किराए की आय की गणना के बारे में एक संक्षिप्त सूचना।
हालांकि तुम वास्तविकता में किराए की आय प्राप्त करते हो, बैंक के लिए वे अस्तित्वहीन हैं क्योंकि वहाँ एक नीयसब्रुक (निवास अधिकार) है (इसलिए कोई खर्च/रिजर्व राशि नकारात्मक रूप में नहीं गणना की जाती)। यह आपके लिए वित्तपोषण के संदर्भ में बहुत नकारात्मक प्रभाव डाल सकता है या वित्तपोषण को विफल कर सकता है (आवासीय संपत्ति ऋण दिशा-निर्देश)।
मुझे लगता है, तुम फिर से गलत रास्ते पर हो।
अगर TE का वर्णन सही है और मैंने इसे ठीक से समझा है, तो वह अपने भाई के साथ मिलकर 50/50 के अनुपात में किराये की संपत्तियों का मालिक है और प्रत्येक 1/6 किराये की आय नीयसब्रुक धारक के रूप में प्राप्त करता है। वह इसलिए मालिक भी है और नीयसब्रुक धारक भी, आय सालाना कर रिटर्न में VuV से आय के रूप में प्रकट होती है।
ऐसी आय को अस्तित्वहीन मानना बिल्कुल ही अतार्किक है - खासकर यह तर्क देकर कि नीयसब्रुक इसके विपरीत है। असल में तो ऐसा नहीं है - नीयसब्रुक दोनों भाइयों को प्रत्येक को 1/6 आय सुनिश्चित करता है। साथ ही, प्रत्येक नीयसब्रुक धारक के लिए न्यूनतम 10% हिस्सा कानून द्वारा निर्धारित है, जिसका अर्थ है कि ये हिस्से बाद में 0 पर नहीं लाए जा सकते, यह कानून करता है मना।
अगर तुम्हारी बैंक इसे शून्य मानती है, तो आप ऐसा कर सकते हो - लेकिन मैं अपनी व्यक्तिगत अनुभव से कह सकता हूं कि ऐसी बैंकें भी हैं जो एक ऐसी संपत्ति, जिसकी कीमत लगभग 3 मिलियन यूरो है (10 आवास इकाइयां, प्रत्येक की कीमत 300 हज़ार यूरो) और जो बकाया मुक्त होने के कारण सालाना 90 हज़ार यूरो सकल ठंडा किराया देती है, को वित्तपोषण में उचित रूप से शामिल करने में कोई कठिनाई नहीं करती हैं। अन्यथा तो यह हास्यास्पद होगा।
संक्षेप में: वित्तपोषण की स्थिति यहाँ काफी अच्छी है।
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मैं ऐसे मामलों में व्यावहारिक हूं। मैं सबसे पहले माता-पिता की किराये की संपत्ति को बेचकर स्व-पूंजी जुटाना चाहूंगा। यह एक अकेली संपत्ति है, जो तुम्हारे निवास स्थान से 500 किलोमीटर दूर है, यदि परिवार में कोई और इसकी देखभाल नहीं करता या भावनात्मक रूप से इससे जुड़ा नहीं है, तो यह सबसे सरल समाधान है। इससे स्व-पूंजी मिलेगी और आपको काफी काम से राहत मिलेगी।
किराये की संपत्ति का विभाजन संभव है, लेकिन जैसा तुम सोचते हो वैसा सरल नहीं है। नीयसब्रुक के कन्स्ट्रक्ट में नोटरी और/या टैक्स सलाहकार की कुछ बुद्धिमत्ता शामिल है और तुमने इसे पूर्व-उत्तराधिकार/उपहार के तहत हिस्सेदारी के रूप में प्राप्त किया है। यह आमतौर पर शर्तों से बंधा होता है - यदि तुम इन शर्तों को तोड़ देते हो क्योंकि अचानक पूंजीकृत हो जाता है, तो इसका कर संबंधी प्रभाव हो सकता है। इसलिए इसे परिवार के भीतर टैक्स सलाहकार के साथ अवश्य चर्चा करनी चाहिए।
साथ ही, संपत्ति को एक या अधिक इकाइयों में विभाजित करना होगा (समाप्ति प्रमाणपत्र, किराये की संपत्तियों के लिए यह मात्र एक औपचारिकता है), तुम्हारी मां और चाचा के नीयसब्रुक अधिकारों को बेचे जाने वाली इकाई के मूल्य के अनुपात में पूंजीकृत करके भुगतान किया जाना चाहिए या बाकी इकाइयों के शेयर बढ़ाकर संतुलित किया जाना चाहिए।
देखा जाए तो ... तुम्हारे लिए निश्चित रूप से यह आसान होगा कि पिता का परिवार घर बेच दिया जाए और/या किराये की संपत्ति को पूरी तरह से वैसा ही रखा जाए, बिना हिस्सों में छेड़छाड़ किए और ऐसी बैंक खोजी जाए जो तुम्हारे नीयसब्रुक के मूल्य को वित्तपोषण में शामिल करे। यह परिवार के भीतर बैंक के साथ मिलकर संभव है।
इस संबंध में प्रश्न हो तो मुझे व्यक्तिगत रूप से लिखना।
सादर
डिर्क ग्राफे