建造还是再等等？

我会去看看房子，和市场上的一些供应商谈谈。这样你们可能会对自己想要的东西以及价格大致走向有更好的感觉。在你们的建筑项目真正开始之前，肯定还会过上一年半左右。在这段时间里，继续努力存钱。

两三年后，可能会有孩子出现，这会让建房这个问题变得更加复杂。

我会尝试保留这套公寓。

你好，

感谢你们的回复。
很遗憾，我们既不能也不想再等五年。这几乎是我们的既定事实。一方面，土地有三年的建设义务，所以我们最迟必须在后年开始施工；另一方面，这很可能会与我们的家庭计划冲突。当然，这块地可以卖掉，先搬到适合家庭居住的公寓里，但这会让我们心碎，因为我们不指望那么快能再次买到这么好的地块。问题是关于接下来的两年。如果我从字里行间看，很多人都在猜测随着建筑成本上涨带来的恐慌“很快”会结束（也许五年后——顺便说一句，我也这么认为——不过更倾向于价格停滞不前而不是下降），但这明年很可能还不会发生，价格很可能还会继续上涨。

我们当然绝对想避免成为那些“傻瓜”，在价格被严重高估的情况下，几乎没有自有资金就建了房子，然后五年后房价明显缩水的情况。最坏的情况是因为种种原因不得不卖房，结果连当初花的钱都无法收回。

你们会如何评估这个风险？

关于产权公寓：公寓不在家乡村庄，而是在附近的较大城市（85000居民）。位置非常市中心且优越（购物街、幼儿园、小学都在步行范围内），平方米价格在270欧元以上。我对租金的估算非常有把握，因为我知道我的邻居在几乎相同但镜像户型的公寓中支付多少钱租金。
所以我倾向于先把公寓出租。考虑到投机税，我反正不能很快高价出售。而且通过我支付的利息，我可以从租金收入中拿回不少税收。我们现在手头上有的2万欧元会作为保证金保留。

关于建筑计划：
砖砌实体房（无地下室）
不必达到KFW 55或40Plus等标准。
斜屋顶，带一个或两个飘窗
140-150平方米
车棚替代双车库
户外设施会建设（先铺石并种草）

作为“特别之处”，我们希望有几个落地窗，外立面设计稍显特别。（前置飘窗或类似设计）

如果扣除土地费用，到年底我们就有48万欧元中的41万欧元作为含附加费用和设施的房屋预算。
用这个预算按照上述要求建房，现在真的很难吗？
如果是这样，那我比之前想象的还要震惊……

对于新生儿来说，不需要买新的房产。反正他会和父母睡在同一个卧室里。但有些人在得知怀孕测试呈阳性之后，就直接买了一辆新的小型面包车。

从流动性方面来看，你们可以短期内建房。100%的贷款融资有很多，你们自己也知道。
不过你们自己给自己制造了建造压力，这会导致项目不必要地变得昂贵。高抵押率意味着更高的利息。所需的金额会产生数千欧元的利息，因为你们缺乏自有资金。
另外还有最近买的那套公寓。我建议你算算提前还款罚金。因为时间还很短，这笔罚金可能是一个五位数的金额。挺可惜的。
我不会仅仅因为方便就出租。出租我一直只会出于信念去做，否则不会开心。这个问题比简单的“租金=月供”的计算要复杂得多。
另一方面，这套公寓也带来了一个机会——也许你能带着利润把它卖掉。

我们当然绝对想避免的情况是，后来成为那些“傻瓜”之一，他们在完全高得离谱的价格下，几乎没有自有资金就建了房子，而那房子五年后价值大大缩水。

别难过。你现在其实已经是那些“傻瓜”之一了，你为一套两年后不想要的公寓融资了100%贷款。这就是生活。

41万欧作为包括附加费用和设备的房屋预算。
以这个预算，在目前真的很难按照上面的要求建一栋房子吗？

不，在NRW是可以的，尤其是在比较乡村的地方（比如莱讷）。

根据你们的收入，如果你们不把钱花在汽车、度假、奢侈品等方面，可以放心地用100%的贷款直接建房。但你的文本看起来合理，所以例外情况下也可以不带首付。

我建议先保留公寓，只有在你们的建造成本爆涨时才卖掉。

育儿假加上育儿金和你这边超过4000的收入应该没问题，和你妻子（兼职）重返工作岗位一样。

问题是房子的实际价格有多高，以及总还款额是否在可控范围内。一切都会顺利的。

如果我非得下注的话，我会押注价格在未来3到5年内会下跌。

我会反着下注，再想深一点：

……这样老百姓才会把（借来的）钱花出去。与此同时，公司赚得比以往任何时候都多。
终有一天，这会结束。

那些公司和他们的员工拿着“赚来的”钱做什么？没错，他们也会把钱花出去：买昂贵的公司车，雇佣更多员工，进行投资，支付更高的工资。钱不会永远留在公司里。即使老板买了两辆新保时捷，保时捷销售员和在Zupfkuchenhausen的工程师们也终于可以买房子了。这是一个永无止境的循环，永远不会结束，螺旋不断上升。

一旦利率上升，螺旋就会断裂。因为对于相同的月供，贷款额度减少了，大多数人将无法支付当前的价格。