ᐅ Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung auf 450qm Hanggrundstück

Erstellt am: 09.02.22 11:44

Hallo in die Runde,

ich war hier bisher ausschließlich Mitleser und möchte nun unser eigens Hauskonzept zur Diskussion stellen. Dabei erhoffe ich mir schonungslose Kritik und eure Ideen und Anregungen.

Wir sind eine Patchworkfamilie mit vier Kindern (drei sind immer da) und planen den Bau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung in NRW. Wir haben Anfang letzten Jahres ein Grundstück mit Hanglage in einem klassischen Neubaugebiet erworben und in der Zwischenzeit mit einer Architektin ein Hauskonzept erarbeitet. Hierbei haben wir in einen denkbar einfachen Baukörper (vier Wände und ein Dach) einem effizienten Grundriss entwickelt. Die Planungen haben wir an mehrere Fertighausunternehmen mit der Bitte um eine Kostenkalkulation in der Hoffnung, dass das Budget noch ein "Wachsen des Hauses" zulässt, weitergegeben. Jetzt sitzen wir hier vor unseren Angeboten und müssen feststellen, dass unser denkbar kleinster Grundriss schon unser Budget sprengt. Dieses liegt bei ca. 550.000 Euro für das Haus inklusive Baunebenkosten (ohne Grundstück). Mit der Einliegerwohnung hatten wir uns die doppelte Kfw-Förderung in der Klasse Kfw 40 EE in Höhe von 67500 Euro zur Aufstockung des Budgets erhofft. Aber sei es drum.

Möglicherweise waren wir bei der vorläufigen Kostenkalkulation ein wenig blauäugig. Jedenfalls überdenken wir gerade das Konzept und erwägen den Kellerverzicht.

Und jetzt bitte feuerfrei für schonungslose Kritik und ungeschminkte Wahrheiten. 🙂

Bebauungsplan/Einschränkungen

Größe des Grundstücks 450qm

Hang ja, Nordhang (von der Straße nach Süd-Südwest) mit ca. 1,5m Steigung innerhalb des Baufensters (ein Meter innerhalb der geplanten Grundfläche) ansteigend

Grundflächenzahl ? Der Bebauungsplan gibt da nichts her

Geschossflächenzahl 0,4

Baufenster, Baulinie und -grenze 19,5m breit (Straßenseite), im hinteren Bereich 17m breit und 14m tief

Randbebauung ja

Anzahl Stellplatz 2 für die Hauptwohnung und 1 für die Einliegerwohnung

Geschossigkeit 2,5

Dachform Satteldach

Stilrichtung klassisch

Ausrichtung Firstrichtung West-Nordwest - Ost-Südost

Maximale Höhen/Begrenzungen max. Firsthöhe 9,5m ab Oberkante EG (dieses darf max. 0,5m über dem Bezugspunkt der Straße liegen)

weitere Vorgaben Abstandsflächen seitlich 3m, zur Straße 3,5m

Anforderungen der Bauherren

Stilrichtung, Gebäudetyp einfacher, ökonomischer Baukörper mit Satteldach

Keller, Geschosse Kellergeschoss mit Einliegerwohnung, insgesamt 2,5 Geschosse

Anzahl der Personen, Alter 5-6 Personen Haushalt: Eltern 38 und 36, vier Kinder 7, 4, 2x2, die Familienplanung ist ein wenig übers Ziel hinaus geschossen und abgeschlossen 🙂 und Oma in der Kellerwohnung

Raumbedarf im EG, OG ca. 140-150qm:Küche, Wohnzimmer, 1 Schlafzimmer, 3 Kinderzimmer, 1 Gäste/ Arbeitszimmer/ Patchwork, 2 Bäder

Hauswirtschaftsraum im Keller

Büro: 1 variables Zimmer ist erforderlich

Schlafgäste pro Jahr 10

offene o. geschlossene Architektur die Form folgt der Funktion

konservativ o. moderne Bauweise hm, was ist hiermit genau gemeint?

offene Küche, Kochinsel offene Küche zum Essplatz (hier auch gerne eine Kochinsel), jedoch geschlossen zum Wohnzimmer hin

Anzahl Essplätze 6-8

Kamin nein

Musik/Stereowand TV im Wohnzimmer

Balkon, Dachterrasse überdachte Terrasse zum Garten mit Durchreichefenster von der Küche

Garage, Carport Carport mit Gründach und zusätzlichem Abstellraum wäre toll

Nutzgarten, Treibhaus kleiner Nutzgarten an der Grundstücksgrenze

Hausentwurf

Von wem stammt die Planung: freie Architektin, die mit einem Fertighausunternehmen zusammen arbeitet und viel DIY

