ᐅ Verständnisfragen Haushöhen Bebauungsplan

Hallo zusammen,

Nachdem ich hier schon Dutzende Stunden lesend verbracht habe, mein erster Beitrag mit der Hoffnung um Erleuchtung. 

Es geht darum dass wir ein Baugrundstück in einem Bestandsgebiet (Baulücke) in Aussicht haben. Der Bebauungsplan (WIN533 "Schellrodaer Straße" / Erfurt) ist daher auch ziemlich alt. Grundstück wäre bei 774/1 und liegt damit im WA6. also:
Grundflächenzahl 0,35
Geschossflächenzahl 0,50
Traufhöhe 4,50
Dach Satteldach. mit 35-45° aber mit der Möglichkeit der Zwerchhäuser/-giebel. Wir planen die steile Dachneigung, um einen nutzbaren Spitzboden zu erhalten.

Da die Grundflächenzahl mit 0,35 ohne zusätzliche (und aus meiner Sicht mittlerweile üblichen) Überschreitungen gelten, müssen wir etwas Fläche sparen. Daher ist für mich ist wichtig möglichst viel Raum im DG zu erzeugen. Hier habe ich Einschränkungen bzgl. Drempel 0,90 und der vorgegebenen Traufhöhe von 4,50m.


Meine Fragen sind wie folgt:
1. Der Drempel ist hier vorgegeben als „Abstand OK Rohfussboden des DG bis UK Dachsparren“. Ist diese Definition üblich? Ich meine bei einem entsprechenden Dachüberstand geht der Dachsparren (Das sind doch in meinem Laienverständnis die längsverlaufenden Elemente?!) weiter Richtung Boden. Bedeutet dies, dass mein Drempel (Also die Mauer) bei langem Überstand auch 1,2m oder höher sein kann? Das wäre natürlich toll - erhöht damit den Platz im OG, knabbert aber wieder an der Grundflächenzahl.

2. Wie komme ich auf die Traufhöhe von 4,5 maximal ran? Rechne ich UG von 2,6 plus Boden, Decke von je 0,4 wäre ich bei 3 Meter. Dann hätte der Drempel noch max. 1,50m Platz, richtig?


Ich danke schonmal jetzt für Euren Input!

EF2026 schrieb:
Da die Grundflächenzahl mit 0,35 ohne zusätzliche (und aus meiner Sicht mittlerweile üblichen) Überschreitungen gelten, müssen wir etwas Fläche sparen.

Meines Wissens steht in der übergeordneten Landesbauordnung, dass Du zu x % (meist 50%) der erlaubten Grundflächenzahl für Garagen und Wege die Grundflächenzahl erweitern kannst.
Wenn in einem alten Bebauungsplan keine Erwähnung des Par. ist, heißt das nicht, dass die Landesbauordnung nicht greift. Bebauungspläne erwähnen nur, wenn etwas eingeschränkt wird.

Wie klein ist denn das Grundstück, dass Du Dir Gedanken machen musst?

EF2026 schrieb:
Bedeutet dies, dass mein Drempel (Also die Mauer) bei langem Überstand auch 1,2m oder höher sein kann?

Nein, der Schnitt zw Sparren und Außenwand ist gemeint. 

Ich würde davon absehen, rein rechnerisch vorzugehen: meist strapazierst Du das Haus hinsichtlich möglicher Fenster auf der Traufseite mit immer höher werdenden Kniestock. Bei 4,5 erlaubter Traufhöhe liegt man im komfortablen Bereich von ca. 1,50 Kniestock, was dann einen Drempel von ca. 1,70 macht (abhängig von der Wanddicke). Das ist schon fast zu hoch, da Du dann traufseitig keine Fenster mehr setzen kannst und Dachflächenfenster unbequem hoch werden.

ypg schrieb:
Meines Wissens steht in der übergeordneten Landesbauordnung, dass Du zu x % (meist 50%) der erlaubten Grundflächenzahl für Garagen und Wege die Grundflächenzahl erweitern kannst.
Wenn in einem alten Bebauungsplan keine Erwähnung des Par. ist, heißt das nicht, dass die Landesbauordnung nicht greift. Bebauungspläne erwähnen nur, wenn etwas eingeschränkt wird.

