Doppelhaus Hamburg mit GU auf eigenem Grund, zwei + vollwertige Dachgeschoss, kein Keller

[Papierturm]

Wie darf man sich das denn vorstellen ?

Na ja, relativer Standard. Festpreise gestaffelt für Leistungsphase 1-3 (immer nur zusammen), Leistungsphase 4 (voll) und Teile aus späteren LP.

Da kam es dann aber drauf an, was dann die GUs machen. Sobald hier natürlich die GUs nicht viel übernahmen, dann wäre es natürlich deutlich teurer geworden und er hätte auch nach HOAI abgerechnet.

Wann soll ich das denn geschrieben haben ?

Tut mir leid, dann habe ich das falsch zusammengefasst.

daß Deutschland damit den Super-Generalunternehmer casten könnte.

Das wäre doch mal eine neue Show-Idee!

War von mir auch nicht so gemeint.

Worauf ich hinaus wollte:
Wenn zwei GUs Angebote zu recht unterschiedlichen Häusern (Außenmaße, Fenster, Ausstattung usvm) abgeben, dann sind die nur schwer vergleichbar.
Das war trotz aller Bemühungen das Ergebnis, als wir versuchten ohne vorherige Planung vorzugeben uns Angebote einzuholen. (Mal davon abgesehen, dass viele GUs wirklich sehr gut darin waren den Bebauungsplan und das vorab besprochene zu ignorieren.)

Trockenbauwarzen produziert.

... was ist damit denn gemeint?

 

[K a t j a]

Ich denke, hier muss erstmal der Rotstift bei der Wunschliste her oder das Budget aufgedreht werden. Außerdem sind solche Beschränkungen wie 80qm Grundfläche für knapp kalkulierte Bauvorhaben meist hinderlich bei der Planung. Besser, man lässt dem Architekten alle Freiheiten und sagt dazu, dass man sich auch Garten wünscht. Gern auch konkreter wie Terrasse und Gemüsebeet oder nur Terrasse für den einen, der andere dafür ein Fußballfeld usw.

 

[11ant]

Tut mir leid, dann habe ich das falsch zusammengefasst.

Dem mag vorausgegangen sein, daß ich mich teilweise mißverständlich ausgedrückt hätte. Kannst Du mir zeigen (Beitragsnummern nennen o.ä.), wo Du die Mißverständnisse gelesen hast ?

Worauf ich hinaus wollte: Wenn zwei GUs Angebote zu recht unterschiedlichen Häusern (Außenmaße, Fenster, Ausstattung usvm) abgeben, dann sind die nur schwer vergleichbar.

Dafür gibt es freie Bauberater (zumindest für "Fertig"häuser habe ich hier ja auch Kollegen schon mehrmals genannt), die einem eine Vorauswahl nennen können, damit man nicht quer durch die Klassen Mazda mit Maserati vergleicht. Dazu braucht es oft nur ein Gespräche (oder wenige Threaddialoge), um als Fachmann zu erkennen, welchen Anbietern die Baufamilie vom Typ her entspricht. So kann man die statistischen Ausreißer präventiv vermeiden. Das kostet weit, weit weniger als einen Architekten dafür zu bezahlen, den GU eine Abmalvorlage zu erstellen. Der bedeutendere Vergleichbarkeitsstörer als abweichende Abmessungen sind solche in den Bauleistungsbeschreibung, gegen die ein konkret fixierter Baukörper noch garnichts hilft.
Wie nahe dem Ziel seid Ihr denn ?

... was ist damit denn gemeint?

Wenn Bauhandwerker nach Bauantragszeichungen bauen sollen, dann sind noch zu viele Fragen offen bzw. der Gefahr anheim gegeben, ersatzweise durch die jeweilige "Methode Schonimmerso" geklärt zu werden. Ohne Schlitz in der Wand wird das Fallrohr dann davor gelegt und mit Trockenbau umkoffert.

Ich denke, hier muss erstmal der Rotstift bei der Wunschliste her

Für den Rotstift müßte die Wunschliste erst einmal aus dem Nebel geholt werden.

Außerdem sind solche Beschränkungen wie 80qm Grundfläche für knapp kalkulierte Bauvorhaben meist hinderlich bei der Planung.

