目录房屋或与建筑师自由规划

亲爱的业主们，

我们目前正面临一个决定，是和建筑师一起完成L1-3的规划阶段，然后委托总承包商（GU），还是直接选择一个目录房屋，然后根据需要与房屋建设公司进行调整。

关键点是建筑项目的价格以及关于保修的一般问题。

[*] 总承包商的目录房屋与由建筑师个性化设计并由总承包商实施的房屋相比，节省的成本是多少？
[*] 总承包商是否对建筑师设计的房屋承担与其自行设计时相同的所有保修责任？
[*] 在给定价格范围的情况下，建筑师能多现实地估算持续上涨的建筑成本？

我非常期待你们的回复。 :)

节省的成本有哪些

通常实际上是建筑师的服务费用。总承包商（GU）已经多次将计划转化为金钱，建筑师则是从零开始，而你需要支付100%的费用。

总承包商是否也承担建筑师设计房屋的所有保修责任，

是的，你们签署的是基于房屋设计的施工合同——就像其他人一样。

建筑师对持续上涨的建筑成本估算有多现实，

不，这个问题问错了。通常误差会在20%左右。不过总承包商可以进行预算估算。 问题是：如果你想和一个结构简单、拥有或多或少本地分包商的普通总承包商合作建房，就别惊讶于特别的建筑设计、复杂的工艺交叉或异国元素没有被正确执行，从而建成一个有缺陷的房子。 但让总承包商建造一个没有显著花哨设计的朴实房子一般不成问题。 在这方面，你应权衡是否不如直接建造一个带小改动的标准型号房。

我们正面临一个决定，是要与一位 合作完成L1-3阶段的规划，然后委托总承包商（GU），还是直接选一个目录房，然后根据需要与房屋建造公司进行调整。

我的“房屋建造时间表，也适用于您：HOAI的阶段模型！”刚刚延长更新（“房屋建造时间表重启”），昨天发布了揉面发酵/方向调整章节。在目录房和自由建筑师之间，我认为不应该简单选择“或者”。目录房在两个条件下是一个值得考虑的推荐选项，即：
1. 你是一个普通家庭，且
2. 地块没有明显的坡度，以致不适合建造“地下室居住空间”。
当然，如果条件1和2都不满足，而地下室的居住空间能够满足普通家庭以外的额外需求。
目录房通常针对2大2小的家庭设计，第三个孩子或第二个家庭办公是目录设计适用性的“致命因素”。

即使是石结构的目录房，第4和第5阶段的工作也更适合由总承包商承担，因此委托范围为第1到第3阶段是正确的——不过我仍然建议分两阶段签合同（模块A和揉面发酵/方向调整后的第3阶段）。目录房我也会让自由建筑师进行修改。

[*]和由总承包商完成的目录房相比，定制设计然后由总承包商实现的房子，成本节省有多少？
[*]总承包商是否对建筑师设计的房子承担所有自己设计时负责的质保？
[*]如果给定了价格范围，建筑师对持续上涨的建筑成本评估有多准确？

(1) 主要优势是成型成熟，其次才是成本节省（主要通过类型结构静力设计实现），且预算更成熟，这也关系到(3)的回答。建筑师在第3阶段的成本估算由于阶段特性仍有一定不确定性。总承包商报价（并保证）时也存在“博弈”。(2) 在这两种情况下，质保基本上由建筑法规规定，且永远是承包商的责任。建筑师的职业责任保险是另一回事。

为避免重复 ;-）

请使用论坛搜索功能，搜索关键词“房屋建造时间表”，“Gerddieter”，“单独分包”，“自主管理”，“招标”以及“工时记录”查阅我相关的帖子。

我推荐大家这样做：
1. 使用论坛搜索关键词“房屋建造时间表”，“Gerddieter”，“单独分包”/“自主管理”查阅已有关于房屋规划流程的讨论线程；[... ... ...]
6. 根据报价反馈，决定第3阶段设计使用石结构还是木结构，然后委托建筑师继续后续工作（详见上述关键词相关帖子）。

谢谢您的回复。

也许我应该更加具体一点：我们计划建一座相当普通、符合补贴资格的独栋住宅。从目前已有的图集房子来看，没有哪一款适合我们，因为通常二楼不会有三个儿童房。那里的空间通常用作更衣室和超大浴室。而且我们希望一楼有一个大客房/工作室。这种工作室通常设计得有点小。简而言之：对我们来说，一个高效的户型非常重要，它需要符合我们的需求。我们无法也不想承担特别的建筑设计费用。

因此，我们考虑聘请一位外部建筑师（按费用计酬）来进行L1-3阶段设计，以便针对我们的地块进行个性化且高效的规划。开发规划较为宽松，地块也不复杂。

当然，这样的设计费用会更高。对我们来说，这个费用很难具体估算，因为一方面建筑师的设计能方便比较不同供应商（从而可能有议价空间），另一方面也需要个性化建造，这肯定会更贵。

所以，我们想了解一下大致的价格差异。遗憾的是，我们找不到太多相关信息，因为图集房的报价通常只写着“起价……欧元”的固定价。你的主页上，预制房供应商“isowoodhaus”提到的价格差约为每平方米100欧元。这是一个常见的值吗？

对于我们的建筑项目，这意味着个性化设计和建筑师服务大约需要额外支付2万欧元左右。这样做值得吗？

我们有一个折中的方案。一个我们正在谈判的BU提出了一个报价，表示可以花1500欧元做一个个性化的规划。如果我们和这个BU建房，费用会从房价中扣除。由于我们选择了别的方案，我们付给了这家公司1500欧元的规划费，但我们可以带走我们的规划。剩下的部分由我们最终合作的BU的建筑师完成。我会一直这么做，但似乎没多少房屋建造商提供这个服务？也许可以具体问问目录建造公司，他们是否也做个性化规划。但我们也很幸运，第一家BU的规划师不是个无聊的绘图员，而是一位本地大学毕业生，还获得过一些奖项。 :)

缺点当然是规划阶段的较高价格。对我们来说难以量化，因为一方面规划是与建筑师一起进行的

哎呀。那么那些由目录房供应商产生的更高费用呢？它们难道不会吓退你吗？
- 市场营销
- 销售人员
- 管理层臃肿
- 车队
- 目录制作
- 样板房公园
- 管理租金等
- 样品选择工作量
- 因重新设计要求产生的建筑师/结构工程师费用
等等。
你觉得这些费用都得谁来支付？

更多内容请见

建筑师设计的房子是个性化的，在建造阶段仍可有限度地修改。标准型房子如果你直接购买，是更便宜的。
同一产品的价格（或多或少）也会相当。