Wie klein ist denn das Grundstück, dass Du Dir Gedanken machen musst?

Danke für deine schnelle Antwort!

ImB-Plan steht unter 2.2:

(Sorry, bekomme das Bild auf m iPad grad nicht größer)

Auch mein Anruf beim Bauamt brachte mir eine Bestätigung dessen.

Das Grundstück hat 538 qm. Macht mit 0,35 Grundflächenzahl 189 qm überbaubare Fläche zzgl. 20 qm für Terrasse (lt.textlicher Fassung Bebauungsplan).Laut Info Bauamt zählen hier wohl auch z.B. eingegrabene Zisternen (?!). Man gab mir den Tipp, dass ich die ja unter der Terrasse anlegen könnte.

Wenn ich jetzt nen 10x12 Meter Haus zzgl. 0,50 m Dachüberstand baue bedeutet das: 11 (10+0,5+0,5) x 13 =143 qm. Dann bleiben 66 qm für (Doppel-)Garage, Terrasse und alle Wege. Nicht üppig aus meiner (Laien-)Sicht. Aber vielleicht habe ich hier falsche Vorstellungen von Flächen.

Mein Problem ist halt, dass ich quasi als letzter und damit wahrscheinlich „Störenfried“ in einer Siedlung baue, in dem die anderen schon seit fast/über 20 Jahren wohnen. In da kann ich mir vorstellen, dass man da schonmal genauer hinschaut, „was die Neuen da so treiben“… und da ich auf eine friedvolle Nachbarschaft hoffe, versuche ich mich Regelkonform zu verhalten. Ich habe im Freundeskreis mitbekommen, dass ein Hinweis beim zuständigen Amt auch mal schnell „Rückbau“ von Flächen bedeuten kann.

ypg schrieb:
Ich würde davon absehen, rein rechnerisch vorzugehen: meist strapazierst Du das Haus hinsichtlich möglicher Fenster auf der Traufseite mit immer höher werdenden Kniestock. Bei 4,5 erlaubter Traufhöhe liegt man im komfortablen Bereich von ca. 1,50 Kniestock, was dann einen Drempel von ca. 1,70 macht (abhängig von der Wanddicke). Das ist schon fast zu hoch, da Du dann traufseitig keine Fenster mehr setzen kannst und Dachflächenfenster unbequem hoch werden.

Verstehe. Aber auch wieder nicht ;-). Wie passen (Im Kopf eines Bebauungsplan-Erstellers) Drempel von 0,90 m und Traufhöhe von 4,50m zusammen? Beides gemeinsam muss ja (Technisch/planerisch) realisierbar sein… oder bin ich da zu naiv?

Danke vorab und viele Grüße aus Erfurt

EF2026 schrieb:
Dach Satteldach. mit 35-45° aber mit der Möglichkeit der Zwerchhäuser/-giebel. Wir planen die steile Dachneigung, um einen nutzbaren Spitzboden zu erhalten.

Das ist keine gute Idee. Den Hund überzudimensionieren um einen möglichst großen Schwanz zu bekommen, führt mindestens zu einem insgesamt überhohen Dach - könnt Ihr nicht doch lieber einen Keller bauen oder auf die Garage einen Spitzboden setzen ?
Daß die Geschossflächenzahl deutlich unter dem Doppelten der Grundflächenzahl liegt, weist auf den Willen des Bebauungsplangebers hin, ein Vollgeschoss im Dach zu vermeiden (an dem man bei 45° DN in der Kombination Kniestock und Zwerchhäuser leicht kratzen wird).

EF2026 schrieb:
Da die Grundflächenzahl mit 0,35 ohne zusätzliche (und aus meiner Sicht mittlerweile üblichen) Überschreitungen gelten, müssen wir etwas Fläche sparen. Daher ist für mich ist wichtig möglichst viel Raum im DG zu erzeugen. Hier habe ich Einschränkungen bzgl. Drempel 0,90 und der vorgegebenen Traufhöhe von 4,50m.

