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Das sieht nach einem improvisierten Pumpensumpf aus, in den ggf. von außen Wasser mangels Anschluss an die Kanalisation eingeleitet wird. Das gelbe Wellrohr ist das klassische "Drainagerohr", das von Hauseigentümern immer verwendet wird, um größeren Wasserandrang im Boden abzuführen. Das...

Das Foto ist leider zu dunkel und zeigt keine Einzelheiten. Solche hydraulischen Zusammenhänge zu ergründen, ist eine analytische Arbeit, die nur vor Ort und in der Bewertung aller ev. damit in Zusammenhang wirkenden Umstände durchgeführt werden kann : topografische Gegebenheiten, Bodenaufbau...

Ab der 3. Wohneinheit ist man (in NRW) mindestens in der Gebäudeklasse 3. Dann gelten die Anforderung "Barrierefreiheit" nach §49 Landesbauordnung NW, die Anforderungen nach höherem Brandschutz und die Anforderung, zu den erforderlichen Ingenieurleistungen noch zusätzlich die entsprechenden...

Es gelten die Bestimmungen der Baunutzungsverordnung, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung des B-Plans Gültigkeit gehabt hat. In den verschiedenen Baunutzungsverordnung-Fassúngen gibt es durchaus unterschiedliche Berechnungsmodalitäten für die Grundflächenzahl/Geschossflächenzahl. Und : nicht...

Das DG ist mit hoher Wahrscheinlichkeit ohne Baugenehmigung ausgebaut worden - der Klassiker in Deutschland. Eine "Raumspartreppe" ist keine baurechtlich notwendige Treppe von mind. 80cm lichter Breite (=90-100cm lichter Trepperaumbreite) und kann vermutlich auch nicht an dieser Stelle eingebaut...

Der Architekt wird nach den anrechenbaren Baukosten seiner erbrachten Planungsleistungen bezahlt - nicht mehr, aber auch nicht weniger. Diese Leistungen muss er Ihnen detailliert darstellen. Die anrechenbaren Baukosten, auf die er sich in seiner Honorarberechnung bezieht, müssen entweder in...

Die anrechenbaren Baukosten nach der HOAI sind die Netto-Baukosten (ohne MwSt.) der beauftragten Kostengruppen (KG) 200/300/400, ev, auch der KG 500 (Außenanlagen). Zur Honorarberechnung gehört auch die Angabe der Honorarzone, des Honorarsatzes (von-bis-Satz), dann bei Ihrem Bauvorhaben der...

Nein. Die Dachstühle werden dann baulich getrennt, was aus Brandschutzgründen spätestens bei einer Sanierung oder einem DG-Ausbau erforderlich wird. Nach Dämmung und Neueindeckung kann das sanierte Dach auch höhengleich an das unsanierte Nachbardach anschließen - wenn es so gewünscht und wenn es...

Fazit aus vielen Sanierungsplanungen. Bei einer geplanten energetischen Sanierung auf einen förderfähigen Standard ist eine Kernsanierung i.d.R. die Folge. Auch sind oft Veränderungen am Grundriss mit Eingriff in die tragende Bausubstanz gewünscht. Dachstühle aus diesen Baujahren sind meist...

Grundsätzlich sollten Sie die Besichtigung mit einem -aus eigener Praxis- altbauerfahrenen Architekten im Rahmen einer Immobilienkaufberatung durchführen. Er wird Ihnen nach der Objektbegehung in einem Nachgespräch zu den von Ihnen angefragten Punkten eine Einschätzung geben können. Geprüft...

Wenn die Immobilie nach der Baugenehmigung aus den 50er Jahren ein Einfamilienhaus ist und bisher keine bauantragspflichtige Umnutzung zum Zweifamilienhaus genehmigt worden ist, ist das der baurechtliche Nutzungsstand, zu dem Sie die Immobilie erwerben können. Allein ausschlaggebend dafür sind...

Es stellt sich die Frage, welche Familie ein Einfamilienhaus von 300m2 Wohnfläche benötigt. Man sollte sich nur eine Immobilie zulegen/bauen, deren Größe dem tatsächlichen Bedarf entspricht. Der restliche Gebäudebetand verursacht nur Betriebs- und Instandhaltungskosten - siehe Schwimmbad. Bei...

