Bebauungsplan Bezugshöhe, Verständnisproblem

[11ant]

Als Bezugspunkt für die Ermittlung der festgesetzten Höhen wird der Mittelpunkt der überbaubaren Grundstücksfläche
je Grundstück bezogen auf das natürliche Gelände festgesetzt.

Wie ist der Bezugspunkt zu verstehen? Ist dies wirklich der mittlere Höhenpunkt im mit Baufenster, also ca. 290,09m? Kann man das anders interpretieren?

Genau. Auch wenn das unüblich ist, aber hier ist vom Mittelpunkt die Rede. Üblicher wäre, den Mittelwert zu nehmen, also die arithmetisch mittlere Höhe aus den anderthalb Dutzend Meßpunkten, die im Baufenster liegen. Häufig nimmt man auch die Straßenhöhe vor der Mitte der Straßenfront des Gebäudes, aber hier ist klar von diesem Mittelpunkt die Rede.

 

[Bobinho]

Danke, ich habe es befürchtet...

Wie verhält sich dies dann mit unseren Plänen der Aufschüttung? Ohne weiteres nicht möglich würde ich vermuten, oder?
Können bzw. werden in der Praxis Ausnahmegenehmigungen erteilt? Werden bei sowas die Nachbarn angehört, haben diese ein Vetorecht oder hat das Bauamt da freie Hand in einem gewissen Bereich?

 

[11ant]

Geländemodellierungen werden teilweise ebenfalls in Bebauungsplänen begrenzt, z.B. (auch) mit der Ankopplung der Fußbodenhöhe an einen Geländebezugspunkt. Die Idee, das Grundstück ins Wasser zu stellen, halte ich für Quatsch. Vernünftiger erscheint mir, dem Grundstück ein gleichmäßiger gestaltetes Gefälle zu verpassen, also lediglich den Stoppelacker glatt zu ziehen. Reisterrassen sind Unfug, Hang ist Hang.

 

[Bobinho]

In diesem Fall steht im Bebauungsplan leider nichts dies bezüglich.
Wenn du mit Stoppelacker das starke Gefälle links meinst, würde ich dort gerne die Garage positionieren und das Haus dann möglichst dicht dran.

Trotzdem stört mich die Höhendifferenz von ca. 2m, da diese eine Menge Abendsonne schluckt. Von daher würde ich gerne unabhängig davon, wie das Gelände dann final modelliert wird, diese Differenz gerne minimieren bzw. zumindest anpassen. Und wenn diese Anpassung vorgenommen wird, laufe ich in Probleme mit dem Bebauungsplan und der Max. Höhe Oberkante Fertigfußboden-EG, oder nicht? Daher bleibt meine Frage, wie strikt wird sowas in der Praxis gehandhabt und wie ist generell das Verfahren wenn man vom Bebauungsplan abweicht, wie viel Mitspracherecht haben die Nachbarn, wie viel Freiheiten hat das Bauamt.

Btw:
Es geht mir hier um einen möglichen Worst-Case.
Natürlich würde ich versuchen alle Nachbarn mit einzubeziehen. Im positiven Fall kann ich mir nur schwer vorstellen, dass mir das Bauamt dann einen Strich durch die Rechnung macht. Nur wenn das Grundstück gekauft ist und dann ein Nachbar quer schießt, würde ich gerne das Prozedere kennen.

Gruß

 

[11ant]

Wenn du mit Stoppelacker das starke Gefälle links meinst,

Nein, ich meine den auch abgesehen von dieser Hügelkette reichlich rauhen Wechsel von Hubbeln und Kratern im Höhenverlauf des Grundstückes. Den kann man glätten, und m.E. viel mehr nicht.

würde ich gerne unabhängig davon, wie das Gelände dann final modelliert wird, diese Differenz gerne minimieren bzw. zumindest anpassen.

Du kannst Dein Grundstück mit Stützmauern flankieren, aber schöner wird es davon nicht. Es bleibt ein Hanggrundstück.

Und wenn diese Anpassung vorgenommen wird, laufe ich in Probleme mit dem Bebauungsplan und der Max. Höhe Oberkante Fertigfußboden-EG, oder nicht?

So ist es, und so soll es auch sein. Früher hatten Bebauungspläne nur architektonische Scheußlichkeiten einzudämmen, heute leider auch landschaftliche. Wenn Du keine Hanggrundstücke magst, dann suche weiter. Auf dem Hang wütend herumzutrampeln bringt nichts.

 

[Escroda]

Wie immer sind ohne Kenntnis des gesamten B-Planes und der textlichen Festsetzungen nur sehr vage Mutmaßungen möglich. Der Besuch der örtlichen Genehmigungsbehörde würde sicher erhellender sein. Hier trotzdem meine Einschätzungen:

Wie ist der Bezugspunkt zu verstehen?

Gar nicht. Wiedermal ein Beispiel für mißlungene Formulierungen im Bebauungsplan. Ein Kreis hat einen eindeutigen Mittelpunkt, eine unregelmäßige Fläche nicht. Schon bei einem Dreieck stellt sich die Frage, ob der Schnittpunkt der Höhen, der Mittelsenkrechten, der Winkel- oder der Seitenhalbierenden mit Mittelpunkt gemeint ist.

Ist dies wirklich der mittlere Höhenpunkt im mit Baufenster, also ca. 290,09m? Kann man das anders interpretieren?

Wahrscheinlich meinen die Stadtplaner tatsächlich einen Punkt in dieser Gegend, so dass sie folgende Interpretation vermutlich nicht gelten lassen: Mittelpunkt der "Diagonalen" von einer Baufensterecke zur anderen, also z.B. (291.61+291.17)/2=291.39. Widerlegen lässt sich diese Berechnung anhand der Bezugspunktbeschreibung allerdings nicht.

Falls lt. Bebauungsplan nein, könnte man sich davon für das konkrete Grundstück befreien lassen?

Wenn nur dein Grundstück die starke Böschung aufweist, handelt es sich um einen besonderen Ausnahmetatbestand, der eine Befreiung durchaus begründen kann. Hängt von den Formulierungskünsten deines Architekten und der Tagesform des Sachbearbeiters ab.

wie viel Freiheiten hat das Bauamt

Ob befreit wird, entscheidet normalerweise nicht das Bauamt sondern derjenige, der den Bebauungsplan aufgestellt hat, also die Gemeinde oder das Stadtplanungsamt. Guten Argumenten gegenüber sollten die Mitarbeiter aber aufgeschlossen sein. Ggf. das Gespräch mit dem Amtsleiter suchen.

wie viel Mitspracherecht haben die Nachbarn

Die meisten planungsrechtlichen Festsetzungen haben keine nachbarschützende Wirkung, dazu gehört meines Erachtens auch die Höhenfestsetzung. Auch wenn in §31 Baugesetzbuch von der Würdigung nachbarlicher Interessen die Rede ist, werden die Nachbarn bei Befreiungen , anders als bei Abweichungen vom Bauordnungsrecht (Abstandsflächen, Brandschutz, ...), nicht beteiligt und haben auch keine Abwehrrechte.