建筑融资 - 你们的经验和建议？

大家好，

我想请教大家对以下情况的看法：
我们的净收入大约是5,000到5,500欧元。对于拜仁州来说，这并不算多，不幸的是我们俩都没有进入工业领域。
我们也错过了“赠予”资金的那些年，现在利率已经超过3%。
我们用自有资金支付了土地，现在打算在上面建一栋新独栋住宅。地质勘察报告显示，由于土地不适合建房，还需要进行土壤更换。我买房前曾和邻居谈过，他说这里的地基并不是差的——但后来发现，尽管规划许可中没有这个，但他家却有一个完整的地下室。

这将是一栋独栋住宅（10.85×9米，一层加二层全层，有一个小的南阳台），用砖石结构建造，带双车库、土壤更换与填土（地势稍有坡度）。我预计纯建筑成本约为60万欧元，按kfw40标准建造，不含外部设施，且我希望尽可能自己完成二层的施工。

土地买完后，我们的自有资金已经缩水到17万欧元。
以你们的经验，我们有可能在25年内贷到剩余款吗？我不是工薪阶层（公务员），如果这有帮助的话。
我的计算基于这样一个事实：拜仁州市区的独栋住宅目前总价约为100万欧元，我们所在县的地皮价格只有25万欧元左右，而不是50万欧元。我的假设是否现实？

我怎样才能将kfw40补贴（最高仅到10万欧元）（贷款编号124）与建筑贷款结合起来？如果我每月都把一部分钱还给kfw，那我岂不是没有钱还那个非常贵的建筑贷款了？我想，正确的做法应该是只还一个贷款，并且尽可能多地还款，这样才会更便宜。

另外，我还有一个Riester住房储蓄合同。当然，这很傻，因为如果我把这些钱投入MSCI世界指数，可能会赚更多。我还能合理利用这个住房储蓄合同吗？（目前还未达到放款条件）。

感谢大家的经验与建议。

请做一份完整的账目。成本，收入，支出。

然后你就可以得到一个回复。

净收入约为5,000至5,500欧元。

我预估纯建筑费用为600,000欧元。

我也必须承认，这些大致数字对我来说太多了。
论坛方面甚至不知道你们有多少人。根据人数和出行费用，论坛方面大概应该估算生活成本。但这是你们的任务，不仅仅是因为这样可以了解自己的成本曲线。
顺便说一下，这是用于辅助的问卷
https://www.hausbau-forum.de/threads/informationen-um-baufinanzierung-finanzierungs-angebot-zu-bewerten.18200/

最终应详细分解谁赚多少钱，以及在可能计划有孩子时薪水会减少多少。

然后还缺少对房屋的计算。

感谢您的回复，以下是我补充的必要信息：
- 我们（还）未结婚，两个人均全职工作。
- 我们年龄分别是33岁和30岁，目前没有生育计划。
- 我是公务员，她是职员。

- 净收入为每月5500欧元，税级为1。
- 用于新建房屋的其他自有资金为170,000欧元，土地无负担。
- 当前每月租金800欧元，扣除所有开销后约剩1000欧元。这里包括用于建房和住房储蓄合同的储蓄份额，这些费用将取消。因此，我认为1600欧元的贷款还款额是可行的。你们怎么看？
- 房屋建成或搬入后，她的交通费将大幅减少（可以步行到办公室），但是车已经用了10年：未来10年需要换新车，我的车虽较新，但里程快达到25万公里。
- 我们无法享受[Bayernlabo]的优惠，因为收入超出限制。唯一可能的补助是上述的Kfw 40，但由于房子成本更高，实际上没有省钱。
- 我的收入已扣除私人健康保险费用。私人健康保险是退休后最大的费用陷阱，保费将大幅上涨，无法转回公共健康保险。

我对建房成本的估算如下：
- 根据报纸中一份石砌房屋的出价，交钥匙但不含地基，符合Kfw 40资助标准：325,000欧元
- 地基：25,000欧元
- 带地基的6x6米车库：25,000欧元
- 支撑墙（L形石），支撑高度最大1.5米，无需额外结构设计：8,000欧元
- 填充与压实，350立方米：50,000欧元
- 厨房：15,000欧元
- 带路缘下沉的车道/入口：5,000欧元
- 下水道接入：10,000欧元
- 露台：15,000欧元
- 花园（种植）：10,000欧元
- 排水设施，入口处检修井：5,000欧元
- 出价调整（落地窗、阳台、没有80年代楼梯等多项）：75,000欧元
- 车库及可能的搬运采用尖顶屋顶：10,000欧元
- 建筑许可、预计算结构，地质测试：8,000欧元（已支付）
- 预留费
- 总计：586,000欧元

我理解某些方面外人可能难以判断。建房总是这样，没有人能预先知道实际花费，但我这个估算大致合理吗，还是偏差很大？在拜仁地区，一个最大预算600,000欧元、带一点土方工程的上述规模房屋实现可行吗？

你们能帮我解答关于建房贷款的问题吗？

结果我认为1600欧元的贷款还款额是可以承担的。你们怎么看？

我认为3000欧元的还款额是可行的——生活方式必须调整，但每月2500欧元是可以生活的。我不知道你们是否愿意。

在上述尺寸和带有一些土方工程的情况下，拜仁州内最多60万欧元可以买到一栋房子吗？

绝对可以。根据尺寸，居住面积大约160平方米。目前建筑成本大约3000欧元左右，加上附加费用（土方工程等）、车库和户外设施。
这没问题。但请重新考虑阳台——根据经验，如果有花园，没人会用阳台。只会浪费钱。

根据报纸上的报价，石材建造的现成交钥匙房屋。

交钥匙通常不包括油漆和地板。请确认这些是否包含在报价中。

最后：
如果没有生育计划，请思考一下是否真的需要这么大的房子给两个人。会有很多空间闲置。省下的钱可以用在更好的投资上，而不是舞厅里。

附言：1600欧元的还款额对于430000欧元贷款来说，年利率为4.47%。这非常低，意味着只有1.5%的本金还款。你们真的每月要花4000欧元吗？那是奢侈的生活方式——也挺适合这栋房子。但和收入不匹配（房子也是）。

不过请再考虑一下阳台——根据经验，如果有花园的话，没人会用上这种东西。只是白白花钱而已。

我其实也认同。就在前几天带贵宾犬夜间散步时我注意到：其实阳台，或者更好的是屋顶露台，对于独栋住宅来说也挺不错的。可以用来观星。在花园里，因为经常有很多东西挡道，如果想对准接近地平线的天体观察的话，会很不方便。
不过这是否值得多花1到2万欧元，以及是否不如直接去一个黑暗区的草地，那就见仁见智了……