Jein. Die 140/145 qm II+D SD35-38 Doppelhaushälfte der üblichen Verdächtigen liegt bei rund 6m Breite je Hälfte in 12,5m Tiefe, da wird die Latte "achtzig" also gar nicht gerissen; und hier darf es von der Geschossigkeit sogar großzügiger sein (wenngleich der TE noch kein prüffähiges Hausprofil skizziert hat).

 

[1689owen]

Ich melde mich mal nach einer längeren „Pause“, wie Erfahrene ja schon vorausgesehen haben:

zaubert, dem zufolge ist das:
[Im nächsten Monat für GU entscheiden]
neben den Kosten vollkommen unrealistisch. Es sei denn, Ihr wollt mit aller Macht auf die Fräse fliegen...

Auf die Fresse wollten wir nicht fliegen. Trotzdem schwimmen wir noch etwas hilflos umher (obwohl es langsam besser wird).

Wir haben einige Absprachen mit Bauunternehmen und Architekten hinter uns, manche laufen noch. Eine Planung, die sowohl unsere finanziellen Vorstellungen als auch unsere Platzbedarfe berücksichtigt, fehlt noch. Wir hoffen, dass wir jetzt aber besser wissen, was uns wichtig ist.

-Ich fülle mal die Liste aus, die eigentlich zu Beginn hilfreich gewesen wäre. Und berichte dabei auch aus dem Vorbescheid.
-Außerdem hänge ich grobe Skizzen zum Grundstück [FEHLER BEI DER GRAUEN 14 in der Mitte, muss eine 16 sein] (unabhängig davon sind alle Zahlen ziemlich grob gerundet) und zur geplanten Geschossigkeit/Abstandsflächen an.
-Vermutlich fehlt trotzdem noch einiges – also bitte gerne nachfragen!
-Am Ende führe ich noch ein paar Fragen/Ideen zum Weiterarbeiten auf.


Bebauungsplan/Einschränkungen
Größe des Grundstücks ca. 700 m²
Hang keiner
Grundflächenzahl GRZ=0,4 (durch Vorbescheid abgesichert)
Geschossflächenzahl keine
Baufenster, Baulinie und -grenze siehe Skizze; aus dem Vorbescheid geht hervor, dass bis an die roten Linien heran gebaut werden darf (das Eckgrundstück darf die Baugrenzen der beiden kreuzenden Straßen ausnutzen)
Randbebauung keine
Anzahl Stellplatz keine Vorgaben
Geschossigkeit II + D erlaubt
Dachform keine Vorgaben
Stilrichtung keine Vorgaben
Ausrichtung keine Vorgaben
Maximale Höhen/Begrenzungen keine konkrete Vorgabe, durch Abstandsflächen begrenzt
weitere Vorgaben keine bekannt
weitere Vorgaben Hamburg hat Pflicht zu Solaranlagen, zudem Schallschutz wg. Fluglärm

Anforderungen der Bauherren
Stilrichtung, Dachform, Gebäudetyp Doppelhaus mit Satteldach
Keller, Geschosse Kein Keller, II + D, darüber gerne noch Spitzboden als Stauraum
Anzahl der Personen, Alter jede Partei: Eltern (Mitte 30), drei Kinder (zwischen 0 und 8)
Raumbedarf im EG, OG (und DG): Jede Partei braucht Wohn-Ess-Bereich mit Küche, Hauswirtschaftsraum/Technik, Gästebad (eine Partei mit Dusche), Familienbadezimmer, zwei Kinderzimmer ab sofort und später ein drittes Kinderzimmer, Elternschlafzimmer, Büro (viel Homeoffice)
Büro: Familiennutzung oder Homeoffice? Homeoffice s.o.
Schlafgäste pro Jahr Wird variabel angepasst, da Verwandtschaft in der Nähe ggf. Platz bereitstellt; unser Wunsch wäre sicherlich mehr Besuch, aber realistisch ist das aktuell nicht beim Raumbedarf einplanbar
offene oder geschlossene Architektur Wohn-Ess-Bereich offen; eine Partei offenes Treppenhaus, die andere geschlossen
konservativ oder moderne Bauweise ?
offene Küche, Kochinsel offene Küche, Teile der Küche evtl. als Insel
Anzahl Essplätze Wir essen durchaus öfters mit 10 Personen
Kamin Nein
Musik/Stereowand Nein, auch kein Fernseher im Wohnbereich
Balkon, Dachterrasse Haben wir aktuell aussortiert.
Garage, Carport, Möglichst Garage/Schuppen für viele Fahrräder für beide Parteien zusammen, vielleicht später mal ein Carport zusätzlich
Gartengestaltung, Nutzgarten, Treibhaus: Terrassen für beide, ein kleines Nutzbeet, am Rand des Gartens Zierbepflanzung ansonsten Platz für Kinder zum Spielen lassen
weitere Wünsche kfw300

