融资方案的评估与改进

你好，

我们为一项新建项目的融资准备了两种融资方案。
不过先提供一些信息（故意简短）。如果还需要更多信息，请告知。

我对金额做了一些调整，但利率是真实的。

关于你们的一般情况：

[*]33岁，34岁
[*]1个孩子 + 计划再要1个
[*]受雇：电气工程师，质量管理师

收入和资产状况：

[*]收入：6200欧元（净收入）
[*]儿童津贴：250欧元
[*]自有资金：215,000欧元

支出情况：

[*]支出：3500欧元（已包含基本保障/储蓄金额）
[*]余额：2700欧元
[*]未来额外费用：450欧元

费用构成：

[*]总成本：572,000欧元
[*]可抵扣自有资金：215,000欧元
[*]融资金额：357,000欧元

方案1：
1个组成部分：

等额本息贷款

[*]贷款金额：357,000欧元
[*]利率（年利率名义，其他为实际）：3.88% / 3.97%
[*]利率固定期限：20年
[*]利率固定期结束时剩余债务：140,000欧元
[*]假设完全还清的总贷款期限：28年
[*]初始还款率：2.0%
[*]月还款额：1750欧元
[*]可进行特别还款：每年5%
[*]还款率变更：免费两次，之后每次100欧元，变更范围1-10%

方案2：
3个组成部分：

[*]等额本息贷款
[*]KfW 124
[*]SAB农村住房所有权贷款

还款额：1710欧元
混合利率：3.09%

组成部分1：等额本息贷款

[*]贷款金额：227,000欧元
[*]利率（年利率名义，其他为实际）：3.68% / 3.77%
[*]利率固定期限：15年
[*]利率固定期结束时剩余债务：113,600.00欧元
[*]假设完全还清的总贷款期限：25年
[*]初始还款率：2.5%
[*]月还款额：1169欧元
[*]可进行特别还款：每年5%
[*]还款率变更：免费两次，之后每次100欧元，变更范围1-10%

组成部分2：KfW 124

[*]贷款金额：50,000欧元
[*]利率（年利率名义，其他为实际）：3.87% / 3.94%
[*]利率固定期限：10年
[*]利率固定期结束时剩余债务：42,000欧元
[*]假设完全还清的总贷款期限：35年
[*]初始还款率：1.423%
[*]月还款额：160欧元（启动期），220欧元（还款期）
[*]可进行特别还款：利率固定期后偿还剩余全部金额
[*]还款率变更：无

组成部分3：SAB农村住房所有权贷款

[*]贷款金额：80,000欧元
[*]利率（年利率名义，其他为实际）：0.95% / 0.95%
[*]利率固定期限：25年
[*]利率固定期结束时剩余债务：0欧元
[*]假设完全还清的总贷款期限：25年
[*]初始还款率：3.55%
[*]月还款额：300欧元
[*]可进行特别还款：每年最少2000欧元
[*]还款率变更：无

基本上我们倾向于方案2，因为我们想利用SAB的优惠利率。但这需要一个KfW住房贷款——在此情况下是KfW124。在我们的融资里，这也是一个较大的缺点。
如何在利率固定期结束后最好地将KfW贷款重新融入融资方案？我看到可能有以下几种方案：

[*]希望能获得良好的续贷（延期）。
[*]将等额本息贷款设为10年利率固定，将剩余债务合并后再进行后续融资。
[*]通过另一个组成部分利用居民储蓄合同保障剩余债务，但这需要考虑利率负面影响，可能导致结构变得昂贵。
[*]保持以上方案不变，将剩余债务另行储蓄，然后一次还清。也可以考虑将KfW贷款作为到期还本贷款。对此有何经验？

或者还有其他方案？

非常感谢您的回复。

认真核查总成本，如果不是在偏远地区大量自助建设，费用对我来说显得非常低。我会选择方案1，简单方便，安全期长。不同期限的组成部分可能在赎回时带来问题。

嗯。在这里，所谓的“乡下”基本上指的是距离一座百万城市10公里以外的地方，在这个论坛里，“很多自己的劳动”意味着你自己刷墙、铺地板、自己挂窗帘和自己打理花园……

归根结底，这是一个问题，看你是否相信十年后利率会显著高于现在。如果十年后利率明显更高，比如6%、7%、8%，那么方案一是最好的。
如果十年后利率在4%或更低，那么方案二（明显）更划算。

就是这样。未来会发生什么，没有人能告诉你。

我会选择方案一，简单方便，长期安全。不同期限的组成部分在换贷时可能会有问题。

这点我实在不太理解。其实只要花点时间计算和比较累计的利息就能明白：

方案二由三个组成部分构成。前十年的月供总额是1,689.59欧元（1,169.05欧元 + 220.54欧元还款期 + 300.00欧元）——而方案一则是1,749.3欧元。
方案二的不确定性在于10年后，Kfw 124贷款的利率固定期结束。我会每月除了月供之外再存302.87欧元到定期存款账户；这使每月总支出为1,992.45欧元。以目前至少2.5%的利率计算，十年后你能攒下41,328欧元来偿还KfW 124贷款。即使利率只有1.5%，你也会少约2,000欧元——这个风险是可以控制的。

为了避免“苹果和梨”的比较，你可以选择方案一每月另外存250欧元（每月总负担1,999.30欧元），以达到每年3,040欧元（含2.5%储蓄利息）的额外还贷。

结果如何？
方案一（假设20年利率不变），你将在24年8个月后还清贷款，支付利息共189,484.54欧元。

方案二（假设15年贷款本金利率不变），你将在25年内还清贷款，支付利息共147,448.35欧元，少付43,258欧元。——对于比本金利率固定期短5年的方案来说，利率变动的风险其实不大——因为方案一在20年后也面临同样的风险。

Excel 是你的朋友！

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