Geländemodellierung auf Grundstück erlaubt?

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Zuletzt aktualisiert 29.03.2024
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11ant

11ant

Immerhin geben die schematischen Schnittzeichnungen Hinweise zu möglichen Geländmodellierungen von geschätzt über 2m, wobei dein Grundstück mit der 5m-Böschung zur Straße zu besonderer Kreativität herausfordert.
In diesem Bebauungsplan (Vorentwurf) sind zwar Geländemodellierungen dargestellt, jedoch m.E. nicht als Anregungen / Rahmen für modifizierte Modellierungen zu verstehen, sondern da steht "gewachsenes Gelände". Unter C3 ist zu lesen: "Für das WR-Gebiet wird die Gradiente der erschließenden Planstraße auf Höhe der Gebäudemitte des Hauptbaukörpers als Bezugshöhenlage festgelegt.". C5 enthält keinen Hinweis auf vorgesehene Maßnahmen zur Veränderung der Geländemodellierung.

Gestaltungsmöglichkeiten mit Wirkung auf die Bezugshöhen sehe ich sich hier keine ergeben. Das Prozedere von Veränderungen ist ja unter E genannt, aber Potential für ein Design der gewünschten Bezugshöhen sehe ich da in keinster Weise. Dafür ist C3 zu eindeutig. Damit ist jedem Grundstück, abhängig von der Lage seines Hauptbaukörpers, sein individuelles "0.00" gegeben.

Aber, wohlgemerkt: das ist ein Vorentwurf. Von dem ich allerdings den Eindruck habe, da seien kompetente Leute am Werk gewesen (was für die Qualität der Gemeindeverwaltung spricht und begründet hoffen läßt, daß das Ding im rechtskräftigen Zustand nicht wesentlich anders aussehen wird).
 
Wissi

Wissi

Hm, okay.
Das mit Punkt C3 hatte ich bisher so verstanden, dass die Bezugshöhe (Straßenhöhe bei Gebäudemitte) nur herangezogen wird, um die maximalen Höhen des Gebäudes zu bestimmen/festzulegen. So wie ich dich verstehe, würdest du das auch auf etwaige Geländehöhen beziehen. Auch welche, die wir später als Bauherren gerne verändern würden, oder?

Bei der schematischen Schnittzeichnung wird dann noch gleichzeitig zu dem "gewachsenen Gelände" (grau) die "Geländemodellierung" (schwarz) mit angegeben. Aber ob das dann nur Vorschläge sind, oder ob das Gelände bei der Erschließung tatsächlich so modelliert wird, weiß ich leider nicht.
 
11ant

11ant

Das mit Punkt C3 hatte ich bisher so verstanden, dass die Bezugshöhe (Straßenhöhe bei Gebäudemitte) nur herangezogen wird, um die maximalen Höhen des Gebäudes zu bestimmen/festzulegen.
Das hast Du richtig verstanden. Damit liegen alle Deine Bezugshöhen fest, ob Du das nun für Deine Oberkante Fertigfußboden EG übernimmst oder nicht. Du kannst ausschließlich mit der Lage Deiner Gebäudemitte beeinflussen, wo diese Höhe genau liegt (von der aus sich dann Deine Firsthöhe etc. bemißt). Ob Du nun den Zahnhals Deines Kellers freilegst oder das Gelände bis Brüstungshöhe Obergeschoss aufschüttest: Deine Gebäudehöhe ab Straße kannst Du damit nicht "gestalten".

So wie ich dich verstehe, würdest du das auch auf etwaige Geländehöhen beziehen. Auch welche, die wir später als Bauherren gerne verändern würden, oder?
Da hast Du mich mißverstanden: Deinen Geländeverlauf nagelt diese Höhenangabe nicht fest. Durch den kannst Du lediglich keine Bezugshöhen verschieben.

Bei der schematischen Schnittzeichnung wird dann noch gleichzeitig zu dem "gewachsenen Gelände" (grau) die "Geländemodellierung" (schwarz) mit angegeben. Aber ob das dann nur Vorschläge sind, oder ob das Gelände bei der Erschließung tatsächlich so modelliert wird, weiß ich leider nicht.
Die schematische Schnittzeichnung stellt - für mehrere Dachformen durchdekliniert - immer dasselbe dar:

Links siehst Du die bergseitigen Grundstücke, blau gestrichelt die Baufenster, wo die bergseitigen Häuser empfohlen beispielsweise mittig drinstehen. Dann kommt der beigefarbene Balken symbolisch für die Planstraße, deren Fahrbahnmitte dem gewachsenen Gelände folgt. Rechts siehst Du dann die talseitigen Grundstücke. Die symbolischen Gebäude stehen dabei straßenseitig an der Baugrenze.

