क्या भवन निर्माण के लिए वित्तपोषण संभव है? कृपया आकलन दें।

हमने 3,5k€ नेटो हैम्बर्ग-आय (हालांकि इसका तीव्र बढ़ना हो रहा है, पर इसे लगभग ध्यान में नहीं रखा गया है) पर 550k€ ऋण के लिए आवेदन किया, 4 में से 3 बैंकों ने हमें बिना किसी परेशानी के मंजूरी दे दी (क्षेत्रीय + ऑनलाइन)। हम भी युवा हैं और सेवानिवृत्ति तक चुकाने का इरादा रखते हैं। अब यह आम बात हो गई है, कभी-कभी 50 साल से भी अधिक अवधि के लिए वित्तपोषण किया जाता है। मैं स्वयं कुछ सालों तक निर्माण वित्तपोषक रहा हूं और यह दिन प्रतिदिन आम होता जा रहा है।

जब मैं कुछ विषयों में पढ़ता हूं कि 5k€ नेटो पर 550k€ ऋण की सलाह नहीं दी जाती, तो मुझे बहुत आश्चर्य होता है। तो हम एक बैंक के रूप में कभी ऋण प्रदान नहीं कर पाते। यहां उच्च मूल्य क्षेत्र में बहुत अधिक अपनी पूँजी होने के बावजूद भी इस राशि से एक घर बनाना मुश्किल है और यह नेट आय शायद 50 में से केवल एक के पास होती है।

और क्या तुम अपने और TE के बीच कोई अंतर नहीं देखते? TE हैमबर्ग, म्यूनिख या ऐसे किसी जगह पर नहीं रहता और वह भी खासकर अब ज्यादा जवान नहीं है। इसके अलावा, TE केवल 550 ही नहीं, बल्कि इससे कहीं ज्यादा चाहता है।

हमारे पास 3.5k€ नेटो हैमबर्ग-आय (हालांकि यह काफी तेजी से बढ़ रहा है, लेकिन इसे कम/न के बराबर माना गया है) और हमने 550k€ का क्रेडिट मांगा, 4 में से 3 बैंक ने हमें आसानी से मंजूरी दे दी (क्षेत्रीय + ऑनलाइन)।

असल मंजूरी शायद क्रेडिट आवेदन के बाद मिलेगी। तब तक पर्याप्त स्वयं पूंजी भी होगी। और अगर कोई बैंक भी मिल जाती है - 10 साल की ब्याज दर स्थिरीकरण और लगभग कोई किस्त न देकर, ताकि यह बिल्कुल संभव हो सके। 10 साल बाद असली परीक्षा होगी।

अब यह आम हो चुका है, कुछ मामलों में तो 50 साल से ज्यादा के लिए भी फाइनेंस किया जाता है। मैं खुद कुछ वर्षों तक भवन वित्त पोषण करता रहा हूं और यह ज्यादा बार होता रहा है।

