ᐅ Weiteres Vorgehen bei Ablehnung Bauvoranfrage

Hallo,

ich bin hier neu. Mein Freund und ich wollen bauen und jetzt muß ich ein bisserl weiter ausholen.

Meine Eltern haben in den 70er Jahren ein Haus in eine (sehr) ländliche Neubausiedlung gebaut. Damals war die übliche Grundstücksgröße 800 - 1.000 qm. Ein Bebauungsplan war erstellt, wurde aber nie abgesegnet; es gibt also keinen.
Das Grundstück meiner Eltern ist 866qm, dazu hat mein Bruder später noch einen nebenan liegenden Streifen Grund von 160qm gekauft. Gesamte Grundstücksfläche also 1.026qm.
Darauf eben ein Einfamilienhaus mit einer Grundfläche von 160qm (damals mußte als Bungalow gebaut werden; wusste keiner, daß der Bebauungsplan obsolet war), darüber Dachgeschoss. Also rel. große Grundfläche.

Nun wollen wir uns dort ein zweites Einfamilienhaus auf den Grund bauen (100qm Grundfläche). Als erstes war ich beim gemeindlichen Bauamt und hab angefragt, wie es damit ausschaut. Antwort: "Da sehe ich keinerlei Probleme, das paßt sehr gut in das Konzept der Nachverdichtung, das wir in der Gemeinde gerade verfolgen" Wir müssen auf die Abstandsflächen achten und ansonsten gilt eben §34 Baugesetzbuch, weil ja kein Bebauungsplan vorliegt.

Wir haben uns also gefreut, eine sehr gut ausgearbeitete Bauvoranfrage gestellt und dann kam so das erste "uhh, ich sehe da Probleme".

Wir sind mit der Grundflächenzahl an der Grenze der umgebenden Bebauung, bei 0,3 (Altbestand und Neubau zusammen, das Grundstück bleibt zusammen, keine Trennung), überbaute Fläche ist 0,45 und damit auch noch in der zulässigen Grenze von +50%.
Im Projekt "Nachverdichtung" der Gemeinde sind Grundflächenzahlen von 0,4 und 0,6 ausgeschrieben. Das nur zur Info (ist nicht unser Ortsteil)

Geschossflächenzahl ist bei Nachbau nicht ausschlaggebend (Auskunft vom Bauamt des Landsratsamtes), da liegen wir etwas über denen der Nachbarschaft, was aber verständlich ist, weil das, wie gesagt, ein Bungalow-Gebiet aus den 70ern ist.

Abstandsflächen haben wir alle eingehalten (Logo!)

Dem einen Nachbarn paßt unser Bauvorhaben überhaupt nicht, der will einfach nicht, daß da noch ein Haus hinkommt, das ist ihm zu nah.

Vor zwei Tagen also war Gemeinderatssitzung und wir sind umgehend abgelehnt worden mit dem Hinweis auf §35, Einfügungsgesetz. Diskussion oder eine Wahl kam nicht wirklich auf, der Bürgermeister hat im Prinzip schon bei der Verlesung klar gemacht, wie abzustimmen ist. So wurde die Anfrage mit einer Gegenstimme abgelehnt.

Wir warten nun auf das offizielle Protokoll und die (hoffentlich) dort drin enthaltene Begründung.

Für uns ist das Ganze nicht nachvollziehbar, wir halten alle Anforderungen ein, unser Haus ist 60cm niedriger als das des Nachbarn (der, der uns da nicht haben will), wir haben uns auch optisch angepaßt (uns wär ein modener Kubus lieber, aber jetzt halt mit Satteldach, damit das reinpasst).
Auch mit den Hintergrundwissen, daß in der Gemeinde keine Baugrundstücke zu haben sind und in nächster Zeit wohl auch nicht zu kriegen sind und eben, daß man schon die (ja auch vom Land Bayern angeregte) Nachverdichtung angeht, verstehen wir die Entscheidung wirklich nicht.
Zwei Einfamilienhäuser auf gut 1.000qm Grund, das ist ja nun wirklich nicht "eng".

Was wir wissen, ist, daß der besagte Nachbar offensichtlich sehr interveniert hat (keine Ahnung, wer da wen besser kennt etc.) und wir vermuten, daß das mit ein Grund für die Ablehnung ist.

