ᐅ Ein echtes Zweifamilienhaus mit ähnlich großer Wohnfläche

Hallo zusammen,

zunächst unsere Zielstellung und die Fakten, am Schluss dann unsere Fragen. wir freuen uns auf eure Kommentare :-)

Vielen Dank

Zielstellung:
Zweifamilienhaus für Familien mit maximalem Nutzwert (sinnvoll); bestmögliche Wohnraumnutzung des Grundstücks bzw. Ausnutzung des Bebauungsplan; Gleichberechtigung der beiden Wohnparteien bzgl. Licht (Südausrichtung für Wohnzimmer, Lichthöfe für Keller) und Komfort; energetisch KfW40 erfüllend


Bebauungsplan/Einschränkungen
Größe des Grundstücks: 810 m² (18x45m, rechteckig, schmale Seite zur Verkehrsfläche und nach Süden bzw. Norden; keine Bäume, Büsche, etc)
Nachbarbebauung: Einzelhäuser
Hang: keine Neigung, schön flach
Grundflächenzahl: 0.2, Erweiterung „bis zu einer Grundflächenzahl von 0.5 überschritten werden“
Geschossflächenzahl: 0.4
Baufenster: 12x40 m; Baulinie und –grenze: mind. 5,0 m Abstand zwischen öffentlicher Verkehrsfläche und Hauptgebäude bzw. Garagen und 3,0 m zu jedem Nachbargrundstück; max. 120m² Grundfläche
Randbebauung: keine Angabe
Anzahl Stellplatz: keine Angabe
Geschossigkeit: 2 Vollgeschosse
Dachform: keine vorgegeben, in der Straße ist Walmdach, Satteldach, Sattelwalmdach und Mansarddach vorhanden
Stilrichtung: keine, die Häuser der Straße haben unterschiedlichste Stilrichtungen, von italienischem Häuschen bis Ziegelbaubungalow
Ausrichtung: nicht vorgegeben
Maximale Höhen/Begrenzungen: Sockelhöhe max. 0,80 m; Traufhöhen von max. 4,30 m; Firsthöhen von max. 8,80 m zum nächstgelegenen Kanaldeckel (der liegt ca. Standardbordsteintief, also ca. 20 cm?)
weitere Vorgaben: Baumbepflanzung auf dem Grundstück, erstmal nicht relevant für die Bebauung

Anforderungen der Bauherren
Stilrichtung, Dachform, Gebäudetyp: keine, gerne Mansarddach zur besseren Nutzung des Dachgeschosses
Keller, Geschosse: vollausgebauter und nutzbarer Keller + 2 Vollgeschosse + Dachgeschoss
Anzahl der Personen, Alter: 2 Familien mit 1-3 Kindern
Raumbedarf im EG, OG: je Wohnung 120-140 m²
Schlafgäste pro Jahr: 1 Gästezimmer jeweils wäre sicherlich nett
offene oder geschlossene Architektur: offene Bauweise (Grenze von 3 m zum Nachbargrundstück beidseitig muss eingehalten werden), falls das gemeint ist
konservativ oder moderne Bauweise: Ziel ist KfW40, Massivbauweise kein Fertighaus
offene Küche, Kochinsel: derzeit unentschieden
Anzahl Essplätze: 6-8 Personen
Kamin: nein, nicht geplant
Balkon, Dachterrasse: Terrasse für eine Wohnung und Balkon für die andere Wohnung
Garage, Carport: Doppelgarage + 2 offene Stellplätze (ggf. Carport?) mit E-Lademöglichkeiten
Sonstiges: keine konkreten Vorstellungen, erstmal was von den Rahmenbedingungen her gehen würde

