अर्ध-डुप्लेक्स घर बनाना और किराए पर देना पूंजी निवेश के रूप में समझदारी है?

रियल एस्टेट से कोई अमीर नहीं बनता, बल्कि केवल और अमीर हो सकता है। एक नौसिखिया को सबसे पहले खेल का पैसा चाहिए होता है, ताकि वह उन नुकसानों को सह सके, जो उसे शुरू में लगे हुए सस्ते मौके देखकर होते हैं। नीलामी में वैसे तो तुरंत भुगतान करना पड़ता है, यानी जब आप जाते हैं तो आपको वित्तपोषण पहले से ही साथ में रखना चाहिए।

\
बकवास। 10 इकाइयों के साथ आप ज़ाहिर तौर पर 10 गुना कमाएंगे। ना ज्यादा और ना कम।\

अगर आप किसी अपार्टमेंट के (गर्वित) मालिक हैं और आपको कोई किराएदार कम मेहनती या गैरजिम्मेदार मिल जाता है, तो उस अपार्टमेंट की रिटर्न दशकों तक नकारात्मक होगी। इस जोखिम को आप केवल फैलाकर कम कर सकते हैं। कई अपार्टमेंट, अलग-अलग इमारतें, आकार, लोकेशन।

वैसे मैं मूलतः अपार्टमेंट प्रबंधन करवाने की सलाह दूंगा। निजी तौर पर प्रबंधित मकान लगभग सभी कभी न कभी टूटने के कगार पर होते हैं। (अरे, हीटर खराब, छत नई करनी है और एक साल में दो पानी के नुकसान?! जबकि मकान सिर्फ 40 साल पुराना है...)

और चूँकि आपने कैश फ्लो का जिक्र किया है: आपको बस एक किराएदार का कुछ महीने किराया न देना पड़े और उसी समय दूसरा किराएदार निकल जाए और अपार्टमेंट तीन महीने के लिए मरम्मत और नए किराएदार की तलाश में खाली रहे, तो कैश फ्लो पूरी तरह से खराब हो जाएगा। वहां कोई फ्लो नहीं होगा! सिर्फ बैंक का कटौती होगा।

इसलिए मैं आपकी बात से असहमत हूँ कि मैं "बकवास" लिख रहा हूँ।

यदि आप एक (गर्वित) अपार्टमेंट के मालिक हैं और आपको एक किराएदार मिलता है जो किराया नहीं देता, तो उस अपार्टमेंट की रिटर्न दशकों तक नकारात्मक रहती है। इस जोखिम को आप केवल व्यापक निवेश करके कम कर सकते हैं। कई अपार्टमेंट्स, विभिन्न इमारतें, आकार, स्थान।

मैं अपनी अपार्टमेंट्स में जोखिम इस तरह कम करता हूँ कि मैं किराएदारों की अच्छी तरह जाँच करता हूँ। जो इसे पसंद नहीं करते, वे कहीं और किराए पर लें
बीस सालों से केवल फ्लक्चुएशन की वजह से अल्पकालिक खालीपन हुआ है। इतने किराएदार धोखेबाज ज्यादा नहीं होते।

वैसे मैं सिद्धांत रूप में अपार्टमेंट्स का प्रबंधन कराना पसंद करता हूँ। निजी तौर पर प्रबंधित मकान लगभग सभी कभी न कभी तेजी से टूटने की कगार पर पहुँच जाते हैं। (अरे, हीटर खराब, छत नई करनी है और एक साल में दो जल क्षति?! और मकान तो अभी सिर्फ 40 साल पुराना है...)

यहां अपार्टमेंट्स के प्रबंधन की बात हो रही है, मकानों की नहीं। मकान खुद मालिकों के संघ के लिए प्रबंधित होता है। वहाँ आमतौर पर टूट-फूट नहीं होती क्योंकि फंड जमा रखने होते हैं। फिर नई हीटर फंड से चुकाई जाती है। यह बिल्कुल सामान्य है।

और जैसा कि आपने कैशफ्लो की बात की: आपको बस एक किराएदार का कुछ महीने नहीं देने देना है और एक दूसरा किराएदार निकल जाए तथा अपार्टमेंट तीन महीने के लिए मरम्मत और नए किराएदार की खोज के लिए खाली रहे और फिर कैशफ्लो खत्म। कैशफ्लो में कुछ भी नहीं आता! सिर्फ बैंक से पैसे कटते रहते हैं।

आप मुझसे क्या कहना चाहते हैं? इसका कोई लेना-देना स्थान, किराएदार या अपार्टमेंट की संख्या से नहीं है। किराएदार हमेशा बदलते रहेंगे।
लेकिन: मैं एक सामान्य या सस्ते सेगमेंट के अपार्टमेंट पर कम खरीद कीमत और कम फाइनेंसिंग करता हूँ - तुलना में महंगे अपार्टमेंट से। मैं 10% की रिटर्न वाले अपार्टमेंट को पसंद करता हूँ, बजाय टॉप लोकेशन के 2% वाले के, जिनसे मैं धन कमाऊँ नहीं बल्कि मूल्य वृद्धि पर भरोसा करता हूँ।

पर मैं आपसे सहमति रखता हूँ, जो कोई भी किराए पर दी हुई संपत्ति खरीदना चाहता है (चाहे छोटी अपार्टमेंट हो या पूरा आवास परियोजना), उसे पता होना चाहिए कि संपत्ति चलाने में खर्चा भी होता है और कभी-कभी असामान्य खर्च भी हो सकते हैं। इसलिए अपनी वित्तीय स्थिति अच्छी होनी चाहिए।
संपत्ति से कर बचाना तभी फायदेमंद होता है जब आप ज्यादा कर देते हों - यानी उच्चतम कर दर पर पहुँच जाएं। तब मैं खुशी-खुशी मरम्मत करता हूँ और सरकार को 42% खर्च तुरंत चुकवा देता हूँ। यह अस्थायी खालीपन पर भी लागू होता है।

Nordanney, तुम्हारे पास जाहिर तौर पर कई Wohnungen हैं। इसलिए हमारी रायें ज्यादा अलग नहीं हैं। और अगर यह तुम्हारे साथ पहले से ही अच्छा चल रहा है, तो तुम्हें अनुभव और अच्छा भाग्य दोनों ही प्राप्त हैं। लेकिन इस थ्रेड का मकसद तो थोड़ा युवा आशावादियों की नीली आंखों से बचना भी है, है ना?

वैसे, क्या तुम मुझे यह भी समझा सकते हो, मैं यह भी करना चाहता हूँ:

Dann renoviere ich auch gerne mal und lass den Staat 42% der Kosten bezahlen.