Garagenwandhöhe auf der Grundstücksgrenze bei abfallendem Gelände

[scooter]

Hallo Experten!

Gibt es eine Möglichkeit eine Garage auf der Grundstücksgrenze (nur aufgrund von abfallenden Gelände an dieser Stelle!) im Mittel auch über 3m Höhe in einem Neubaugebiet zu bauen? (Der Bebauungsplan gibt dazu keine Vorgaben.) Die Garage soll vom Haus begehbar sein und ist daher schon um 3 Stufen zum Haus abgesenkt. An der anderen Grundstücksseite geht leider nicht, da sie von dort aufgrund steigendem Geländes nicht befahrbar wäre und die Grundstücksbreite, bei vorgeschriebener Firstrichtung nicht mehr hergibt. Der Nachbar möchte seine Garage auch an der gleichen Stelle auf die Grenze an unsere bauen, hat aber kein Höhenproblem, da sein Grundstück im Straßenverlauf weiter Hang abwärts liegt und damit auch Haus und Einfahrt tiefer liegen.

Vielen Dank schon mal im voraus für die Antworten.

Gruß, scooter.

 

[DG]

Hallo Scooter,

grundsätzlich geht das, allerdings in den meisten Bundesländern nur mit Eintragung einer Baulast (afaik ist das in Thüringen auch so). Zu beachten ist hier auch, dass beim Bauantrag die Höhe des (unveränderten) Ursprungsgeländes anzuhalten ist und sich daran die Baugenehmigung orientiert. Zwecks Nachweis von Abgrabungen/Anschüttungen sind auch Geländehöhen von Nachbargrundstücken zu erfassen, das wird oft stiefmütterlich behandelt und führt dann später zu Problemen.

Es steht Dir/Euch idR aber auch frei, das Gelände in einem gewissen Rahmen (oft 50-100cm, steht im Bebauungsplan - wenn da nichts steht, gelten die Bestimmungen aus der Landesbauordnung und/oder Baugesetzbuch) zu verändern/einzuebnen, allerdings muss das dann flächendeckend passieren und darf nicht nur örtlich eine ansonsten nicht genehmigungsfähige Garage kaschieren.

Einen Vermesser/ÖbVI braucht Ihr zur späteren Einmessung des Gebäudes sowieso; wenn Ihr beide noch in der Planungsphase seid, schaltet den sofort ein bzw. fragt Euren/eure Architekten, ob schon ein Vermesser eingeschaltet ist, dann kann der Euch die verschiedenen Lösungsvarianten aufzeigen.

MfG
Dirk Grafe

 

[scooter]

Hallo Herr Grafe,

Vielen Dank für die schnelle und kompetente Antwort!

Ggf. der Nachbar stimmt einer Baulasteintragung zu, ist die Genehmigung dann noch vom Ermessen des Bauamtes abhängig oder muss dann eine Genehmigung erteilt werden??

(Zur Geländeveränderung steht noch nichts im Bebauungsplan. Dieser soll allerdings zu Abgrabungen und Aufschüttungen auf 1,5m Begrenzung im derzeit laufenden Änderungsverfahren geändert werden.)
Wobei das abfallende Gelände an der Grundstücksgrenze ohnehin durch die Erschließungsmaßnahmen erzeugt bzw. verstärkt und nun noch weiter durch darüber fahrende Baufahrzeuge nach unten gedrückt wurde.

MfG
scooter

 

[DG]

Hallo Scooter,

ich bin auf die Schnelle nicht in Thüringen fündig geworden, daher nur das Prozedere in NRW als Leitfaden. Thüringen kann davon abweichende Regelungen haben:

Baulasten sind grundsätzlich öff.-rechtliche Eintragungen, die an das spezielle BV gebunden sind, d.h., das Bauamt prüft, ob die Baulast benötigt wird. Wenn diese benötigt wird, wird idR ein Lageplan angefertigt, das Bauamt fertigt einen entsprechenden Text, der Sinn und Zweck der Baulast darstellt und der Nachbar resp. Eigentümer des belasteten Grundstücks muss dieser Vereinbarung schriftlich beim Notar oder beim Bauordnungsamt zustimmen. Mdl. oder privatrechtliche Vereinbarungen sind hinfällig. Entsprechende Lagepläne sind in NRW zwingend von einem ÖbVI anzufertigen!

Bevor man diesen Weg beschreitet sollte man aber zusammen mit AR und ÖbVI ausloten, ob es eine Lösung ohne Baulasteintragung gibt, weil das uU (je nach Landesrecht) weitreichende und kostenintensive Konsequenzen (auch für den Nachbarn!) hat.

MfG
Dirk Grafe