¿Construir o esperar un poco más?

Me gustaría mirar algunas casas y hablar con algunos proveedores del mercado. Entonces probablemente también obtendrán una mejor sensación de lo que quieren tener y hacia dónde se dirige el precio. Hasta que realmente comience su proyecto de construcción, seguramente pasarán 1 año y medio. Durante ese tiempo, simplemente sigan ahorrando diligentemente.

En 2-3 años tal vez ya entren en juego los niños y eso no facilita precisamente el tema de construir.

Intentaría conservar el apartamento.

Hola,

gracias por vuestras respuestas.
Lamentablemente no podemos ni queremos esperar 5 años más. Eso es prácticamente un hecho para nosotros. Por un lado, en el terreno existe una obligación de construcción de 3 años, por lo que tendríamos que empezar a más tardar dentro de dos años, y por otro lado, probablemente chocaría con nuestra planificación familiar. Claro, se podría vender el terreno y primero mudarse a un piso adecuado para una familia, pero eso nos rompería el corazón porque no contamos con conseguir tan rápido otro terreno allí. La pregunta se refiere por lo tanto a los próximos 2 años. Leyendo entre líneas aquí, la mayoría especula con que el susto de los precios crecientes de la construcción debe "terminar pronto" (quizás en 5 años — por cierto, eso también creo — aunque más bien que los precios se estancarán en lugar de caer), pero que probablemente no pasará el próximo año y que allí probablemente seguirán subiendo.

Lo que por supuesto queremos evitar absolutamente es ser después uno de los "tontos" que construyeron una casa con precios totalmente desorbitados y prácticamente sin capital propio, que en 5 años valdrá mucho menos. Y que luego, en el peor de los casos, por alguna razón tenga que vender la casa y no recuperar ni de lejos el dinero que se gastó.

¿Qué tan grande consideraríais ese riesgo?

Con respecto al piso en propiedad: no está en el pueblo natal, sino en la ciudad más grande cercana (85,000 habitantes). Muy céntrico y bien ubicado (calle comercial, jardín de infancia, escuela primaria a poca distancia a pie), donde los precios por m² son >270€/m². El alquiler lo puedo estimar muy bien porque sé cuánto paga de alquiler mi vecino, que vive en un piso prácticamente idéntico pero invertido.
Por eso tiendo sin duda a alquilar primero el piso. De todas formas, por el impuesto a la especulación no podría venderlo caro todavía. Y con los intereses que pago, recupero bastante en impuestos de los ingresos por alquiler. Los 20,000€ que tenemos ahora ahorrados los mantendríamos como seguridad.

Con respecto al proyecto de construcción:
Casa de obra sólida con ladrillo klinker (sin sótano)
No tiene que ser un KFW 55 o 40Plus o similar.
Tejado a dos aguas con 1 o 2 ventanas salientes
140-150 m²
Cochera para un coche en lugar de garaje doble
Se deben acondicionar las áreas exteriores (primero pavimentar y césped)

Como "toque especial" nos gustaría tener algunas ventanas del suelo al techo y una fachada algo especial (ventanas salientes adelantadas o cosas similares).

Si descontamos el terreno, tendríamos a final de año un presupuesto de 410,000€ para la casa, incluidos costos adicionales y exteriores, de un total de 480,000€.
¿Es realmente muy difícil ahora construir una casa con las exigencias mencionadas con ese presupuesto?
Entonces estaría aún más impactado que ya lo estaba...

Para un recién nacido no se necesita una nueva propiedad. De todas formas duerme en el dormitorio de los padres. Pero algunos también compran directamente una nueva furgoneta después de un test de embarazo positivo.

En cuanto a la liquidez, podéis construir a corto plazo. Hay suficientes financiaciones al 100%, ya lo sabéis vosotros mismos.
Sin embargo, con la obligación de construir os habéis puesto la pistola en el pecho vosotros mismos, lo que hace que el proyecto sea innecesariamente caro. Un alto endeudamiento significa un interés más alto. Para la suma necesaria son varios miles de euros en intereses que vais a pagar por falta de capital propio.
Además está el piso comprado recientemente. Yo me haría calcular la indemnización por cancelación anticipada. Probablemente será una suma de cinco cifras tras tan poco tiempo. Una lástima.
No alquilaría sólo porque se presente la oportunidad. Eso lo haría siempre solo por convicción, si no no se disfruta. El tema es un poco más complejo que la cuenta simplista de alquiler = cuota mensual.
Por otro lado, el piso también ofrece una oportunidad: quizás puedas venderlo con ganancia.

Lo que queremos evitar absolutamente es ser luego uno de los "tontos" que, con precios completamente inflados y casi sin capital propio, han construido una casa que dentro de 5 años vale mucho menos.

No te preocupes. Ya formas parte de los "tontos" que financiaron el 100% de un piso que dos años después ya no quieres. Así es la vida.

410.000 € como presupuesto para la casa incluyendo costos adicionales e instalaciones.
¿Es realmente muy difícil construir una casa con las exigencias mencionadas con este presupuesto actualmente?

Sí, se puede en NRW, especialmente si es algo rural (Rheine).

Con vuestros ingresos podéis construir directamente con una financiación del 100% sin problema, siempre y cuando no gastéis el dinero en coches, vacaciones, lujo, etc. Pero tu texto parece razonable, así que esta vez encaja incluso sin capital propio.

Yo primero me quedaría con el piso y solo lo vendería si vuestros costes de construcción se disparan.

La baja por paternidad/maternidad no debería ser un problema con la prestación por maternidad/paternidad y más de 4k de tu parte, al igual que la reincorporación (a media jornada) de tu esposa.

Queda la pregunta de cuánto costará realmente la casa y si la cuota total se mantiene dentro de lo razonable. Todo saldrá bien para vosotros.

si tuviera que apostar, entonces apostaría a una caída de los precios dentro de los próximos 3-5 años.

Yo apostaría en contra, piensa más allá:

...para que la plebe distribuya el dinero (prestado). Al mismo tiempo, las empresas se llenan los bolsillos como nunca antes.
En algún momento eso termina.

¿Qué hacen las empresas y sus empleados con el dinero "recibido"? Correcto, a su vez lo distribuyen entre la gente: compran autos caros de empresa, contratan a más empleados, invierten y pagan salarios más altos. El dinero no queda en la empresa para siempre. Y aunque el gerente compre 2 Porsche nuevos, entonces el vendedor de Porsche y los ingenieros en Zupfkuchenhausen pueden finalmente comprarse una casa. Es un ciclo eterno, que no termina, la espiral siempre sigue subiendo.

La espiral se rompe tan pronto como suben los intereses. Entonces, la mayoría de la gente ya no puede permitirse los precios actuales, porque se obtiene un préstamo menor por la misma cuota mensual.