Wir wollen uns damit nicht zufrieden geben und sind uns allerdings nicht ganz klar, wie wir nun weiter verfahren sollen:

Gleich ans übergeordnete Landratsamt wenden? Die fragen aber doch bei der Gemeinde nach, warum abgelehnt wurde, oder? Oder kann ich mit denen einfach mal grundsätzlich klären, was möglich ist, auf was wir achten müssen, wo es in ihren Augen Schwierigkeiten gibt.

Der Architekt rät uns, jetzt erst mal den Dialog mit der Gemeinde zu suchen und hier auf einen Nenner zu kommen. Ich bin etwas skeptisch, ob man uns hier wirklich entgegen kommen wird, denn mit der (subjektiven) Entscheidung, daß das Haus sich nicht in das bestehende Ensemble einfügt, können die uns ja immer abschlagen.

Was ist hier das geschickteste Vorgehen?
Hat hier schon irgendwer ähnliches erlebt und Erfahrungswerte?
Sind hier juristische Profis, die mir sagen können, wessen Aussage letztendlich bindend ist?

Was ist nicht wirklich möchte, aber als ultima ratio schon mal überlege, ist dann in letzter Konsequenz ein Gang zum Gericht, denn wenn keine Fakten gegen den Bau sprechen und es gibt genügend Beispiele in der Siedlung selber und in der gesamten Gemeinde, wo sehr viel "gewagtere" Bauprojekte verwirklicht wurden, wäre das für mich auch eine Überlegung wert. Wie hoch stehen die Chancen, hier erfolgreich gegen eine sich sträubende Gemeinde zu sein?

Puh, langer Roman, vielen Dank an alle, die bis hierher gelesen haben und die mir vielleicht sogar ein paar Tipps und Tricks zur besten Vorgehensweise verraten können.

Danke!

Climbee

Wenn Du die Kosten nicht scheust, es gibt große, auf öffentliches Bau- und Planungsrecht spezialisierte Kanzleien die bis zum Europäischen Gerichtshof Erfahrungen haben. Wenn Du Dir eine der Top5 nimmst, könnte Sie der Gemeinde "einen Weg aufzeigen wie Dein Vorhaben genehmigungsfähig ist". Die können natürlich aber auch nicht zaubern, aber wenn es Dir wichtig ist, wäre vielleicht ein erstes Beratungsgespräch eine überlegenswerte Investition.

Wirklich gleich so schwere Geschütze auffahren? Wie gesagt, das wäre für mich ultima ratio...

Sollte nur eine Alternative aufzeigen zum Behördengang. Ich weiß ja nicht wie schnell die bei Euch arbeiten, bei uns dauert eine einfache Bauvoranfrage 3-6 Monate, es gibt aber auch Fälle von 9 Monaten. Es kommt darauf an wie eilig Du es hast mit Deinem Bauvorhaben.

Ich würde auch keinen Prozess führen. Aber ein Verwaltungsrechtler wird Dir sagen ob Deine Situation eindeutig ist (für oder gegen Dich), oder ob es einen Ermessensspielraum gibt und der Ausgang ungewiß wäre.

Ich glaube aber, dass Dir Erfahrungsberichte aus anderen Baugebieten wenig helfen. Denn nach unserer Erfahrung kommt es auf die örtlichen Gegebenheiten an (Umgebungsbebauung, Stadtplanung usw.).

wenn der unwillige Nachbar der beste stammtischkumpel vom Bürgermeister ist, wirst du wohl die große gerichtskelle schwingen müssen. andererseits musst du auch mal die Sicht des Nachbarn überdenken, was das neue Haus für ihn bedeutet. seit 45jahren steht sein Haus frei da rum und plötzlich wollt ihr ihn direkt vor die Tür ein Haus stellen. würdest du dich ja auch nicht drüber freuen und ein Riesen faß aufmachen. die Ablehnung kommt ganz sicher durch den Nachbarn.

Ich glaube auch das der Nachbar da die Finger im Spiel hat. Allerdings heißt das vermutlich auch das mit Schützenhilfe der Bau durchgehen kann.