भूमि खरीद के लिए निर्माण पूर्वानुरोध: क्या ध्यान रखना चाहिए?

यह इस बात पर निर्भर करता है कि निर्माण योजना कितनी प्रतिबंधात्मक होगी। मैं एक आर्किटेक्ट के पास जाऊंगा और एक सरल निर्माण पूर्व अनुरोध कराऊंगा, ताकि यह पता चल सके कि अंततः कितनी निर्माण योग्य भूमि उपलब्ध है। इसका खर्च बहुत ज्यादा नहीं होता।

वर्तमान में वहाँ एक हरित क्षेत्र है। हमारा Grundstück हालांकि Aufstellungsbeschluss के क्षेत्र में शामिल होगा। इसलिए मैं यह मानता हूँ कि Bebauung भी Bebauungsplan के बिना संभवतः §34 के तहत की जा सकती है?

अरे, एक Aufstellungsbeschluss भी पहले से ही है। यदि आप (सावधान, लिंक बिना !) बताएं कि इसे कहाँ खोजना है (Gemeinde, भविष्य के निर्माण क्षेत्र का नाम), तो इस बारे में अधिक सटीक जानकारी दी जा सकती है। यदि Grundstück इस योजना के Geltungsbereich में आता है, तो इसे Erschließungsplanung में भी शामिल किया जाएगा। इसलिए आपको अभी भी इंतजार करना होगा कि Erschließung कब होगी - लेकिन यह कि यह erschließbar है, इस बात में अब कोई संदेह नहीं है। Grundstück के साथ-साथ विक्रेता के Grundstück पर Geh-, Fahr- और Leitungsrecht भी सुरक्षित करें, ताकि आप "हवा में न रहें," जब तक यह Erschließung संभव न हो। Grundstück के आकार के लिए भी ध्यान रखें कि संभवतः सड़क बनाने के लिए कुछ क्षेत्र अभी भी देना पड़ सकता है। आम तौर पर सार्वजनिक आवश्यकता (सड़क सहित उसके आसपास का हरित क्षेत्र, Umspannhäuschen, पार्किंग स्थल और Müllautowendekreis) के लिए क्षेत्रफल का 20% निर्धारित किया जाता है। Aufstellungsbeschluss को अच्छी तरह जांचें, साथ ही Gemeinde के हाल के Bebauungspläne और पुराने प्लानों में किए गए परिवर्तन भी देखें। इससे संभावित प्रतिबंधों का पता चल सकता है। वर्तमान के Bebauungspläne प्रायः आधुनिक प्रशासन की छवि और नागरिकों के बाजार के करीब रहने के बीच की मिश्रित नीतियाँ होती हैं, साथ ही हाल के अनुभवों से उत्पन्न दुरुपयोग के लिए कड़े नियम भी होते हैं। पहला पक्ष अक्सर इस पागलपन को बढ़ावा देता है जिसमें अलग-अलग प्रबंधन में डबल हाउसिंग के निर्माण की अनुमति देना शामिल है - और साथ ही उदाहरण के तौर पर 500 वर्गमीटर का न्यूनतम Bebauung आकार निर्धारित करना। दूसरा पक्ष ट्रॉफहॉयन (Traufhöhen), Dachaufbaubreiten, Kniestockhöhen जैसी जटिल नियमों को लागू करता है। यदि आप Bebauungsplan के निर्माण के प्रक्रिया में सफलतापूर्वक पहले से हिस्सा लेते हैं, तो इसका आपके प्रोजेक्ट पर कम प्रभाव पड़ेगा क्योंकि इसे पुराने कानून (संभवत: §34) के तहत पहले ही आंका जाएगा। इसलिए मुख्य रूप से यह देखें कि सार्वजनिक आवश्यकताओं के लिए जो भूमि दी जानी हो उसके बाद कितनी भूमि बचती है।

