विजन हाउस नंबर 3: क्या कर्ज के लिए संपत्ति गिरवी रखी जा सकती है?

हाय प्रिय हाउसबाऊफोरम,

मैं आप सभी के साथ निम्नलिखित योजना पर चर्चा करना चाहता हूँ। जैसा कि मेरा उपयोगकर्ता नाम सुझाता है, मैं अपने विजन (Haus_Number3) को लागू करने की प्रक्रिया में हूँ। मैं पहले से ही चुपचाप पढ़ रहा हूँ लेकिन अपने मामले के लिए इंटरनेट पर ज्यादा जानकारी नहीं मिल सकी है और मैं नकदी प्रवाह की योजना के संबंध में सहायता खोज रहा हूँ।


हमारे बारे में सामान्य जानकारी:

[*
36/36 वर्ष के
[*]3 बच्चे (6,4,1 वर्ष के)
[*]वह: इंजीनियर 35 घंटे / वह: कंट्रोलिंग (वर्तमान में पैरेंटल लीव पर)



आय और संपत्ति की स्थिति:



[*]वह: 6,500 यूरो सकल / वह: 3,500 यूरो सकल (वर्तमान में पैरेंटल लीव पर)
[*]3 बच्चों के लिए किड्स अलाउंस
[*]स्वयं का पूंजी लगभग 50,000 यूरो (स्टॉक्स + खाता में) – इसे समाप्त किया जा सकता है और पूरी तरह से उपयोग किया जा सकता है।
[*]वाहन पूरी तरह चुकाए गए
[*]संपत्ति 1: स्वयंवर्ती एकल परिवार का स्वतंत्र घर।
[LIST]
[*]निर्माण वर्ष: 1984
[*]खरीदा: 2016 में 420,000 यूरो में
[*]बाकी ऋण: 200,000 यूरो
[*]कुल: वर्तमान मूल्य – बाकी ऋण: 450,000 यूरो – 200,000 यूरो = 250,000 यूरो
[*]मासिक भुगतान: (1.88% प्रभावी ब्याज पूरी अवधि के लिए बंधा) = 1600 यूरो प्रति माह


[*]संपत्ति 2: मल्टी फैमिली हाउस (4 परिवार) जिसे माता-पिता से निःशुल्क उपहार के रूप में हस्तांतरित किया गया है जिसमें निस्सबकारी अधिकार है। इसका मतलब है कि सभी खर्चे और किराया आय अभी भी मेरे माता-पिता द्वारा संभाली जाती है। मेरे माता-पिता उस घर में नहीं रहते।


[*]निर्माण वर्ष: 1992
[*]मूल्य: (अनुमानित) कम से कम 700,000 यूरो
[*]बाकी ऋण: 80,000 यूरो
[*]कुल: 700,000 यूरो – 80,000 = 620,000 यूरो

व्यय स्थिति:
सभी खर्चों के बाद, हमारे पास वर्तमान में एक आय के साथ मासिक बचत दर 500 से 1000 यूरो है।

प्रश्न (लिक्विडिटी):
हमारे पास वर्तमान में परिवार से एक जमीन जल्दी खरीदने का विकल्प हो सकता है, जिस पर 1950 का एक भवन खड़ा है।
मेरा विजन है कि इस भवन को तोड़कर एक नया मल्टी फैमिली घर बनाया जाए। एक तरफ मुझे घर निर्माण की परियोजना में रुचि है, दूसरी तरफ मैं आवासीय जगह बनाना चाहता हूँ। मैं घर की तकनीक (नवीकरणीय ऊर्जा, हीटिंग, सोलर, इंसुलेशन) में बहुत रुचि रखता हूँ और यहाँ मैं संभवतः खुद कुछ काम करना भी पसंद करूंगा। यही बात हाउसकीपिंग गतिविधियों के लिए भी लागू होगी। इसके अतिरिक्त, मुझे बाहरी पूंजी के लाभ में भी रुचि है।
मैं जानता हूँ कि इस समय ऐसा परियोजना करना बहुत मुश्किल है। ब्याज दरें और निर्माण लागत उच्च हैं, कई निर्माण परियोजनाएं रुकी हुई हैं, इत्यादि। लेकिन इस थ्रेड में यह प्रश्न नहीं होना चाहिए। आगे चलकर मैं लेआउट / निर्माण योजना आदि के लिए अलग पोस्ट संबंधित उपफोरम में खोलूंगा।
हम भविष्य के मल्टी फैमिली घर (4 परिवार) के लिए लगभग 1.5 मिलियन यूरो की निर्माण लागत मानते हैं।

