ᐅ Baukosten Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten, vollunterkellert

KarstenausNRW schrieb:

P.S. Die von mir genannten Preise sind Kalkulationen inkl. eines Puffers für Sonstiges/Unvorhergesehens

Magst Du da den Faktor für verraten, und ist der zwischen München und Mannheim (und zwischen 2021 und 2023) unterschiedlich ?
Bei der aktuellen Politiklage (ich rede gar nicht mal von zwei Kriegen in den Nachrichten, eine Dreiparteienkoalition wäre mir als Investor schon Grund genug für Zurückhaltung bzw. mindestens Risikostreuung) muß da doch schon ein erheblicher Turbulenzkoeffizient drinstecken ...

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11ant schrieb:

Magst Du da den Faktor für verraten, und ist der zwischen München und Mannheim (und zwischen 2021 und 2023) unterschiedlich ?
Bei der aktuellen Politiklage (ich rede gar nicht mal von zwei Kriegen in den Nachrichten, eine Dreiparteienkoalition wäre mir als Investor schon Grund genug für Zurückhaltung bzw. mindestens Risikostreuung) muß da doch schon ein erheblicher Turbulenzkoeffizient drinstecken ...

Zunächst einmal rechnen wir immer mit einem Kostenpuffer von 10% auf die 300/400er Kosten. Als Bank ist man aber - wie immer - übervorsichtig und ein weiterer Puffer wird durch eine Kostenüberschreitungsgarantie über weitere 10% der v.g. Kosten vom Bauherren eingefordert. Entweder ist der Kunde per se gut dafür oder er muss die Kohle hinterlegen.
Die Preissteigerungen von 2021-2023 liegen ganz grob bei 1.000€/qm-1.500€/qm. Das sind ganz oft die GU-Gewinne gewesen bzw. die massiven Materialpreissteigerungen. Von den aus heutiger Sicht viel zu teuer eingekauften Grundstücken ganz zu schweigen.

Was hast du eigentlich genau vor?

Vermietung, Geldanlage, Steuersparmodell?

Machst du eine Finanzierung oder hast du die Summe Cash.
Solche Objekte werden jetzt schon mit deutlichen Abschlägen gehandelt.

Ich habe selbst so ein ähnliches Objekt und könnte dir ein paar Sachen mit auf den Weg geben.

Mit soviel Resonanz habe ich gar nicht gerechnet. Ich habe nicht alles geschrieben da sich meistens lange Texte nicht vernünftig durchgelesen werden, wie schon bewiesen hat (2,5 Geschosse). Ich versuche mal auf alles einzugehen:

Es gibt einen Grundriss der nicht final ist, aber allen Firmen zur Verfügung gestellt wurde für die Angebotserstellung.
Grundfläche 22,5m x 14,5m rechteckig
1x Souterrainwohnung + Technik+ Abstellräume im Keller, da der Hang (3,5m auf 45m länge) eh abgefangen werden muss, fast alle Firmen fanden Wohnraum sinnvoller als z.B. Garagen im UG
je 3 Wohneinheiten (60m²-90m²) in EG, OG und DG, wobei im DG dann die Wohnungen etwas kleiner sind
Fahrstuhl muss vorgesehen werden, ist laut Architekt hier bei mehr als 6 Wohneinheiten Pflicht
Die meisten Firmen schlagen WDVS vor, aber es gab auch 2,3 bei denen es gegenüber Klinker keinen großen Preisvorteil gäbe, die meisten GU sind ja Rohbauer ursprünglich.
Standard bedeutet Material Fliesen/Bodenbeläge bis 25€/m², keine Sonderformate, einfache Badausstattung, keine Gästebäder, keine Deckenspots, kein Multimedia,.... ich finde die Baubeschreibungen waren da alle sehr ähnlich die ich bekommen habe

Das Haus soll voll vermietet werden. 10 Wohneinheiten kamen vor allem durch die KFW40 Förderung, ich bin mal bei 6 Einheiten gestartet und es wurde immer größer, da mir von den Firmen gesagt wurde mehr Fläche = günstiger m² Preis.

Bei den aktuellen Mieten (nicht Großstadt) darf das Haus bei 665m² ohne Grundstück, aber mit allen anderen Kosten die entstehen und ich meine wirklich alle! 1.800.000€ kosten, einzugsfertig. Dies ist auch zu finanzieren mit entsprechenden Sicherheiten. Das Grundstück ist Eigenkapital, war alles mit der Bank schon abgesprochen, wurde aber durch die Streichung der KFW erstmal verworfen.

