行性。

我们计划在美丽的阿尔高地区购买并建造一栋独栋住宅。土地大约花费100,000欧元，房屋预计约300,000欧元。包括附加费用，总金额应大约在450,000欧元到500,000欧元之间。

关于我们：
我33岁（男 = 我），妻子31岁（女），我们有一个2岁的女儿。计划未来早晚再要一个孩子。

自有资金：目前65,000欧元

收入方面有些复杂，这也是我发帖的原因。

我妻子因照顾女儿目前在450欧元基础上工作。她当然迟早会增加工作时间，但考虑到想要再生孩子，我们不想完全依赖她的收入来融资。迟早她的兼职净收入将达到大约1000-1200欧元。

我的收入高度变动：
我的固定净收入是3100欧元。

此外至少有15,000欧元的奖金，通常是25,000欧元，如果年份良好（未来几年因业务增长）奖金将达到30,000至35,000欧元（均为净额）。

我们的想法是找到一种融资方式，每月还款约1000欧元（目前租金为900欧元），剩余部分通过（较高的）特别还款来完成。

大致估算：
30年 x 12个月 x 1000欧元 = 360,000欧元
30年 x 10,000欧元特别还款 = 300,000欧元
合计 = 660,000欧元

特别还款有时可能较少，通常也可以多一些。我们的总体目标是不打算用30年还清贷款，而是希望20年内还清。我们只是想尽量减少“压力”。

我们如何实现这样一种融资方式？
银行会支持这样吗？
这是否切实可行？

非常期待您的建议和回复。
此致敬礼

我们的想法是找到一种融资方式，使我们每月还款约1000欧元（目前租金900欧元），其余部分通过（高额）特别还款来补足。

435,000欧元的贷款每月1000欧元还款不到1%的本金偿还。对于某些银行来说，这可能会有问题。

1%大约是1200欧元。

但别忘了，月供之外还有附加费用（300-350欧元）。

12,000欧元加10,000欧元的特别还款几乎已经是标准配置了（对于435,000欧元贷款，5%的特别还款是每年21,750欧元）。不过这里通常要求每年一次性进行特别还款。

对于你们的利率锁定情况，我认为30年期得放弃了（利率大概在3.2%/3.3%）；而且30年期银行的选择也非常有限。

20年利率锁定要便宜得多（预计2.3%/2.5%/2.7%）。

去找银行和中介咨询吧。你们的需求其实并不特别。

为什么要选择20年的固定利率期限，明明计划在10年后还清超过50%？超过10年我认为是在浪费钱。最多选择10年的固定利率期限和1.5%的还款比例，接近1000欧元。但必须进行特别还款。这也是一种压力。

呼，那我就开始吧……得马上帮你拔好多牙。

银行唯一关心的是你每月固定工资，除了圣诞奖金、夜班费和假期费以外，所有的可变收入对银行来说都不存在。没有机会。

“迟早妻子会去工作，拿x欧元，还有第二个孩子”的说法不符合实际。如果她重新工作，你已经还清了房子的1/4。

因此，你们对银行来说每月可计入的家庭收入是3100欧+450欧+194欧，四舍五入约为3700欧。

算个全包的，至少500千欧，可能还更多。仅凭这些信息不够。扣除自有资金，可能需要贷款435千欧。

现实的房贷计算器显示，20年利率固定，1%还款率下利率为2.3%。月供为1200欧，不能更低。贷款期限53年。如果你选择不是5%的特别还款而是10%，利率会是2.4%。既然你有很多可变工资，可能得接受这个条件。为了让你理解……1200欧里只有360欧是本金，剩下的是利息。

所以你自己也明白，你那30年660千欧的计算是扔进垃圾桶的，对吧？

如果每年最低特别还款1万欧，你将在23年内还清。

含附加费用的住房每月花费大约1650欧，不包括储备金。

接受1%还款率的银行不多了。对于这么低的还款率，正如上面说的，有利率附加。

至于是否可行或现实，我不打算评判。

为什么选择20年的利率固定期，而计划在10年之后还款超过50%？我认为超过10年就是浪费钱。
最多10年利率固定期，加1.5%的还款，接近1000欧元。但必须进行特别还款。这也是一种压力。

你不会认真建议在那个金额上做这种事情吧？

非常感谢大家的首次回复。我想提几点：

提到的30年不是指我们计划或期望的固定利率期限，而只是指预计的最长结算期限（大约到退休的时间）。估算的66万只是作为在一次1万欧元额外偿还（当然包括利息）的情况下可能支付的金额，而不是可偿还金额。

我们清楚房屋附加费用，1000欧元的还款额是根据经验（家庭收支簿等）选定的，这个数额是轻松能够负担的——我们生活相当节俭，至今每年即使没有我的奖金也能维持生活，同时还能有所储蓄。

银行如何处理奖金问题是我最大的未知领域，我期待更多的信息。Zaba12写道银行对此不感兴趣，我觉得这有些奇怪。近年来，我能通过工资单/税务证明等各项资料证明，每年工资均超过11万欧元的税前收入。相应的目标薪资也在劳动合同及年度奖金协议中有明确规定。我必须故意拒绝工作（以及我的所有同事也同样如此），才可能拿不到至少2.5万欧元的税前奖金。