[*
जो प्रश्न मेरे पास वर्तमान में हैं वे लिक्विडिटी / ऋण जारी करने से संबंधित हैं:
[LIST]
[*]मेरा स्वयं का पूंजी वर्तमान में 50 हजार यूरो के साथ अपेक्षाकृत कम है, लेकिन मैं संपत्ति 1 और संपत्ति 2 (आंशिक रूप से) को बंधक स्वरूप दे सकता हूँ। क्या आपको लगता है कि एक विस्तृत व्यवसाय योजना (भविष्य के किराए की आय, आदि) के साथ मैं 1.5 मिलियन के ऋण के लिए सक्षम हो सकता हूँ? मुझे न्यूनतम कितनी स्व-पूंजी चाहिए?
[*]क्या मैं संपत्ति 2 को बंधक रूप में दे सकता हूँ, जबकि उस पर निस्सबकारी अधिकार है? क्या मेरे माता-पिता को उस पर गृह पंजीकरण पर बैंक की पुष्टि के लिए मेरे साथ आना होगा? (यह कोई समस्या नहीं होगी, बस प्रक्रिया मुझे पता नहीं है)
[*]मैं जानता हूँ कि जमा किए गए स्टॉक्स को लगभग 60% मूल्य के साथ ऋण में शामिल किया जा सकता है। संपत्तियों के मामले में क्या प्रतिशत होता है? अगर मैं एक संपत्ति को 100k यूरो तक बंधक रूप में देता हूँ, तो क्या केवल 50k को ही ऋण के लिए माना जाता है?

आप सभी की जानकारी / उत्तरों के लिए अग्रिम धन्यवाद
शुभकामनाएं
Haus_Number3

हाय प्रिय हाउसबाऊफोरम,

मैं आपके साथ निम्नलिखित योजना पर चर्चा करना चाहूंगा। जैसा कि मेरा उपयोगकर्ता नाम बताता है, मैं अभी अपनी विजन (Haus_Number3) को साकार करने में लगा हूँ। मैं पहले से ही लंबे समय से चुपचाप पढ़ रहा हूँ लेकिन अपने मामले के लिए इंटरनेट पर ज्यादा जानकारी नहीं मिल पाई है और मैं नकदी प्रवाह योजना के संबंध में मदद ढूंढ़ रहा हूँ।


हमारे बारे में सामान्य जानकारी:

[*
36/36 वर्ष के उम्र के
[*]3 बच्चे (6,4,1 वर्ष)
[*]वह: इंजीनियर 35 घंटे / वह: कंट्रोलिंग (वर्तमान में पेरेंटल लीव पर)



आय और संपत्ति की स्थिति:



[*]वह: 6,500 यूरो सकल / वह: 3,500 यूरो सकल (वर्तमान में पेरेंटल लीव पर)
[*]3 बच्चों के लिए किंदरगेल्ड
[*]संपत्ति मूल्य लगभग 50,000 यूरो (शेयर + खाता) – इसे नकद में परिवर्तित कर पूरी तरह उपयोग किया जा सकता है।
[*]वाहन पूरी तरह से भुगतान किए गए
[*]संपत्ति 1: स्व-आवासीय स्वतंत्र एकल परिवार का घर।
[LIST]
[*]निर्माण वर्ष: 1984
[*]खरीद: 2016 को 420,000 यूरो में
[*]ऋण शेष: 200,000 यूरो
[*]कुल: वर्तमान मूल्य – ऋण शेष: 450,000 यूरो – 200,000 यूरो = 250,000 यूरो
[*]मासिक भुगतान: (1.88% प्रभावी ब्याज, पूरी अवधि के लिए समान) = प्रति माह 1600 यूरो