Vielleicht war es auch einfach falsch direkt zu den GU zu gehen mit dem Grundriss. Der erste Architekt wollte 120.000€, das war mir doch etwas viel für "ich baue wenn es sich rechnet, sonst bleibt das Grundstück halt liegen". Das war aber auch in der absoluten Hochzeit und als Abschreckangebot zu sehen. Inzwischen ist ein anderer Architekt dran, nächste Woche soll sein Vorschlag kommen und ein Angebot.

Aber ich sehe schon, anscheinend ist das utopisch, damit ist mir ja schon geholfen. Dann frage ich mich nur warum die Firmen mir überhaupt Angebote machen. Es ist eben nicht so, dass ich das Budget verheimliche und die Wohnfläche, Form was auch immer sich plötzlich ändert.

gzuz1337 schrieb:

Es gibt einen Grundriss der nicht final ist, aber allen Firmen zur Verfügung gestellt wurde für die Angebotserstellung. [...] Vielleicht war es auch einfach falsch direkt zu den GU zu gehen mit dem Grundriss. Der erste Architekt wollte 120.000€, das war mir doch etwas viel für "ich baue wenn es sich rechnet, sonst bleibt das Grundstück halt liegen".

Ich versuche mal zusammenzufassen, was ich hoffentlich teilweise mißverstanden habe. Du hast also ein Budget von 1,8 Mio., für das Du ein vorhandenes Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus bebauen möchtest. Ein Architekt wollte für die Planung mehr Honorar haben, als Dir die Auslotung Deiner Möglichkeiten wert war. Daraufhin hast Du selbst einen Grundriss gebastelt und an einige GU mit der Bitte um ein Angebot gegeben. Du wolltest ursprünglich 6 Wohneinheiten hineinpacken - ich vermute, in einem symmetrischen Zweispänner, alle drei Stockwerke gleich, durch das Nichtvollgeschoss-DG dort effektiv entsprechend kleiner. Dann haben die GU´ Dir vorgeschlagen, statt im UG nur Garagen dort auch eine Wohnung unterzubringen und mehr Wohnungen je Etage zu machen. So weit wäre das der übliche Beginn einer erbarmungswürdigen Mehrfamilienhaus-Anfänger-Projektgeschichte, eigentlich bräuchtest Du fachliche Hilfe von einem unabhängigen Berater. Da wünsche ich Dir, daß einer meiner Kollegen für Dich Zeit hat - ich selbst bin in meiner lieber für Eigenheimbauwillige da, und habe auf schief und vermurkst begonnene Projekte ehrlich gesagt auch keine Lust, von wegen Anstrengungs / Freude Balance und so.

gzuz1337 schrieb:

Fahrstuhl muss vorgesehen werden, ist laut Architekt hier bei mehr als 6 Wohneinheiten Pflicht

Das ist ein Mißverständnis bzw. eine verkürzte Darstellung. Nicht "Fahrstuhl", sondern "Barrierefreiheit" eines Anteiles der Wohnungen ist ab einer gewissen Größe der Wohnanlage Pflicht. Deren Bewohner müssen auch die Gemeinschaftseinrichtungen erreichen können, was in "Fahrstuhl" wie gesagt verkürzt übersetzt ist. Ein Fahrstuhl ist bei drei (egal ob alle Voll-) Geschossen an sich noch keine Pflicht und mit allem Tralala auch ein unwirtschaftlicher Faktor.

gzuz1337 schrieb:

Die meisten Firmen schlagen WDVS vor, aber es gab auch 2,3 bei denen es gegenüber Klinker keinen großen Preisvorteil gäbe, die meisten GU sind ja Rohbauer ursprünglich.
Standard bedeutet Material Fliesen/Bodenbeläge bis 25€/m², keine Sonderformate, einfache Badausstattung, keine Gästebäder, keine Deckenspots, kein Multimedia,.... ich finde die Baubeschreibungen waren da alle sehr ähnlich die ich bekommen habe
Das Haus soll voll vermietet werden. 10 Wohneinheiten kamen vor allem durch die KFW40 Förderung, ich bin mal bei 6 Einheiten gestartet und es wurde immer größer, da mir von den Firmen gesagt wurde mehr Fläche = günstiger m² Preis.

Das klingt alles sehr nach unprofessioneller Beratung durch Eintopf-Bauunternehmer, die überwiegend bis nahezu ausschließlich für nichtgewerbliche Wohnbauherren tätig sind. Undifferenzierte Ausstattung macht kein Profi, und die Betrachtung der Verklinkerung unter Aufpreisgesichtspunkten (á la "schauen Sie mal, wie leistungsfähig wir sind, das kostet nur wenig extra") auch nicht. Verklinkerung ist ein Wirtschaftlichkeitsthema, beim Bau für eigene Vermietung erst recht. Auch die Denkweise vom mit dem Volumen günstiger werdenden Einheitenpreis ist eine typische Bauerndenke. Wie gesagt, ich selber werde mich Deiner eher nicht annehmen, aber gehe wenigstens zu Profis. Und lasse Dir deren Referenzbauten zeigen - je häufiger gebaut, desto besser.

gzuz1337 schrieb:

da der Hang (3,5m auf 45m länge) eh abgefangen werden muss,

Von welcher relativen Lage der Höhenlinien zur Hausachse reden wir hier überhaupt ?