Lassen Sie die Ausgangsituation und die bau- und planungsrechtlchen Handlungsmöglichkeiten durch einen Architekten analysieren, auch in Rücksprache mit den örtlichen Baubehörden. Alles andere ist nicht zielführend, sondern begünstigt phantasievolle Planungen, da aber ggf. recht bald an der...

"Gerrix"-Glaswolle wurde z.B. in Bergisch-Gladbach hergestellt. Ob sie eine Eignung als TSD gehabt hat, weiß ich nicht. Ich fand jedoch schon öfter Glaswolle unter Estrichböden, die vollkommen zusammengedrückt gewesen ist und offenbar nicht die erforderlichen Qualität hatte, um als TSD genutzt...

Eine Bestandsimmobilie umzubauen und (energetisch) zu sanieren kann dann durchaus sinnvoll sein, wenn interessante Grundstücke nicht angeboten werden. Für den Kauf einer Bestandsimmobilie sollte in einer Immobilienkaufberatung durch einen altbauerfahrenen Architekten das Potential dieser...

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Zur Korrektur : Massenermittlung und Ausschreibung, Erstellung von LV´s etc. sind Leistungen der Lph 6. Zu einer Ausschreibung gehört ein neutrales LV für jedes Gewerk, das dann für die Firmen eine einheitliche und vergleichbare Grundlage für ihr Angebot darstellt. In diesem LV müssen natürlich...

Sie sollten einen Architekten, der erfahren im Bauen im Bestand ist, beauftragen, erst einmal die Rechtslage nach dem Bau- und Planungsrecht bei Ihrem Gebäudebestand zu analysieren. Die daraus folgenden Problemstellungen müssen dann mit den Behörden diskutiert werden. Nach meiner Erfahrung...

Das kann ich bestätigen. Kurz gegengerechnet, mit Erfahrungswerten abgerechneter, eigener Bauvorhaben : 116m2 x brutto € 3.500 (Umbau mit Veränderung der Grundrisse + tragender Bauteile, komplette Erneuerung des Dachstuhls) + 54m2 x brutto € 4.500 für den Neubau = brutto € 650.000, inkl. der...

Der Architekt wird Ihnen auf Ihre Nachfrage im Detail erläutern können, wie er zu den einzelnen Gewerkepreisen gekommen ist - eine entsprechende, detaillierte Vorentwurfsplanung (Lph 2) -bereits mit Massenermittlung (Teilleistung LPH 6)- vorausgesetzt. - Wie viele m2 beheizter...

Den schnell geäußerten Angaben von Maklern, Handwerkern etc. zu den zu erwartenden Sanierungskosten ist mit großer Skepsis zu begegnen. Ohne Bauaufnahme und detaillierte Sanierungsplanung ist eine realistische Kostenrechnung nicht möglich. Eine Immobilienkaufberatung in der Region Sinzig kann...

Die Einzelposten im Sanierungsbeispiel sind realistisch. Es wäre aber interessant zu wissen, ob es sich a.) um Netto-/Bruttopreise handelt und b.) ob darin auch die Baunebenkosten enthalten sind, die bei einer Sanierungsplanung durch einen Architekten/eine Architektin anfallen inkl. Bauleitung...

Sie benötigen die Immobilienkaufberatung eines Architekten, der Erfahrung aus dem Bauen im Bestand und der energetischen Sanierung hat. Die Immobilienkaufberatung findet sinnvollerweise nach Ihrer Erstbesichtigung statt, wenn Sie für sich die Entscheidung getroffen haben, das die Immobilie von...

Die Immobilienkaufberatung bewertet neben dem Erhaltungszustand des Objektes auch die bau- und planungsrechtliche Situation für Ausbau- Umnutzungs- und Erweiterungsvorhaben. Darüber hinaus werden die (energetische) Qualität der Bausubstanz, der Sanierungs- und Modernisierungsbedarf, die Eignung...

Ein interessantes Objekt. Wenn es ein bisher komplett unsaniertes Haus von 1967 ist, ist Ihr veranschlagtes Budget von brutto € 400k-500k inkl. der Baunebenkosten nicht unrealistisch. Genaueres lässt sich -natürlich nur unter Vorbehalt- erst nach einer Objektbegehung sagen. Angemessen wird eine...

Bei Bauten der 50/60-er Jahre gibt es oftmals Überraschungen bei den konstruktiven Zusammenhängen des Rohbaus. Es sind dann Materialien sehr sparsam oder improvisiert aus anderen Bereichen entnommen und verbaut worden. Die Wand sieht maximal nach einer Halbsteinwand (11,5cm) aus. Diese kann in...