[*]संपत्ति 2: बहु-परिवार भवन (4 इकाइयां) माता-पिता द्वारा उपहार स्वरूप हस्तांतरित, जिसमें निस्ब्राउच अधिकार है। इसका मतलब यह है कि सभी खर्च और किराए की आय अभी भी मेरे माता-पिता के माध्यम से चलती है। मेरे माता-पिता इस घर में नहीं रहते हैं।


[*]निर्माण वर्ष: 1992
[*]मूल्य: (अनुमानित) कम से कम 700,000 यूरो
[*]ऋण शेष: 80,000 यूरो
[*]कुल: 700,000 यूरो – 80,000 = 620,000 यूरो

वर्तमान में हमारे पास परिवार से एक ज़मीन निकालकर लेने का विकल्प हो सकता है, जिस पर 1950 में बना एक भवन है।
मेरी विजन है कि उस भवन को तोड़कर एक नया बहु-परिवार भवन बनाना। एक तरफ यह हाउसबिल्डिंग परियोजना मुझे आकर्षित करती है, दूसरी ओर मैं आवास उपलब्ध कराना चाहता हूँ। मैं घर की तकनीक (नवीकरणीय ऊर्जा, हीटिंग, सौर प्रणाली, इन्सुलेशन) में बहुत रुचि रखता हूँ और यहाँ भी यदि संभव हो तो खुद कुछ करना पसंद करता हूँ। यही बात घर के रखरखाव कार्यों के लिए भी है। इसके अतिरिक्त मुझे बाहरी पूंजी के लाभ का विचार भी आकर्षित करता है।

तुरंत मुझे यहाँ हेलमुट श्मिड याद आते हैं: "जिसके पास विजन हो, उसे डॉक्टर के पास जाना चाहिए"

एक युवा तीन बच्चों वाला पिता होने के नाते, जिसका स्व-स्वामित्व वाला पुराना घर नवीनीकृत नहीं हुआ है और घरेलू बजट में केवल मामूली मासिक बचत है, मैं यह देखूंगा कि आगामी वर्षों में जरूरी मरम्मत के लिए उचित बचत बनाई जाए (या व्यक्तिगत रूप से मैं इसे तुरंत कर दूंगा)।
अगर फिर भी कुछ बचता है, तो निश्चित ही उसका उपयोग मिल जाएगा (बच्चे बड़े होते हैं और महंगे होते हैं, वे हमेशा खुद द्वारा इकट्ठी की गई कस्तन की गेंदों के साथ नहीं खेलेंगे और हमेशा सेकंड हैंड कपड़े नहीं पहनेंगे)।

मेरे पूर्णकालिक नौकरी के अलावा मेरा फुर्सत का समय मैं परिवार के साथ बिताना पसंद करूंगा बजाय इसके कि मैं निर्माण स्थलों पर भटकता रहूं या घर के रखरखाव एवं मकान मालिक के काम में लगा रहूं (अपने अनुभव से कहता हूँ, शुरुआत में यह मजेदार लग सकता है, लेकिन समय के साथ यह परेशान करता है। मुझे पिछले कुछ वर्षों से समय लगना भी ज्यादा लगता है, वर्तमान में किराएदार अपेक्षाकृत "अज्ञानी" हैं और मकान मालिक से अधिक सेवा की उम्मीद करते हैं)।
संपत्ति 2 के लिए यह काम अब या कम से कम भविष्य में किया जाना होगा, जब माता-पिता सक्षम नहीं रहेंगे।

परिवार का घर एक 99% ऋण द्वारा वित्तपोषित किराए के मकान के सुरक्षा के रूप में रखना मैं खतरनाक मानता हूँ और मैं ऐसा कभी नहीं करूँगा, खासकर जब आप लोग अभी तक उस क्रेडिट को पूरा नहीं कर पाए हैं और 1600 यूरो प्रति माह कोई मामूली रकम नहीं है!
निस्ब्राउच संपत्ति भी अभी चुकाई नहीं गई है, क्या इसे गंभीर स्थिति में बेचा जा सकता है? और वहाँ कुछ वर्षों में मरम्मत की क्या संभावना है?