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11ant schrieb:

Ich versuche mal zusammenzufassen, was ich hoffentlich teilweise mißverstanden habe. Du hast also ein Budget von 1,8 Mio., für das Du ein vorhandenes Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus bebauen möchtest. Ein Architekt wollte für die Planung mehr Honorar haben, als Dir die Auslotung Deiner Möglichkeiten wert war. Daraufhin hast Du selbst einen Grundriss gebastelt und an einige GU mit der Bitte um ein Angebot gegeben. Du wolltest ursprünglich 6 Wohneinheiten hineinpacken - ich vermute, in einem symmetrischen Zweispänner, alle drei Stockwerke gleich, durch das Nichtvollgeschoss-DG dort effektiv entsprechend kleiner. Dann haben die GU´ Dir vorgeschlagen, statt im UG nur Garagen dort auch eine Wohnung unterzubringen und mehr Wohnungen je Etage zu machen. So weit wäre das der übliche Beginn einer erbarmungswürdigen Mehrfamilienhaus-Anfänger-Projektgeschichte, eigentlich bräuchtest Du fachliche Hilfe von einem unabhängigen Berater. Da wünsche ich Dir, daß einer meiner Kollegen für Dich Zeit hat - ich selbst bin in meiner lieber für Eigenheimbauwillige da, und habe auf schief und vermurkst begonnene Projekte ehrlich gesagt auch keine Lust, von wegen Anstrengungs / Freude Balance und so.

Das trifft es eigentlich ganz gut. Aber zeichnen lassen. Hilfe von? Bauberatung? Architekt? Hatte ich dich schon.

11ant schrieb:

Das ist ein Mißverständnis bzw. eine verkürzte Darstellung. Nicht "Fahrstuhl", sondern "Barrierefreiheit" eines Anteiles der Wohnungen ist ab einer gewissen Größe der Wohnanlage Pflicht. Deren Bewohner müssen auch die Gemeinschaftseinrichtungen erreichen können, was in "Fahrstuhl" wie gesagt verkürzt übersetzt ist. Ein Fahrstuhl ist bei drei (egal ob alle Voll-) Geschossen an sich noch keine Pflicht und mit allem Tralala auch ein unwirtschaftlicher Faktor.

Ja das war sicherlich vereinfacht ausgedrückt, jedoch hieß es, dass der Fahrstuhl planerisch vorgesehen werden muss. Wenn ich es korrekt verstanden habe, ist der Schacht auf jeden Fall zu bauen, ob ich direkt einen Fahrstuhl installiere wäre mir überlassen.

11ant schrieb:

Das klingt alles sehr nach unprofessioneller Beratung durch Eintopf-Bauunternehmer, die überwiegend bis nahezu ausschließlich für nichtgewerbliche Wohnbauherren tätig sind. Undifferenzierte Ausstattung macht kein Profi, und die Betrachtung der Verklinkerung unter Aufpreisgesichtspunkten (á la "schauen Sie mal, wie leistungsfähig wir sind, das kostet nur wenig extra") auch nicht. Verklinkerung ist ein Wirtschaftlichkeitsthema, beim Bau für eigene Vermietung erst recht. Auch die Denkweise vom mit dem Volumen günstiger werdenden Einheitenpreis ist eine typische Bauerndenke. Wie gesagt, ich selber werde mich Deiner eher nicht annehmen, aber gehe wenigstens zu Profis. Und lasse Dir deren Referenzbauten zeigen - je häufiger gebaut, desto besser.

Es waren alles lokale Firmen, Architekten und Bauberatung die Erfahrung mit solchen Projekten haben. Die Aussagen waren immer sehr ähnlich mMn. Viele von denen bauen auch für sich selbst solche Objekte, dann aber i.d.R. Eigentumswohnungen.

11ant schrieb:

Von welcher relativen Lage der Höhenlinien zur Hausachse reden wir hier überhaupt ?

Das überfordert mich als Anfänger. Zufahrt, Parkplatz und Bodenplatte UG wäre ziemlich eine Höhe. UG verschwindet dann zunehmend im Hang.

Ich möchte das auch gar nicht weiter hier verfolgen, meine Frage ist ja beantwortet. Deutlich unter 3.000€/m² werde ich nicht bauen und damit hat sich das bei den aktuellen Randbedingungen erledigt. Vielen dank