Das Universalharz ist lt. Datenblatt nur für mineralische Oberflächen zugelassen, nicht für GF-Platten. Bei den GF-Plattenstössen kann es zur Rissbildung kommen, wenn keine Möglichkeit besteht, einen Fugendeck-/Bewehrungsstreifen in die Fugenspachtelung einzuarbeiten. Zudem hätte auch das vom...

Sie gehen richtig vor, wenn Sie zunächst in dieser speziellen Situation erst einmal klären, welche Handlungsmöglichkeiten Sie nach nach dem Bau- und Planungsrecht haben, insbesondere nach dem §35 Baugesetzbuch (Außenbereich). Die sog. "privilegierte Nutzung" nach dem §35 Baugesetzbuch ist nach...

Man könnte auch die Diskusion abkürzen : Sie sollten vorab für sich klären, ob Sie - 1.) mit einem Architekten einen individuellen Entwurf realisieren möchten, der auf Ihre persönliche Vorlieben, den gewünschten Nutzungszusammenhänge, Ihren finanziellen Möglichkeiten und den Gegebenheiten Ihres...

Nachtrag : Abgesehen davon besteht natürlich prinzipiell auch die Möglichkeit, einen individuellen Architektenentwurf von einer Holzbaufirma vorfertigen und als Fertigbausatz auf der Baustelle zusammensetzen zu lassen, wenn es nicht unbedingt das grundsolide deutsche "Stein-auf-Stein"-Haus sein...

Ich kann aus eigener, guter Bauerfahrung mit Bauvorhaben im Kölner Süden und in Hürth die Bauunternehmung Wagner/Kürten und die Bauunternehmung Kratz/Bonn empfehlen. Beide Firmen sind klassische Rohbaufirmen, die keine Planungsleistungen liefern. Deshalb frühzeitig einen Architekten beauftragen.

Der erfahrene Architekt (Schwerpunkt Bauen im Bestand) kann im Zusammenhang mit der Immobilienkaufberatung dem Kaufinteressenten eine umfassende Auskunft geben zu den Fragen, die mit seinen Umbau- und (energetischen) Sanierungswünschen verbunden sind, auch zu bau- und planungsrechtlichen...

Eine Immobilienkaufberatung eines Architekten als 3-std.-Ortstermin sollte für brutto € 500-600 zu bekommen sein, inkl. der Fahrtkosten bzw. in Abhängigkeit von den Fahrtkosten. Die Zusammenfassung nach der Objektbegehung erfolgt mündlich und ist i.d.R. vollkommen ausreichend, um eine...

Die Fertighäuser aus den 70er Jahren sind i.d.R. von sehr einfacher Konstruktion und bescheidener Bauqualität. Die Dämmung der Aussenbauteile (Dach/oberste Geschossdecke/Boden/Außenwände wird minimal sein und den heutigen Ansprüchen kaum genügen. Die sehr einfache Bauweise wird sich auch in...

Davon rate ich dringendst ab.Die Stahlbänder sind vermutlich Rückverankerungen für die Fußpfette, die verhindern, das der Schub aus dem Dach die Fußpfette und ggf. die Wand nach außen drückt. Der Kalksandstein-Wand fehlt der aufbetonierte Ringanker, der normalerweise diese Funktion übernimmt und...

Abgesehen vom braunen Fleck am Fenstersturz sehen die übrigen Flecken eher so aus, als würden sie in Zusammenhang mit der Verfüllung der Löcher für die Gerüstanker in Verbindung stehen. Am Gerüstanker entlang kann auch Regen in das WDVS laufen - es kann sich dort also partiell Feuchtigkeit...

Ich kann die Bauunternehmung Wagner GmbH/ 51515 Kürten empfehlen. Ich habe mit dieser Firma 2019/2020 ein komplexes Umbauvorhaben in Hürth realisiert. Es war eine sehr gute, kooperative und zuverlässige Zusamenarbeit.

Der Wanddurchbruch und die Umnutzung des Zweifamilienhauses in eine Einfamilienhaus könnten bauantragspflichtig sein. Die energetische Sanierung des Hauses sollte im Gesamtzusammenhang der Maßnahmen für die Gebäuedämmung, einer ev. geplanten Erneuerung der Fenster und einer Bewertung der...