Was gefällt besonders? Warum? effiziente Nutzung des Raums. Trotz Kompaktheit sind alle Wünsche hinsichtlich des Raumbedarfs insbesondere der Raumanzahl erfüllt

Was gefällt nicht? Warum? insbesondere das EG könnte großzügiger sein, Keller bzw. Abstellflächen könnten größer sein

Preisschätzung lt Architekt: keine

Preislimit inkl. Ausstattung: 550000 Euro plus Kfw falls da noch was kommt

favorisierte Heiztechnik: Luft-Wasser-Wärmepumpe

Wenn Ihr verzichten müsst, auf welche Details/Ausbauten

-könnt Ihr verzichten: schweren Herzens auf den separaten Elternbereich

ebenfalls steht die Einliegerwohnung zur Diskussion

Die Schiebetüren im EG sind auf einen Absprachefehler zurückzuführen und können weg

-könnt Ihr nicht verzichten: Anzahl der Räume

Warum ist der Entwurf so geworden, wie er jetzt ist?

Den Entwurf haben wir grundsätzlich in Eigenregie erstellt. Hier und da sind dann noch seitens der Architektin Optimierungen vorgenommen worden. Unser Hauptaugenmerk war die Vereinbarkeit aller Raumwünsche innerhalb eines kompakten Grundrisses auf einem kleinen Grundstück. Darüber hinaus wollten wir als Eltern von vier Kindern unser eigenes kleines Reich.

Was ist die wichtigste/grundlegende Frage zum Grundriss in 130 Zeichen zusammengefasst?

Scheitert unser Hauskonzept an unseren Budgetvorstellungen? Was würdet ihr anders machen und warum?

Grundriss Erdgeschoss: Schlafen, Ankleide, Bad, WC, Wohnen, Küche/Essen, Terrasse

Grundriss Dachgeschoss: Treppe im Zentrum, mehrere Zimmer, Bad, Wohnbereich, Balkon.

Grundriss Kellergeschoss: Schlafen, Essen/Wohnen, Diele, Bad, Haustechnik, Carport

Nordansicht eines zweigeschossigen Hauses mit horizontaler Verkleidung, Fensterzeile, Eingang und Garage rechts

Ostansicht eines dreigeschossigen Hauses mit Satteldach, Holzverkleidung und Fenstern.

Zweigeschossiges Haus mit Holzverkleidung, Dach und Fenstern, Südansicht

Westansicht eines zweistöckigen Hauses mit Satteldach, Fenstern, Tür und Hanglage.

Stadtplanabschnitt mit pinken Bauflächen, blaue Umrisse, gelbe Straßen, grüne Wege.

Schnitt A-A durch ein mehrstöckiges Haus mit Dachstuhl; Räume: Schlafen, Essen/Wohnen, Bad.

Lageplan von Parzellen an der Planstraße; blau markierte Grenzlinie durch Grundstück 961-962.

Kristijan11.02.22 11:18

#61

K a t j a schrieb:

Na so ein Zufall - wie sich's wieder fügt... 😉

Aktuell wohnen wir in einem alten, charmanten Fachwerkhaus mit allem was dazugehört (niedrige Decken, wenig Fensterfläche, Durchgangszimmer und hoher Energieverbrauch). Da fühlt sich der Neubau auch unter der Voraussetzung, dass man gar nicht größer wird und eigentlich gerne ein Zimmer mehr hätte, wie ein Riesengewinn an.
Wir haben hier zu Gunsten der Kinderzimmer (aktuell gibt es zwei Schlafkinderzimmer und zwei Spielzimmer) auf ein Wohnzimmer verzichtet. Einen Fernseher haben wir eh vor Jahren abgeschafft und netflixen auf nem Notebook ist für uns gerade ausreichend.
Dies führt bei uns gerade zu der Überlegung auch im neuen Haus zunächst auf das Wohnzimmer wieder einmal zu Gunsten eines weiteren Kinderzimmers zu verzichten. Dies könnte dann bei Bedarf in den Spitzboden.
Was haltet ihr davon?

K a t j a11.02.22 11:25

#62

Kristijan schrieb:

Dies könnte dann bei Bedarf in den Spitzboden.
Was haltet ihr davon?