Meine Fragen sind wie folgt:
1. Der Drempel ist hier vorgegeben als „Abstand OK Rohfussboden des DG bis UK Dachsparren“. Ist diese Definition üblich? Ich meine bei einem entsprechenden Dachüberstand geht der Dachsparren (Das sind doch in meinem Laienverständnis die längsverlaufenden Elemente?!) weiter Richtung Boden. Bedeutet dies, dass mein Drempel (Also die Mauer) bei langem Überstand auch 1,2m oder höher sein kann? Das wäre natürlich toll - erhöht damit den Platz im OG, knabbert aber wieder an der Grundflächenzahl.

2. Wie komme ich auf die Traufhöhe von 4,5 maximal ran? Rechne ich UG von 2,6 plus Boden, Decke von je 0,4 wäre ich bei 3 Meter. Dann hätte der Drempel noch max. 1,50m Platz, richtig?

Falsch. Mit der Unterkante des Sparrens ist nicht diejenige an seinem absoluten Tiefpunkt gemeint, sondern diejenige an seinem Auflager auf der Fußpfette. Und der Kniestock ist (in diesem Fall "Drempel" genannt) zusätzlich einzeln limitiert (m.E. unzulässig, aber das müßte wohl erst gerichtlich erstritten werden), nämlich auf 0,9 m. Was hier also auch einzeln in seiner Höhe limitiert ist, ist der Kniestock von 90 cm einschließlich der Fußpfette darauf. Beachte außerdem auch den Bezugspunkt, bei dem es sich nicht zwingend um Oberkante Fertigfußboden EG handeln muß - ibs. bei Straßen mit Gefälle kann hier noch ein Abzug lauern.

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EF2026 schrieb:
Wie passen (Im Kopf eines Bebauungsplan-Erstellers) Drempel von 0,90 m und TH von 4,50m zusammen? Beides gemeinsam muss ja (Technisch/planerisch) realisierbar sein… oder bin ich da zu naiv?

Mit der Traufhöhe ist die virtuelle Linie gemeint, die auf der Dachhaut über der Außenkante des Kniestocks verläuft. Offenbar wird hier mit einem Dachgeschoßfußboden in 3,60 m über Bezugshöhe gerechnet.

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EF2026 schrieb:
Schellrodaer Straße" / Erfurt) ist daher auch ziemlich alt. Grundstück wäre bei 774/1 und liegt damit im WA6. also:
Grundflächenzahl 0,35

Nur kurz:
Ich habe mal geschaut. In den textlichen Festsetzungen wird explizit Bezug genommen auf § 19 Abs. 4 Satz 3 Baunutzungsverordnung

In der aktuellen Fassung des § 19 Abs. 4 Satz 3 Baunutzungsverordnung gilt für Garagen, Zuwege und so weiter die 50% Überschreitungsregel.
In ganz alten Fassungen zählen die (teilweise) gar nicht rein. (Wir haben z.B. einen Uralt-Bebauungsplan, bei dem Wege nicht mit reinzählen.)
Die große Frage hier ist, welche Fassung der Baunutzungsverordnung Bezug genommen wird. Der Bebauungsplan hier ist von 2006, heißt die Baunutzungsverordnung, die damals galt, ist somit "festgefroren".

Ich habe das mal versucht herauszufinden, bin aber nicht 100% sicher. Soweit ich das recherchieren konnte, müsste seit 1990 (ich bin kein Jurist!) in der Baunutzungsverordnung Nebengebäude und Zufahrten so eingerechnet werden, dass sie 50% überschreiten dürfen.

EF2026 schrieb:
Da die Grundflächenzahl mit 0,35 ohne zusätzliche (und aus meiner Sicht mittlerweile üblichen) Überschreitungen gelten

Ich finde da die Aussage des Bebauungsplan sehr schwammig. Ich bin mir da nicht sicher, ob da die 50% nun gelten oder nicht. Da würde ich mal einen Architekten fragen.