सिर्फ इसलिए कि बैंक इसे मंजूर करता है या दूसरे लोग ऐसा करते हैं, इसका मतलब यह बिल्कुल नहीं है कि अपना घर 40 या 50 साल तक फाइनेंस करना एक अच्छा विचार है। चाहे महंगी जगह हो या नहीं। इतनी लंबी अवधि के वित्त पोषण की समस्या यह है कि आप बैंक को मकान मालिक बना देते हैं क्योंकि लगभग पूरी किस्त ब्याज में चली जाती है और कर्ज की मूल राशि बहुत कम चुकती है। नतीजतन, 15 या 20 साल बाद भी बड़ी बची हुई कर्ज राशि होती है। मैंने इसे जल्दी से एक कैलकुलेटर में डालकर देखा, 20 साल बाद भी 80% से ज्यादा कर्ज बाकी रहता है। उच्च बची हुई कर्ज राशि आपको ब्याज दरों और कीमतों के जोखिम के लिए अत्यधिक संवेदनशील बना देती है। न तो ब्याज दरें और न ही मकान की कीमतें एकतरफा बढ़ती हैं, और जनसांख्यिकी आने वाले वर्षों में रियल एस्टेट बाजार के लिए अनुकूली नहीं रहेगी। वर्तमान में बेबी बूमर और उनके बच्चे प्रत्येक के पास एक-एक घर है। 20 साल बाद कई बेबी बूमर नहीं रहेंगे। कुछ इलाक़े शायद इसे संतुलित कर पाएंगे, लेकिन अधिकांश नहीं। और पहले से यह जान पाना मुश्किल है कि कौन से इलाके होंगे। अगर फिर तुम्हें 5-6% ब्याज पर पुनर्वित्त करना पड़े और घर की कीमत मूल के मुकाबले 15% कम हो, तो यह एक समस्या हो जाती है। इसके अलावा... एक घर बूढ़ा होता है और रखरखाव की जरूरत होती है। लंबी कर्ज अवधि के दौरान तुम्हें (संभवतः कई बार) नया हीटर, खिड़कियां, नई रसोई, बाथरूम, संभवत: घर का फ़ैसाड या छत लगवानी पड़ेगी। मैंने कई ऐसे घर देखे हैं जिनके मालिकों के पास अपने घर की देखभाल के लिए पर्याप्त पैसे नहीं थे। संक्षेप में: भवन वित्त पोषण को 20-25 वर्षों तक सीमित रखने के और आय के आवश्यक हिस्से को ध्यान में रखने के अच्छे कारण हैं। जो बहुत अधिक अवधि के लिए फाइनेंस करता है, वह तेजी से बढ़ती कीमतों और उच्च मुद्रास्फीति पर एक ज़ोरदार दांव लगा रहा होता है। जबकि मुद्रास्फीति भी रखरखाव को महंगा बना देती है और तुम्हारे खिलाफ काम करती है।

मैं इसे पूरी तरह से नकारता नहीं हूँ, यह TE से संबंधित नहीं था, बल्कि एक प्रेरणा के रूप में समझा जाना चाहिए। मुझे यह भी अच्छा नहीं लगता, लेकिन ऐसा ही स्थिति क्रेडिट प्रणाली की है।

मैं निश्चित रूप से तहखाने को रंगित करना चाहूंगा (रंग के साथ नहीं :-) )। 140 वर्ग मीटर का तहखाना? इससे उपयोगी क्या किया जाना चाहिए? सास-ससुर शायद 50-70 वर्ग मीटर का सगाई घर प्राप्त करेंगे, तब आपके पास 180 - 200 वर्ग मीटर का आवास क्षेत्र होगा। यह 4 लोगों के लिए भी बहुत ज्यादा है। और आप देश के अमीरों में से नहीं हैं। और इस तरह के तुलना जैसे दोस्त के दोस्त ने यह किया है, यह बाहरी लोगों के लिए आकलन करना बहुत मुश्किल है। दोस्त का दोस्त खुद एक निर्माण उद्योग में स्वतंत्र रूप से काम कर सकता है और इसलिए खरीद मूल्य प्राप्त कर सकता है या अच्छे स्वंय के पैसे के कारण 6 महीने की छुट्टी ले सकता है, जो आप शायद नहीं कर सकते। कभी भी यह मत समझो कि दूसरे क्या कर रहे हैं, बल्कि आप क्या कर सकते हैं।

बिना तहखाने के 250 वर्ग मीटर के घर का निर्माण पहले से ही एक चुनौती होगी:
- 250 * 2,500 € (ज्यादा हो सकता है) = 625,000 €
- 60,000 € निर्माण सहायक खर्च
- बाहरी स्थल, फर्नीचर, रसोई: 50,000 €

स्वयं के पूंजी और सास-ससुर से 200,000 € घटाने के बाद भी आपका क्रेडिट 500,000 € होगा।