Am professionellsten und damit auch am preiswertesten wird eine Heizlastberechnung nach DIN 12831 von einem Ingenieurbüro für TGA (Technische Gebäudeausrüstung) oder, etwas konventioneller: für Haustechnik durchgeführt. Gelegentlich sind auch Gebäudeenergieberater/Energieberater aus der...

Die Brennstoffzelle eines bekannten Herstellers, die ich gerade bei einem BV einbauen lasse, besteht aus einer konventionellen Gas-BWT und einer Brennstoffzelle, die das Erdgas in einer "kalten Verbrennung"elektrolytisch mit zugeführtem Luftsauerstoff zu Wasser umwandelt und dabei Strom erzeugt...

Übliche Vorgehensweise in diesem Falle : Abpumpen von Restöl und Tankreinigung durch einen zertifizierten Fachbetrieb, Begutachtung des Tankes + Freigabe durch einen zertifizierten, externen Sachverständigen (Leistung des Fachbetriebes), bei dichtem Tank: schnelle Freigabe, bei korrodiertem Tank...

Das Problem ist in der Tat das geringe oder unattraktive Angebot an Bestandsimmobilien, geschweige denn an freien Baugrundstücken, die nicht in einem neuen Bebauungsgebiet liegen. Die Bodenpreise nehmen zur Peripherie natürlich deutlich ab, z.B. von Bonn-Endenich € 530/m2 bei einem aktuell...

Das Dach sieht neuwertig aus, was aber nicht heißt, das es gedämmt worden ist oder ohne weiteres gedämmt werden kann. Ein WDVS (Wärmedämmverbundsystem) ist offensichtlich nicht montiert worden; es gibt keinen deutlichen Überstand des Fassadenputzes zun gemauerten Sockel. Auch sind die...

Die beiden letzten Antworten gehen in die richtige Richtung: Du musst zuerst klären (lassen), ob eine Aufstockung von der Zahl der Voll- oder Nichtvollgeschosse planungsrechtlich erlaubt ist. Dazu zählen auch die Ausnutzungskennwerte des Grundstücks (Grundflächenzahl/Geschossflächenzahl), die im...

Für den Kauf und den Umbau/die Sanierung eines Altbaus entscheidet man sich, wenn die Lage der Immobilie und das Grundstück eindeutig vorteilhafter sind als bei einem vergleichbaren Neubau. Die meisten Kaufinteressenten, die ich berate, möchten ausdrücklich nicht in einem Neubaugebiet bauen...

Der unabhängige Sachverständige sollte nach Möglichkeit ein Architekt mit Erfahrungen im Altbaubereich und der Altbausanierung sein. Das Objekt muss in seiner Gesamtheit bewertet werden; Handwerker sind i.d.R. in Ihrem Gewerk sehr erfahren, aber es fehlt ihnen der Bezug und der konstruktive...

@ boxandroof : Ich schrieb etwas zum Zusammenhang zwischen Gebäudedämmung und dem Heizungssystem. Die Auswahl des Wärmeerzeugers und des dazu passenden System der Wärmeübertragung ist nachrangig gegenüber anderern Planungsentscheidungen zu Projektbeginn. Eine Fußboden- oder auch eine...

Sanierung/Modernisierung etc. eines Fachwerkhofes in Alleinlage : ein anspruchsvolles Unterfangen, das eine gesamtheitliche Konzeption erforderlich macht. Zunächst sollte geklärt werden, ob diese "Alleinlage" eine planungsrechtliche Situation nach § 35 Baugesetzbuch bedeutet, nämlich den sog...

OSB-Platten als oberer Abschluss gedämmter oberer Geschossdecken zum Kaltdach sind dampfsperrend und können auf der kalten Unterseite das bereits erwähnte Kondensat aus der Raumluft entstehen lassen. Diese Konstruktion funktioniert also dauerhaft nicht schadenfrei. Besser wären direkt begeh- und...

4 x 57m2 Neubau + Kosten für nicht bekannte Abriss-, Ertüchtigungs- und sonstige Sanierungsarbeiten am Bestand werden eher und mindestens inkl.Baunebenkosten brutto zwischen € 500.000 - € 600.000 liegen. Ohne Kenntnisse der konkreten Bauaufgabe und der baulichen Zusammenhänge bleiben solche...