扩建户外受保护的纪念亭

你好！

我已经考虑了将近两年了，想在我们花园里搭建一个小凉亭，内部装修成公寓出租给学生或者类似的人，以此部分覆盖土地的维护费用。最大的问题是，我不知道如何让这个项目（经济上）盈利。我已经与两位建筑师交流过，他们对总费用的估计差别很大（70,000和120,000）。我还与一家可以负责全部内部装修的小型建筑公司谈过（报价约为50,000，但不包括建筑师服务费）。

我现在的困境是，我需要一位建筑师来处理用途变更申请（目前凉亭没有被作为居住面积申报，而是作为花园小屋，且花园被归类为户外区域）以及建设预审申请（凉亭的外观受到文物保护，但计划装一个窗户）。建筑师自然会全程参与施工，这会大幅增加成本。相比之下，装修工作也可以由上述建筑公司独立完成（价格显著低很多）。其中一位建筑师说，由于改造相对较小，聘请建筑师几乎不划算。

为了更清楚说明，这里简要介绍凉亭的基本情况及计划工作。

基本情况：

- 占地18平方米，阁楼也将装修，大约12平方米
- 已接入电、气及水管
- 外观受文物保护
- 位于户外区域
- 紧邻马路和地界线
- 可设停车位

计划工作：

- 装设浴室和厨房
- 改造阁楼作为第二生活层（放床）
- 安装额外窗户
- 安装暖气（燃气锅炉）
- 保温（但因成本过高，计划申请能耗条例豁免）

我想请教，哪种方式经济上更划算？比如只让建筑师处理所有手续，等建筑申请批准后再换建筑公司施工，不再用建筑师，这样可行吗？

感谢任何建议！！

问候，Tom

如果我是你，我不会去问哪个路是对的，而是问自己是否真的应该走这条路。

因为你想改造一处受保护的建筑物，我认为你不可避免地需要一个建筑师。

我们来计算一下，总投资成本为7.5万欧元。你能从这30平方米的亭子里租多少钱？这个亭子位于郊区的室外，偏僻无比（至少对于学生来说，这地段简直糟糕透顶）。假设冷租金为300欧元，也就是每年3.6千欧元。还要扣除一些不可转嫁的费用，然后我再简单算扣税1.5千欧元。折算下来，大约剩下2千欧元。这就是2.6%的收益率，而且你还得定期照看这个花园里的租客，保养这座小屋。

这真的值得吗？

附言：我假设你是全额用自有资金支付。如果你需要贷款，收益率可能会大幅下降（如果你能获得贷款的话——银行贷款是针对整个地产，而非仅仅是这个亭子）。

我也有同样的想法。改造永远不会回本。还有更有意义的投资选择，包括房地产领域。

Studentenbude = 满是同学的花园，大家每晚都在烧烤，几年后毕业搬走，& 每次肯定都需要装修。

你好 Nordanney，

非常感谢你的回复和合理的异议！！由于我们的土地位于该市最受欢迎的地区之一，靠近森林边缘，且地理位置非常中心（距离市中心1.5公里），我（以及当地的建筑师）预计租金为500-600欧元。因此，收益率可能几乎是两倍……

你假设每平方米20欧元，好的，在海德堡确实可行，但不适用于一个30平方米的小棚屋。那太小了，顶多适合学生，而学生也不会在海德堡支付每平方米20欧元。

这里建筑师只是确认这一点是显而易见的，毕竟他想建房子并赚钱，你之后怎么处理这些对他无所谓。

令人难以置信的是，目前德国的住房严重短缺带来了多么苦涩的后果。

我在其他场合曾觉得，海德堡这个名字很可能来源于异教，在我看来，当地的价格观念是无神论的。这样一来，去慕尼黑几乎反而便宜些。