用贷款买公寓并出租

大家好，

我大致（！）有以下的想法（我还没有详细计划），希望能听听大家的建议，看这是否现实。

我打算在我村里买一套小公寓，包含所有费用，总价40000欧元。我计划在比如说Sparkasse银行贷款全额，贷款期限20年，保证利率2.5%，还款率3.9%。

这样我每月大约还款210欧元。我预计冷租金为250欧元，当然还要扣除那些不能转嫁的附加费用。算下来，我大致收支平衡。

如果租金永远没有拖欠，那么20年后我就拥有一套公寓，理想情况下我几乎没花过一分钱，从第21年开始我就能开始收租。

这个大致合理吗？还是我遗漏了什么重要的东西？我清楚房屋损坏、租金拖欠、公寓内的特殊维修等情况可能会发生。

提前感谢大家的所有建议！

你忘了维修，不付房租的租户，囤积狂，储备金。

那么收入就要缴税了！

我们的梦想破灭了。

附言：如果这么简单，大家都会做。

我们城市现在有一种叫做管理员的，他们为你处理一切，甚至房租损失.. 他们负责一切，包括结算。

不付租金的租户，风险当然总是存在的。储备金应该包含在物业费里。

我对租金收入缴纳的税费是否和我对工资缴纳的是一样的？也就是说，如果我现在对毛收入缴纳45%的税费，那么我对租金收入也需要缴纳45%吗？

据我所知，贷款利息在报税时是可以抵扣的，维修费用也是如此。

1. 不可摊派的附加费用需考虑 + 储备金。
2. 如果业主委员会决定实施某些措施，那么即使你不愿意，也必须支付这些费用。（实际案例：公寓楼中一套价值约6万欧元的公寓。曾讨论是否要更换阳台。这将意味着每套公寓需要特别摊派2万欧元！！！但最终被否决了。）
2. 需考虑定期装修、租金损失、出租成本等。
3. 只有贷款利息可以税前抵扣，本金部分不行。也就是说，在高额还本金的情况下，未来几年你的税负可能会上升。
4. 你可以根据你的边际税率来估算税负。

土地。在你给出的条件下，毛收益率并不差，但最终净收益多少远程无法准确回答。尤其是在乡村，居民可能更愿意搬走——那么谁来租这套房子？如果需求不足，这套房子还能值多少钱？

人们购买几百千的昂贵出租屋，因为需求远比便宜的购买价格重要。简单来说：高售价 = 高需求 = 通过较少的空置、杂乱租户减少风险（需求高时，可以选择租户，并要求极端的担保……）

如果情况不好，你的租金收入还会让你进入一个更高的税率级别。那样你整个收入都会被征收更高的税率。我的岳父出租一栋房子和两套公寓，每年都会为数千元的补缴税款而烦恼。这真的是需要事先计算清楚的。