Si eres (orgulloso) propietario de un apartamento y te toca un inquilino moroso, el rendimiento de ese apartamento es negativo durante décadas. Este riesgo solo puedes minimizarlo diversificando. Muchos apartamentos, diferentes edificios, tamaños, ubicaciones.
Minimizo el riesgo en mis apartamentos examinando al inquilino de manera adecuada. Quien no le guste esto, que alquile en otro lado.
Desde hace 20 años solo tengo períodos cortos de vacancia por rotación. No hay tantos inquilinos morosos.
Por cierto, yo dejaría que alguien gestionara los apartamentos. Las casas gestionadas de forma privada casi todas están al borde del colapso en algún momento. (¡Uy, la calefacción rota, el techo nuevo y dos daños por agua en un año! ¿Y la casa solo tiene 40 años...)?
Aquí se trata de la administración de apartamentos, no de casas. La casa en sí ya está gestionada para la comunidad de propietarios. Normalmente no llega al colapso, porque se deben formar reservas. Luego la calefacción nueva se paga con la reserva. Es algo normal.
Y ya que mencionaste el flujo de caja: solo basta que un inquilino deje de pagar unos meses y que un segundo inquilino se mude y el apartamento esté vacío tres meses por renovación y búsqueda de nuevo inquilino, y el flujo de caja desaparece. ¡No fluye nada! Solo la domiciliación bancaria.
¿Qué quieres decir con eso? Eso no tiene que ver con la ubicación, el inquilino o la cantidad de apartamentos. Siempre hay rotación de inquilinos.
PERO: pago menos precio de compra y tengo una financiación menor en un apartamento de segmento normal o sencillo, en comparación relativa con un apartamento caro. Prefiero comprar un apartamento con un rendimiento del 10% que uno con un 2% en una ubicación privilegiada, donde de todas formas no gano dinero y más bien especulo con la plusvalía.
Pero te doy la razón, quien quiera comprar un inmueble alquilado (ya sea un apartamento pequeño o un conjunto residencial completo), debe ser consciente de que los inmuebles también cuestan dinero en operación continua y que siempre pueden surgir gastos extraordinarios. Por eso la solvencia debe ser buena.
Ahorrar impuestos con inmuebles también vale la pena solo cuando uno paga muchos impuestos, es decir, cuando ha llegado al tramo impositivo máximo. Entonces también me gusta renovar y dejar que el Estado pague el 42% de los costos. Esto también se aplica a la vacancia temporal.