Breve aviso sobre la contabilización de los ingresos por alquiler.
Aunque en la realidad recibas ingresos por alquiler, para el banco no existen, ya que hay un usufructo (por lo tanto, tampoco se consideran negativamente gastos/reservas). Esto puede afectar muy negativamente la financiación para vosotros o incluso hacer que la financiación fracase (directriz de crédito para inmuebles residenciales).
Creo que otra vez estás equivocado.
Si la descripción del TE es correcta o si lo entiendo bien, él y su hermano son copropietarios 50/50 de los inmuebles de alquiler Y cada uno recibe 1/6 de los ingresos por alquiler como usufructuarios. Por lo tanto, es tanto propietario como usufructuario; los ingresos aparecen anualmente en la declaración de impuestos como ingresos por VuV.
Es francamente absurdo considerar esos ingresos como inexistentes, especialmente con el argumento de que el usufructo se lo impediría. Es todo lo contrario: el usufructo asegura a cada uno de los dos hermanos 1/6 de los ingresos. Además, la ley exige un porcentaje mínimo del 10% por usufructuario, es decir, esas participaciones no pueden reducirse posteriormente a cero, lo que prohíbe el legislador.
Si vuestro banco lo considera cero, podéis hacerlo vosotros, pero puedo asegurarte por experiencia propia que hay bancos que no tienen problemas en considerar en una financiación un inmueble que vale aproximadamente 3 millones de euros (10 viviendas a 300.000 € cada una) y que, por estar libre de cargas, genera 90.000 € de renta bruta anual en frío. Todo lo demás sería absurdo.
En resumen: la situación de financiación es bastante buena aquí.
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Soy pragmático en estas cosas. Lo primero que haría sería vender el inmueble alquilado de los padres para obtener capital propio. Es un inmueble único, además a 500 km de tu lugar de residencia; si nadie más de la familia se ocupa cerca del inmueble o no tiene apego (emocional) a él, esa es la solución más sencilla. Aporta capital propio y os evita bastante trabajo.
La división del inmueble en alquiler es posible, pero no tan sencilla como te imaginas. En la estructura con usufructo han intervenido un poco de ingenio del notario y/o asesor fiscal, y vosotros habéis recibido las participaciones en el marco de la sucesión anticipada/donación. Normalmente está ligado a condiciones; si disolvéis esas condiciones porque se capitaliza de repente, puede tener consecuencias fiscales. Por eso deberíais hablarlo en familia con un asesor fiscal obligatoriamente.
Además, habría que dividir el inmueble en una o varias viviendas individuales (certificado de independencia, que en inmuebles de alquiler es una formalidad), los derechos de usufructo de tu madre y tu tío deberían capitalizarse proporcionalmente al valor de la vivienda a vender y pagarse, o equilibrarse mediante el aumento de participación sobre las viviendas restantes.
Ya ves... para vosotros será con seguridad más fácil vender la casa de los padres de tu padre y/o dejar el inmueble en alquiler completo, sin tocar las participaciones, y buscar un banco que considere el valor de tu usufructo en la financiación. Eso se puede conseguir dentro de la familia junto con el banco.
Para cualquier duda, no dudes en escribirme personalmente.
Saludos cordiales
Dirk Grafe