Si tu es (fier) propriétaire d’un appartement et que tu te retrouves avec un locataire indélicat, le rendement de cet appartement est négatif pendant des décennies. Ce risque, tu ne peux le minimiser qu’en diversifiant largement. Beaucoup d’appartements, dans des immeubles différents, de tailles et d’emplacements variés.
Je minimise le risque de mes appartements en examinant sérieusement le locataire. Ceux qui n’aiment pas ça peuvent louer ailleurs.
Depuis 20 ans, seul un court vide dû à la rotation des locataires. Il n’y a pas tant de locataires indélicats que ça.
D’ailleurs, je ferais toujours gérer les appartements. Les immeubles gérés en privé sont presque tous un jour ou l’autre au bord de l’effondrement. (Oh là là, chauffage en panne, toit neuf et deux dégâts des eaux en un an ?! Et l’immeuble n’a que 40 ans...)
Ici, il s’agit de la gestion des appartements, pas des immeubles. L’immeuble lui-même est de toute façon géré pour la copropriété. Normalement, il n’y a pas de risque d’effondrement parce que des provisions doivent être constituées. La nouvelle chaudière est alors payée sur ces provisions. C’est tout à fait normal.
Et puisque tu as parlé du cashflow : il suffit qu’un locataire ne paie pas pendant quelques mois, qu’un deuxième déménage en même temps et que l’appartement reste libre trois mois pour rénovation et recherche d’un nouveau locataire, et c’est foutu pour le cashflow. Il n’y a plus aucun flux ! Il ne reste que le prélèvement bancaire.
Que veux-tu me dire par là ? Cela n’a rien à voir avec l’emplacement, le locataire ou le nombre d’appartements. Il y a toujours un turn-over des locataires.
MAIS : dans le segment normal ou simple, je paie un prix d’achat plus bas et j’ai un financement moindre - par rapport à un appartement cher. Je préfère donc acheter un appartement avec un rendement de 10 % plutôt qu’un 2 % dans un emplacement de premier ordre, où je ne gagne pas d’argent et mise plutôt sur des plus-values.
Mais tu as raison, quiconque veut acheter un bien immobilier loué (petit appartement ou complexe résidentiel) doit être conscient que l’immobilier coûte aussi de l’argent en exploitation courante et qu’il peut toujours y avoir des charges extraordinaires. Il faut donc avoir une bonne solvabilité.
Économiser des impôts grâce à l’immobilier ne vaut la peine que si l’on paie beaucoup d’impôts – donc qu’on est dans la tranche d’imposition la plus élevée. Alors, je rénove volontiers et laisse l’État payer 42 % des coûts. Cela vaut aussi pour la vacance temporaire.