Der reale gewachsene Geländeverlauf ist dabei fiktiv als gerade (also gleichmäßig) abfallende Linie gestrichelt. Die Geländemodellierung (im Sinne der Modifikation durch die Bauherren) nimmt in der Zeichnung an, daß das Gelände ab dem Straßenrand in gerader Linie auf den Fußboden des jeweiligen Eingangsgeschosses zustrebend verändert wird, und innerhalb der Gebäudetiefe dann um eine Geschosshöhe ansteigt. Bergseitig geht man also im Untergeschoss herein, talseitig im Erdgeschoss.

Diesem Vorschlag ist ratsam zu folgen, da man sonst quer zum Nachbarn einen Höhenunterschied hätte, der ja entsprechend abzuböschen bzw. abzustützen wäre. Die bergseitigen Bauherren liegen bei diesem Vorschlag mit dem UG-Fußboden schon deutlich über der Bezugshöhenlinie. Damit sie dadurch nicht ein Geschoss verlieren, gewährt man ihnen 4 m mehr First- bzw. Giebelhöhe. Hier könnte ein Streitpunkt liegen, der den Plan bis zur Rechtskraft noch verändert.

In C4 sehe ich keine Vorgabe bzgl. der Garagenhöhe, sodaß so gesehen unterschiedliche Geländehöhen zwischen Nachbargrundstücken nicht flachere Garagen zur Folge hätten - das kann aber in übergeordnetem Baurecht schon geregelt sein und daher im Bebauungsplan nicht erwähnt sein müssen.

Mein Rat - aber vergiss nicht: ich bin Unternehmensberater, kein Vermessungsinschinör oder Baurechtler - wäre: orientiere Dich am Vorschlag aus dem Bebauungsplan. Als talseitiger Anlieger also: plane Deine Oberkante Fertigfußboden EG etwa auf Straßenniveau. Die Modifikation der Geländemodellierung mußt Du selber vornehmen, die Gemeinde folgt mit der Straße schlicht dem geplanten Verlauf und sonst nichts. Sprich´ Dich mit den Nachbarn ab. Quer werdet Ihr also in etwa dem Straßenverlauf folgen, weil mit dem ja auch die jeweilige Nullhöhe "fließt" (und ich davon ausgehe, daß auch Deine Nachbarn alle keinen Regen zur Haustür hereinlaufen haben, Darüber hinaus aber nicht weiter aufschütten wollen).
 
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Wissi

Wissi

Alles klar, danke auch dir für deine Einschätzung!

Da wir bergseitig bauen werden, müssen wir mal schauen wie wir am elegantesten ins Haus kommen. Durch den Keller eher ungern.

Vielleicht reicht es schon, wenn wir mit dem Haus etwas tiefer gehen. Gibt es nach unten hin eigentlich auch Beschränkungen? Nicht, dass wir jetzt in einem "Loch" wohnen wollen würden, aber etwas nach unten wäre wahrscheinlich schon ganz schön.
 
D

DG

Wie man es auch macht, bei so einem Grundstück würde mich ganz stark interessieren, wo das Wasser bei einem Starkregen abfließt. In dem Zusammenhang ist auch ganz wichtig zu wissen, was der höherliegende Nachbar plant bzw. was der machen darf/muss, um das Regenwasser in den Griff zu kriegen.

MfG
Dirk Grafe
 
E

Escroda

nicht als Anregungen / Rahmen für modifizierte Modellierungen zu verstehen
So meinte ich es auch nicht. Die Darstellung lässt aber den Schluss zu, dass zumindest planungsrechtlich Geländemodellierungen nicht eingeschränkt sind.
Aber, wohlgemerkt: das ist ein Vorentwurf.
Sehe ich nicht so. Durch Bekanntmachung am 28.09.2016 hat der Plan Rechtskraft erlangt. Dass keine Unterschriften vorhanden sind, liegt wohl daran, dass der digitale Plan ins Netz gestellt wurde und man sich das Einscannen des Originals mit Unterschriften gespart hat.
da man sonst quer zum Nachbarn einen Höhenunterschied hätte, der ja entsprechend abzuböschen bzw. abzustützen wäre.
Den hat der TE bei seinem Grundstück ja noch zusätzlich zur vorhandenen etwa 5m hohen Böschung.
Durch den Keller eher ungern.
Das wird sich wohl kaum vermeiden lassen. Ich würde das Geschoss aber auch nicht als Keller bezeichnen, da es zur Straße komplett oberirdisch sein wird.
Gibt es nach unten hin eigentlich auch Beschränkungen?
Vom Bebauungsplan her nicht. Aber dein Baufenster liegt ca. 5m über dem Bezugspunkt. Du musst jetzt schon eine Menge Erde loswerden, da kostet jeder Zentimeter tiefer Geld und macht die spätere Gartengestaltung auch nicht einfacher.
 
Zuletzt aktualisiert 29.03.2024
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