Hausentwurf
Genaueres dazu kommt hoffentlich in den nächsten Wochen.
Persönliches Preislimit fürs Haus, inkl. Ausstattung: Finanzierung ist eigentlich nur mit kfw300-Programm in dem genannten Rahmen (400t€ vielleicht 420t€ pro Hälfte inklusive Nebenkosten) denkbar. Ansonsten niedriger.
favorisierte Heiztechnik: Luft-Wasser-Wärmepumpe (kfw)

Wenn Ihr verzichten müsst, auf welche Details/Ausbauten
-könnt Ihr verzichten: Räume müssen (bis auf den Wohn-Ess-Bereich im EG) nicht unbedingt groß sein, z.B. tun es auch kleine Schlafzimmer. Im Thread hatten wir ja über Abtrennbarkeit vom EG gesprochen, die jetzt im Papierkorb gelandet ist; ansonsten hätte die eine Partei gerne ein Elternbadezimmer (Idee ist Eltern im DG mit Schlafzimmer und eigenem Bad), auf welches sie aber auch verzichten kann. Früher war mal eine Dachterrasse für eine Partei im Gespräch, auf die verzichtet sie aktuell aber gerne zugunsten der günstigeren Dachform.
-könnt Ihr nicht verzichten: Anzahl der Zimmer.

Warum ist der Entwurf so geworden, wie er jetzt ist?
Die Idee zu II + D kommt daher, dass wir eine gewisse Anzahl an Räumen brauchen. Außerdem wäre daran charmant, dass man im kostentechnischen Fall der Fälle Teile des DGs auch später in Eigenleistung fertigstellen könnte. Ursprünglich hatten wir II + Staffelgeschoss mit Dachterrasse geplant, was aber in vielen Angeboten teurer war. Mit dem Satteldach können wir alle gut leben, sofern genug Raumhöhe im mittleren Bereich vom DG ist. Satteldach hat außerdem den Vorteil von Stauraum (Abseiten, Spitzboden). Einen Keller können wir uns nicht leisten und mit II + D und Garage/Schuppen hätten wir dann zumindest den Platz, den man für den ganzen Kram braucht. Natürlich könnte man auch über I + D oder II ohne D nachdenken. Aber I + D gefällt uns nicht, wenn nicht genug Kniestock da ist (man soll quasi überall stehen können), und beides (I+D und II ohne D) bräuchten größere Grundflächen pro Geschoss, was Garten klaut und mehr Dachfläche (also auch mehr Kosten) bedeuten würde. Wir haben auch mit Architekten darüber gesprochen, ich habe gerade nicht mehr alle Gründe parat, aber auch die tendieren eher zu II+D.

Die Auffahrt soll die Breite x haben (ca. 3 Meter, muss als Abstandsfläche berechnet werden), also möglichst schmal, weil hier nur wenig Sonnenlicht hinkommt. Ausrichtung N/S stimmt in der Skizze nicht, Süden ist in etwa links.

Geschossigkeit ist wie im Profil zu sehen nicht so ein großes Problem, wenn der Dachfirst parallel zu der Auffahrt ist. Dann kann man die Abstandsflächen berechnen mit (3+3+1/3*4)*0,4=2,94. Nur so als Beispiel.

Ich denke, hier muss erstmal der Rotstift bei der Wunschliste her oder das Budget aufgedreht werden

Vielleicht ist es jetzt etwas einfacher, einen Rotstift anzulegen. Ich glaube, ich sehe den Wald vor lauter Bäumen gerade nicht mehr. Darum mag ich etwas übersehen haben – bitte einfach nachfragen.

Hier liegt, glaube ich, auch unser Hauptanliegen: Muss es das Budget sein? Wie viel muss aufgedreht werden? Eigentlich geht nicht viel. Welche Vorstellung von Doppelhaus müssen wir aufgeben? Welche Wünsche schwingen ausgesprochen oder vielleicht unausgesprochen mit und sollten in den Papierkorb?


Und noch zu ein paar Fragen von @ypg:

Jetzt aber mal Butter bei die Fische: zeig mal den Entwurf!