Der Ausbau des Bodens wäre nochmals ein großer Kraftakt und finanzieller Aufwand. Nach dem Einzug werdet Ihr sehr viel Geld brauchen, einfach um das Haus bewohnbar zumachen. Die ersten 5 bis 10 Jahre geht da m.E. gar nix. Auch der Garten braucht eine Schaukel oder einen Grill mit Sitzecke, Gardinen, Lampen usw. - das Geld ist weg wie Butter in der Sonne. Nebenbei muss Du das Haus abzahlen. Woher sollte das Geld also kommen für den Ausbau? Ist eine erhebliche Einkommenssteigerung zu erwarten in den nächsten Jahren? Wenn nicht, dann geh davon aus, dass der Dachboden so bleibt wie er ist. Ansonsten bau lieber gleich größer.

Kristijan11.02.22 11:46

#63

K a t j a schrieb:

Der Ausbau des Bodens wäre nochmals ein großer Kraftakt und finanzieller Aufwand. Nach dem Einzug werdet Ihr sehr viel Geld brauchen, einfach um das Haus bewohnbar zumachen. Die ersten 5 bis 10 Jahre geht da m.E. gar nix. Auch der Garten braucht eine Schaukel oder einen Grill mit Sitzecke, Gardinen, Lampen usw. - das Geld ist weg wie Butter in der Sonne. Nebenbei muss Du das Haus abzahlen. Woher sollte das Geld also kommen für den Ausbau? Ist eine erhebliche Einkommenssteigerung zu erwarten in den nächsten Jahren? Wenn nicht, dann geh davon aus, dass der Dachboden so bleibt wie er ist. Ansonsten bau lieber gleich größer.

Ok, da riesige Gehaltssprünge nicht absehbar sind, wir sind im öffentl. Dienst, da können wir uns ziemlich genau ausmalen, was die nächsten Jahre reinkommt, hast du wahrscheinlich recht und der Spitzboden bliebe ungenutzt.

Ich dachte mir, wenn das Dach und nicht die Geschossdecke gedämmt wird und der Häuslebauer schon einmal grob Zwischenwände einzieht, dazu auf einer Giebelseite ein großes Fenster und später beim Ausbau eine Infrarotflächenheizung, dass die Kosten dann überschaubar sein könnten.

Wahrscheinlich wieder eine Milchmädchenrechnung.

K a t j a11.02.22 11:58

#64

Kristijan schrieb:

Ich dachte mir, wenn das Dach und nicht die Geschossdecke gedämmt wird und der Häuslebauer schon einmal grob Zwischenwände einzieht, dazu auf einer Giebelseite ein großes Fenster und später beim Ausbau eine Infrarotflächenheizung, dass die Kosten dann überschaubar sein könnten.

Eher nicht. Wenn man das wirklich vor hat, lohnt es sich, einige Vorbereitungen zu machen. Also Leerrohre, Abwasserschacht und Kabelanschlüsse vorsehen u.ä. - obwohl, das lohnt sich eigentlich immer. Aber wenn Du es ausbaust zahlst Du. Jede Holzlatte, jedes Dämmmatte, Stellwände, Steckdosen - es gibt nix geschenkt oder im Dutzend billiger.

haydee11.02.22 12:36

#65

Kristijan schrieb:

In der Tat ging es dabei wohl darum möglichst viel Holzhaus zu verkaufen. Grundsätzlich war unser Plan in Holzständerbauweise zu bauen. Habe um Kosten vergleichen zu können bei einem lokalem Generalunternehmen angerufen, dass massiv baut. Hier sprach man auch von ca. 3000 Euro/qm für das schlüsselfertige bauen.

Mit Schlüsselfertig mußt du aufpassen. Bei manchen heißt Schlüsselfertig wirklich der Möbelwagen kann vorfahren, bei anderen heißt es die abschließbare Haustüre ist eingebaut. (ok leicht übertrieben, aber Boden- und Wandbeläge fehlen meist) Dazu kommt du mußt genau schauen, was alle in dem Qm Preis inklusive ist. Die Pauschalen für Bodenbeläge waren so hoch, dass wir im Fliesengeschäft keine aufpreispflichtigen Fliesen fanden, WC, Bauschutt etc alles dabei sogar die Versicherungen. Steckdosen, Lampen etc viel mehr als in den üblichen Bauleistungsbeschreibung - und immer noch zu wenig.

Lege massiv nicht weg. vor allem jetzt ohne Keller und nur nach Energieeinsparverordnung

Kristijan11.02.22 12:57

#66

K a t j a schrieb:

Es wäre sehr hilfreich, wenn die Textfassung des B-Plans auch mal preisgegeben würde, damit wir nicht erst am Ende des Threads erfahren, was alles doch nicht geht oder geht.

Habe gerade den Bebauungsplan, den ich so nur als pdf hatte, in der Hoffnung, dass es lesbar ist umgewandelt.