सावधानी बरतें कि आप Bebauungsplan के निर्माण में Bürgerbeteiligung (नागरिक भागीदारी) में भी हिस्सा लें। Aufstellungsbeschluss के बाद योजना बनाई जाती है (स्वयं के Bauamt या नियुक्त इंजीनियरिंग कार्यालय द्वारा) और आजकल आमतौर पर एक सूचना सत्र होता है जिसमें Entwurf प्रस्तुत किया जाता है, इसके बाद Offenlegung और TöB की भागीदारी भी होती है। उसके बाद योजना Gemeinderat में चर्चा के लिए जाती है और फिर से Offenlegung की जाती है। Bürgerinformationssystem में पिछले Bebauungspläne के संबंधित प्रोटोकॉल भी देखें। इससे आपको कई संकेत मिलेंगे कि चीजें किस दिशा में बढ़ रही हैं (प्रवृत्ति: कम Grundflächenzahl, Flachdachbegrünung, भारी वर्षा की घटनाओं को लेकर पूर्व उपाय, Baumassenaufblähungen से बचाव, Vorgartenbotanik और Dacheindeckungen के अत्यंत सख्त मानक, संकीर्ण Grundstückszufahrten, Fernwärme की ओर मार्गदर्शन, avantgardistische Klimaziele यानी Gebäudeenergiegesetz के अगले चरण के लिए तैयारी)। कुल मिलाकर, राजधानी से लेकर Posemuckel तक की Gemeindeparlamente टुकड़ों में बंटने की प्रवृत्ति से ग्रस्त हैं। केवल चार पार्टियों वाले Gemeinderäte बहुत दुर्लभ हो गए हैं, जो जटिल चर्चा और निर्णय प्रक्रिया की गति में दिखाई देता है। स्पष्ट है यह Aufstellungsbeschluss से Laternenbestückung तक की प्रक्रिया की लंबाई पर भी लागू होता है :-(

मुझे लगता है कि मालिक हमें यह कार्य सौंपना पसंद करेगा। यदि हम कुछ 'पहले से' प्राप्त करना चाहते हैं तो यह समझनीय भी है।

आप जैसे अभी तक Eigentümer न होने वाले लोगों के लिए वर्तमान Grundeigentümer द्वारा बिना फार्म के, लेकिन लिखित रूप में यह घोषणा होना सहायक होगा कि आप बिक्री उपयुक्त Flurstück के खरीद इच्छुक हैं।

नए आवास क्षेत्र के लिए एक निर्माण योजना होगी और संभवतः यह आपके Grundstück पर स्थापना निर्णय के हिस्से के रूप में लागू की जाएगी। यह मेरी धारणा है।

मैं इसे जरूरी नहीं मानता कि यही सामान्य है। मैंने अक्सर अपने आसपास दूसरी बातें देखी हैं, बाग़ीचा भूमि को नए आवास क्षेत्र की ओर दूसरे निर्माण स्थल के रूप में विभाजित करने की अनुमति नहीं दी गई, हालांकि उसके पीछे एक नया आवास क्षेत्र बन चुका था। जब सभी घर बन गए, तभी एक सफल मुकदमे के साथ यह मान लिया जा सकता था कि दूसरे पंक्ति में सीधे नए आवास क्षेत्र के पास निर्माण की अनुमति होगी।

एक संक्षिप्त अपडेट: हमने हाल ही में एक निर्माण पूर्व-अनुमति के लिए आवेदन किया है और अब नगरपालिका की प्रतिक्रिया का इंतजार कर रहे हैं।

जो बात हमें वर्तमान में व्यस्त रखती है और जिसका फ़ोरम में भी चर्चा हो चुकी होगी: आप मौजूदा ब्याज दरों की स्थिति को देखकर भूखंड खरीद को कैसे आगे बढ़ाएंगे? मेरा मतलब है, अगर ब्याज दरें 5% या उससे अधिक तक बढ़ती हैं तो मेरी राय में नए निर्माण की फाइनेंसिंग कभी न कभी कठिन हो जाएगी। इसके बावजूद, अभी स्वयं की पूंजी से भूखंड खरीदने का अवसर है। क्या यह बस प्रसिद्ध शेष जोखिम है? या आप हमारी स्थिति में कैसे काम करेंगे?

क्या यह बस वह प्रसिद्ध शेष जोखिम है? या आप हमारी स्थिति में कैसे काम करेंगे?

माफ़ कीजिए, मैं आपकी बात समझ नहीं पा रहा हूँ। हम आपकी वित्तीय स्थिति को तो जानते ही नहीं। मैं कहूँगा, अगर आपके खाते में एक मिलियन है, तो घर बनाने का जोखिम कम होगा। अगर आपको 100% वित्तपोषण करना पड़े, तो मैं सलाह नहीं दूंगा।

हैलो कट्जा, आपकी प्रतिक्रिया के लिए धन्यवाद। हमारे यहां स्थिति ऐसी होगी कि हम जमीन को अपनी खुद की पूंजी से वित्तपोषित करेंगे, असली निर्माण हमें वित्तपोषित करना होगा। जमीन कुल मूल्य का लगभग 20 प्रतिशत होगी। क्या यह मदद करता है?