Es gibt noch keinen. Alle Kataloghaus-Modifikationen werden uns zu teuer. Architekten sitzen dran und der erste Entwurf war viel zu groß und daher (geschätzt) deutlich zu teuer.

Jetzt frage ich mich aber, worauf sich denn die Bauvoranfrage bezieht, wer sie beantragt und beauftragt hat. Gab es diese schon vor dem Kauf? Hat jetzt nur einer gekauft und verkauft eine Hälfte dem anderen?
Betrifft die Bauvoranfrage ein Einfamilienhaus oder auch ein DH? Gibt es schon einen Entwurf? wird das Grundstück 1:1 geteilt? Welche Ausrichtung hat das Grundstück? Wurde bei der Bauvoranfrage die Ausrichtung mit berücksichtigt oder ist sie plump nach einer Grundflächenzahl/Geschossflächenzahl gestellt worden?
Wurden Stellflächen mit angefragt? Wieviel Stellflächen braucht Ihr? Wieviel müsst Ihr?

Voranfrage hatte das Ziel, die Baugrenzen zu erfragen und GRZ. Siehe Skizze.
Grundstück wird an Haustrennwand geteilt, muss nicht hälftig sein.

Dann die Frage: müsst Ihr die genannten Räume schon bei Bezug fertig haben? Sind die Kinder geboren? Könnten sie sich erst einmal Zimmer teilen, weil sie noch jung sind? Muss ein Büro sein, weil HO ein Thema ist?

Hoffentlich jetzt oben beantwortet. Ein Kinderzimmer kann später.

Sind in den 400000€ schon die Baunebenkosten sowie die Außenanlagen abgezogen? Bedeutet: habt ihr bei 400000€ Ausgabe dann noch genug, um Baunebenkosten und Außenanlagen zu bezahlen?

Worauf beziehen sich diese +-400000€? Ist das eine Annahme oder ist das von einer Bank oder Dr. Klein ausgerechnet?

Finanzierungberater. Ist unser Gesamtvolumen. Mit kfw300 ist vielleicht etwas mehr drin (420t, für eine Partei auch bis zu 450t). Ohne kfw eher weniger. Nebenkosten müssten also drin sein. Außenanlage ist eventuell später möglich bzw. über familiäre Eigenleistungen/Zuschüsse.

 

[nordanney]

Raumbedarf im EG, OG (und DG): Jede Partei braucht Wohn-Ess-Bereich mit Küche, Hauswirtschaftsraum/Technik, Gästebad (eine Partei mit Dusche), Familienbadezimmer, zwei Kinderzimmer ab sofort und später ein drittes Kinderzimmer, Elternschlafzimmer, Büro (viel Homeoffice)

3x Kinderzimmer = 33qm
1x Elternschlafzimmer = 15qm
1x Familienbad = 15qm
1x Flur = 6qm
==> alles im OG = 69qm

Dieselbe Wohnfläche dann im EG (inkl. Technikraum und Homeoffice) = rd 140qm zu 3.000€ Baukosten zzgl. BNK, Garage/Carport, Außenanlagen/Pflaster Einfahrt/Eingang, Terrasse. Ich denke, selbst die "Billiganbieter" (also nur Basics) werden beim Anforderungsprofil nicht in Frage kommen.
==> Das passt nicht ins Budget

Ich sehe nur einen Weg: massive Eigenleistungen

Auch wenn erst "später" das dritte Kinderzimmer benötigt wird, irgendwoher muss der Platz ja kommen.

 

[Rübe1]

Nur mal meine Meinung:

Schlafgäste/Essengäste: baut Ihr das Haus für Euch oder Euren Besuch? Habt Ihr ne Vorstellung davon, wie oft Ihr essen gehen könnt/ins Hotel jagen bis die Mehrkosten für diese ansonsten unnützen qm wieder drin sind? Gerade, wenn das Budget begrenzt ist, so wie hier.

Noch mal zur kfw: 300 wird benötigt. Mit der PV-Pflicht wird das also 40+.

Dann noch das D zumindest zum Ausbau vorbereitet (also zumindest gedämmt, Decke, Treppe, Leitungen usw. das fix und für 400 in Hamburg? nö. Nicht bei diesen individuellen Wünschen.

Ich hab gerade gesehen: das Baufenster 12*18, ist das das Baufenster für das gesamte Haus oder für die Hälfte? So ganz werde ich aus dem "Lageplan" nicht schlau, wenn man da auf 700 qm kommen soll...