1.5 मिलियन के ऋण के लिए केवल 50 हजार की संपत्ति: मुझे नहीं लगता कि कोई बैंक इसे पसंद करेगा, भले ही आप कुछ सुरक्षा प्रदान कर सकें।
और "एक ज़मीन निकालना" का मतलब क्या है? क्या किसी को भुगतान करना होगा? यह अतिरिक्त लागत होगी, साथ ही पुरानी इमारत को गिराने की लागत भी शामिल है और यह लागत पक्ष में आएगी।
मैं ब्याज भार और मूलधन भुगतान की मोटे तौर पर गणना करने को भी कहूंगा, उसके बाद अपेक्षित किराए की आय की तुलना करें। कर बचत संभवतः मामूली होगी।

दुर्भाग्यवश पूरे प्रयास का सबसे महत्वपूर्ण बिंदु चर्चा का हिस्सा नहीं होना चाहिए। वर्तमान ब्याज दर और लागत परिवेश में आर्थिक व्यवहार्यता।

मैं तुम्हारी जगह पर खुद के भीतर गहराई से जाकर यथार्थवादी रूप से गणना करता कि मासिक किराए की आय कितनी हो सकती है। इसमें कुछ प्रतिशत खालीपन (लेट) का भी ध्यान रखना।
इन यथार्थवादी मानों के साथ फिर देखें कि आज की ब्याज दरों पर यह बात डिविडेंड देती है या नहीं।
1.5 मिलियन के ऋण पर 6% की अच्छी वापसी दर के साथ तुम्हें 7,500 यूरो आय उत्पन्न करनी होगी!!!
4.5% ब्याज और 1% मूलधन चुकौती पर तुम्हें पहले से ही 6,875 यूरो मासिक किस्त चुकानी होगी। बाकी बची आय से तुम्हें टैक्स, आरक्षण आदि खर्च करने होंगे।
तो लगभग केवल थोड़ासा नकदी प्रवाह बचता है।

और इसके लिए तुम अपने परिवार के घर को गंभीरतापूर्वक जोखिम में डालकर गिरवी रखना चाहते हो?

मुझे नहीं पता तुमने क्या लिया है, लेकिन वह मैं भी चाहता हूँ! :cool:

50000€ मैं एक विजन की बेसिस के रूप में नहीं देखता और इसे "तरलता" की राशि भी नहीं मानता।

यह (अच्छी) परिवार की बचत है। और कुछ नहीं।

मैं दूसरों के दरवाजों की सेवा करने से पहले अपनी ही दहलीज साफ़ करना पसंद करूँगा, मतलब अपने घर, अपने बच्चों के घर को वर्तमान मूल्य पर लाना बजाय इसे जोखिम में डालने के।
यह बात निश्चित रूप से तुम्हारे माता-पिता की पेंशन सुरक्षा पर भी लागू होती है।
कुछ बातें टाबू होती हैं! कुछ के लिए तो इसके बारे में सोचना भी।

शुक्र है कि निएजब्रौक्सरेच्ट (Nießbrauchsrecht) है, कौन जानता है तुम्हारे दिमाग में अभी क्या-क्या आइडिया आ जाएं, जो तुम अपने माता-पिता की पेंशन सुरक्षा के साथ कर सकते हो। इसे तुम अपने दूसरे घर के रूप में भी बुलाते हो... :confused:

आइए भविष्य के बहुमंजिला मकान (4 परिवारों) के लिए लगभग 1.5 मिलियन यूरो की निर्माण लागत मान लेते हैं।

तो लगभग 400 वर्ग मीटर अधिकतम, तुम्हें स्टोरेज रूम, पार्किंग आदि की भी जरूरत होगी।
ताकि यह सही रहे, किराया 18-20€/वर्ग मीटर से कम नहीं होना चाहिए ==> इसलिए अभी लगभग कोई नया निर्माण नहीं हो रहा है। इससे तुम अपने ऊपर बताए गए 6% पूर्व-कर रिटर्न अपने निर्माण लागत पर कमा पाओगे।
क्या किराया वास्तविक है?