Hausentwurf
Von wem stammt die Planung: self-made mit Roomsketcher
Was gefällt besonders? Warum?: von der Küche zum Wohnzimmer sollen große Schiebetüren sein, damit man eine Art Wohnküche generieren kann, aber nicht haben muss (Essensgeruch); das Bad soll jeweils ca. 10 m² sein, um angenehm groß zu sein; die untere Wohnung soll barrierefrei sein
Was gefällt nicht? Warum?: Die Treppe im 1. OG zum Dachgeschoss, die ragt theoretisch ins Gästezimmer rein, irgendwie suboptimal
Preisschätzung laut Architekt/Planer: ich schätze so rund 520.000 €
favorisierte Heiztechnik: Sole-Wärmepumpe

Wenn Ihr verzichten müsst, auf welche Details/Ausbauten
-könnt Ihr verzichten: Mansarddach, wenn man anderweitig auch die 2x ca. 120 m² erreichen kann
-könnt Ihr nicht verzichten: 2 Wohnungen, mit je mind. 4 Zimmer

Warum ist der Entwurf so geworden, wie er jetzt ist?
Zielvorgabe: Wir haben uns Grundrisse von Fertighäusern angeschaut und uns daran und an unserer derzeitigen Wohnung orientiert

Was ist die wichtigste/grundlegende Frage zum Grundriss in 130 Zeichen zusammengefasst?
Ist die Annahme der Grundflächenzahl /Vorgaben des Bebauungsplanes richtig?

Unsere Fragen:

• Grundflächenzahl: Grundstücksfläche 810m² bei Grundflächenzahl 0.2 (=162 m²); Einschränkung: Grundfläche für Einzelhaus maximal 120 m²
Was kann ich in die Differenz von 42 m² einrechnen (Balkon, Erker, Lichtschächte, Lichthöfe, Terrasse…)?
• Erweitere Grundflächenzahl: für Garagen, etc „darf die Grundflächenzahl bis zu 0.5 überschritten werden“. Was versteht man rechnerisch darunter? Die Hälfte der Grundstücksfläche (405 m²), die Hälfte der Grundstücksfläche abzüglich der Grundflächenzahl (405-162 = 243 m²), die Hälfte der Grundflächenzahl (81 m²) oder die Hälfte der Grundfläche des Einzelhauses (60 m²)?
• Zu was zählen Lichthöfe (bepflanzte Böschungen, keine am Haus befestigten Kellerschächte) zur Kellerausleuchtung, Grundflächenzahl oder die erweiterte Grundflächenzahl?
• Zu was zählen Balkone bzw. überhängende Erker?
• Mit welchen Wandstärken für Außenwände (Kfw 40 mit Ziegelverkleidung) und Innenwände müssen wir rechnen?

Bilder dazu:

Ich habe noch die anderen Rahmenbedingungen vergessen: Wandstärken außen derzeit mit 465 mm geplant und innen mit 240 mm. Raumhöhen 2,5 m in Erdgeschoss und 1. OG und etwas niedriger im Dach.

Und vergessen, Straße und Nordpfeil in den Grundstücksplan zu setzen ....

Vermutlich scheitert aber alles an der Treppe .. Außen 404 cm - Wandstärke 93 cm = 311 cm für die Treppe, die als Hauptverkehrsweg (auch Möbeltransporte, Küchenarbeitsplatten etc.) für ein 2 Familienwohnhaus bleiben.

Warum kein DH?
Ich möchte keine der beiden Wohnungen beziehen. Lichthof ist kein Tageslicht, Terrasse kein Gartenzugang.

Warum soll das EG barrierefrei sein?

Gibt es einen Bebauungsplan?

Markiere doch mal im Luftbild das Grundstück.

Ein Plan vom Grundstück? Am besten aus dem Geoportal. Da sieht man wenigstens wo Norden ist.

Im Falle es ist ein 34er dann sind Fotos der benachbarten Bebauung wichtig.

Ich seh da 4 Etagen a 90qm? Da würde ich zunächst raten sich über Baukosten zu informieren. 520k sind da völlig unrealistisch.