Beurteilung Streifen an Zwischendecken

[GarMir23]

@wpic Vielen Dank für die ausführlichen Hinweise!

Die Fertighäuser aus den 70er Jahren sind i.d.R. von sehr einfacher Konstruktion und bescheidener Bauqualität. Die Dämmung der Aussenbauteile (Dach/oberste Geschossdecke/Boden/Außenwände wird minimal sein und den heutigen Ansprüchen kaum genügen. Die sehr einfache Bauweise wird sich auch in Bauteilanschlüssen zeigen, die nicht winddicht sein werden. Die auffälligen Streifen an der Decke sind -wie vermutet- die Folge solcher Undichtigkeiten, durch die Staub eingeblasen wird.

Wir sind uns dessen grundsätzlich bewusst. Geplant ist eine neue Dämmung des Daches (dieses muss leider von außen gedämmt werden und wird dann auch direkt neu gedeckt) und eventuell der Kellerdecke. Das Haus hat laut Energieausweis einen Endenergieverbrauch von 79,4 kWh/(m²*a) und ist damit im Bereich der Klasse C mit Tendenz zu B. Vor wenigen Jahren wurden die Fenster und Türen durch dreifach verglaste ersetzt. Also so schlecht scheint es gar nicht isoliert zu sein, oder?
Das Foto zeigt den Anschluss der Zwischendecke (EG/OG) zur Außenwand (Ostseite). Verstehe ich das richtig, dass dies tatsächlich durch Wind entsteht, der von außen durch die Außenwand und den Wandanschluss pfeift? Oder ist es vielleicht eher Luft, die zwischen den Geschossen zirkuliert? In dem Raum, in dem das Foto aufgenommen wurde, haben die Bewohner übrigens einen Holzkamin betrieben. Vielleicht daher auch der Ruß?

Sie sollten Ihre Kaufentscheidung nur nach vorheriger Begutachtung durch einen sachverständigen Architekten treffen und sich keinesfalls auf die Angaben von Makler/Eigentümer verlassen. Wenn keine nachprüfbaren Angaben zur Baukonstruktion mehr verfügbar sind, kann in dem Ortstermin dieser Kaufberatung die grundlegende Qualität der Immobilie zumindest ausreichend zutreffend eingeschätzt werden. Der Sanierungs-/Modernisierungsaufwand lässt sich so für Sie besser kalkulieren. Fertighäuser aus dieser Zeit können zudem auch heute noch mit Schadstoffen belastet sein, die an die Raumluft abgegeben werden. Auch das lässt sich vor dem Kauf anhand einer Raumluft-/Staub- oder Materialanalyse überpüfen

Wir überlegen tatsächlich, die Bausubstanz im Vorfeld begutachten zu lassen. Ein vollständiges Gutachten ist aber doch auch sehr teuer, oder? Welche Optionen haben wir?

Die Grundrisspläne existieren und zumindest vom Keller gibt es noch detaillierte Ausführungen zu den Baumaterialien.
Das Unternehmen, das das Haus gebaut hat, existiert auch heute noch. Ich habe mit deren Energieberatern bereits Kontakt aufgenommen. Eventuell frage ich auch noch einmal zu dem auf dem Foto gezeigten Phänomen nach. Wonach sollte ich genau bezüglich der Konstruktion fragen?

Das potenzielle Problem der Belastung durch Schadstoffe haben wir auf dem Schirm. Laut Aussage des Herstellers sind bei deren Häusern aus dieser Zeit i.d.R. bereits die allermeisten Schadstoffe ausgedampft, sodass die Raumluftbelastung unterhalb der empfohlenen Grenzwerte liegen dürfte. Aber wir haben vom Makler eine Zusicherung, dass die Raumluft vor dem Kauf auch noch einmal getestet wird.
Weiterhin sind an zwei Flanken des Hauses noch Kunstschieferplatten verbaut, die Laut Hersteller die einzigen Komponenten mit Asbest sind. Da diese sich auf der Außenwand befinden und soweit intakt sind, denke ich nicht, dass dies ein größeres Problem darstellt.

Nochmal vielen Dank für die Hilfe hier. Ein Fehlkauf in dieser Größenordnung wäre tatsächlich fatal.

 

[wpic]

Eine Immobilienkaufberatung (IKB) eines Architekten als 3-std.-Ortstermin sollte für brutto € 500-600 zu bekommen sein, inkl. der Fahrtkosten bzw. in Abhängigkeit von den Fahrtkosten. Die Zusammenfassung nach der Objektbegehung erfolgt mündlich und ist i.d.R. vollkommen ausreichend, um eine Kaufentscheidung zu treffen. Ein schriftliches Gutachten wird nicht erstellt. Das wäre die Arbeit eines Sachverständigen für die Immobilienbewertung und ist mit erheblich größerem Zeitaufwand und den dementsprechenden Kosten verbunden.

Die energetische Sanierungsmöglichkeiten müssen auf die Grundkonstruktion des jeweiligen Gebäudes abgestimmt werden. Im Rahmen einer IKB können dazu meistens bereits grundlegende Aussagen getroffen werden. Bei der Sanierung von Fertighäuser dieser Baualtersklasse muss vorher geprüft werden, ob die Bauteilaufbauten im Bestand (Wand/Boden/Decke) bauphysikalisch einwandfrei funktionieren und für den weiteren Ausbau geeignet sind. Oder ob sie teilweise zurückgebaut und ertüchtigt werden müssen.

 

[GarMir23]

@wpic Danke erneut für die Antwort.
Das klingt soweit alles schlüssig. Gibt es einen Unterschied zwischen einer IKB durch einen Architekten und einer Hauskaufberatung z.B. durch einen Sachverständigen für Bauschäden?

 

[wpic]

Der erfahrene Architekt (Schwerpunkt Bauen im Bestand) kann im Zusammenhang mit der IKB dem Kaufinteressenten eine umfassende Auskunft geben zu den Fragen, die mit seinen Umbau- und (energetischen) Sanierungswünschen verbunden sind, auch zu bau- und planungsrechtlichen Aspekten. Wichtig ist hierbei, alle Belange einer solchen Sanierungsplanung zu berücksichtigen.

Sachverständige für Schäden an Gebäuden oder Energieberater, die als Handwerker vielleicht vertiefte Kenntnisse in einem Gewerk besitzen, können ggf. nur Teilaspekte einer solchen Planung beisteuern. Ich habe etliche Sanierungsempfehlungen gesehen, die nach einer intensiveren Bauberatung/Immobilienberatung wieder revidiert werden mussten, da die Grundlagenermittlung nicht ausreichend gewesen ist. Die Einschränkung bezieht sich auch auf den "Individuellen Sanierungsfahrplan", der jetzt für die Nutzung von Förderprogrammen der BEG/des BAFA von einem Energieberatererstellt werden muss.