जो सवाल मेरे पास अभी है, वह तरलता/क्रेडिट देनदारी के बारे में है:

[*]मेरी अपनी पूंजी फिलहाल 50 हजार यूरो है, यह काफी कम है, लेकिन मैं संपत्ति 1 और संपत्ति 2 (आंशिक रूप से) पर ऋण ले सकता हूँ। क्या तुम्हें लगता है कि यह काफी होगा, एक विस्तृत बिजनेस प्लान (भविष्य के किराए आदि) के साथ 1.5 मिलियन के कर्ज के लिए? मुझे कम से कम कितनी अपनी पूंजी चाहिए?

कैश इक्विटी लगभग मौजूद नहीं है।
संपत्ति 1 के लिए बैंक के लिए गिरवी मूल्य लगभग 400 हजार यूरो है। असली सुरक्षा (रियल क्रेडिट = वह जो बैंक एक ज़ेविंग्वाल्टुंग में अपेक्षा करता है) उसका 60% है, जो पहले से ही तुम्हारी फाइनेंसिंग में उपयोग हो चुका है। बैंक 99% तक कोई और फाइनेंसिंग नीचे के रैंक में नहीं करेगी, क्योंकि बेस्टराज चुकता (ग्राउंड स्कुल्ड) औपचारिक रूप से बेकार माना जाता है।
संपत्ति 2 तुम्हें सचमुच अच्छे साँस लेने की जगह देती है। लेकिन: या तो फाइनेंसिंग बैंक प्राधान्यता में आती है (नीस्ब्रॉउच से पहले), तब नीस्ब्रॉउच आर्थिक संकट में तुम्हारे लिए खत्म हो जाएगा (क्योंकि यह ज़ेविंग्वाल्टुंग में बाहर होता है) या बैंक नीचे के रैंक में होनी चाहिए। और यह 100% असंभव है।
तो केवल एक विकल्प है, यदि तुम्हारे माता-पिता भविष्य में नीस्ब्रॉउच छोड़ देते हैं। मैं ऐसा कभी नहीं करूंगा!
तो तुम्हारा दूसरा सवाल भी जवाब मिल गया। माता-पिता को शामिल होना जरूरी है, अन्यथा कोई फाइनेंसिंग (प्राथमिक बेस्टराज के साथ) नहीं होगी।
और तीसरा सवाल भी जवाब मिल गया। मान्य सुरक्षा गिरवी मूल्य का 60% है - बाजार मूल्य का नहीं। इसलिए बैंक में 60% तक अच्छी शर्तें हैं। इससे ऊपर जोखिम अधिक होता है और इससे महंगा पड़ता है।

परिणामस्वरूप मैं अपने लिए यह निष्कर्ष निकाल सकता हूँ (मैं खुद रियल एस्टेट फाइनेंसियर हूँ), कि घर बनाने का यह नंबर तभी काम करेगा जब तुम्हारे माता-पिता अपना नीस्ब्रॉउच छोड़ दें। या तुम ऐसी अच्छी जगह पर बनाओ जहाँ 25€/वर्ग मीटर तक किराया मिल सके।

मैं भी इसी राय में हूँ कि यह 1 नंबर बड़ा नहीं है, बल्कि कम से कम 3 नंबर बड़ा है। संपत्ति 1 के लिए आपको केवल फाइनेंसिंग बैंक से पैसे मिलेंगे और संभवतः आपके द्वारा अनुमानित मूल्य तक नहीं। संपत्ति 2 के लिए आपको कोई पैसा नहीं मिलेगा, संभवतः यह अतिरिक्त सुरक्षा के रूप में भी काम नहीं करेगा यदि बैंक दूसरे नंबर पर जाता है। नए निर्माण में किराए की रिटर्न लगभग 3% हो सकती है, जबकि ब्याज दर 4% से अधिक है, अर्थात बिना मूल राशि चुकाए ही आपको हर महीने अपनी बचत राशि से अधिक भुगतान करना होगा। जो लगभग 2 साल की निर्माण अवधि होती है, खरीदारी से लेकर ध्वस्त करने, मंजूरी लेने और उपयोग करने तक, उस पर मैं अभी बात भी नहीं करना चाहता।