घर खरीद फाइनेंसिंग - हम निर्णय नहीं ले पा रहे हैं

नमस्ते सभी को,

मैं भी अब उस स्थिति में हूँ: हम एक एकल परिवार के घर की खरीदारी की योजना बना रहे हैं। घर पहले ही रिज़र्व कर लिया गया है, अब हमें एक ऋण का चयन करना है।

हमारे बारे में संक्षेप में:

वह 28 वर्ष के, आईटी प्रमुख, 4170 सकल + मध्यवर्गीय कंपनी कार + बोनस + वार्षिक वेतन समायोजन (स्वैच्छिक, लेकिन इसके लिए कोई बाधा नहीं होनी चाहिए)। मैं अभी साथ में कंप्यूटर विज्ञान भी पढ़ रहा हूँ। वह, 27 वर्ष की, 2900 सकल + 13वां वेतन + बोनस।

दोनों पूर्णकालिक, अनिश्चितकालीन रोजगार में हैं। विवाहित, अभी तक कोई बच्चे नहीं, जल्दी से जल्दी दो वर्षों में बच्चे बनाने की योजना है। दूसरी कार मौजूद है, लेकिन कम उपयोग की जाती है और अच्छी स्थिति में है। सामान्यतः हम पैसे का बहुत अच्छा प्रबंधन करते हैं। मासिक किश्त लगभग 1400 योजना बनाई गई है, जो सही होगी।

योजना:

एकल परिवार के घर की खरीदारी 365T यूरो + 44T यूरो अतिरिक्त खर्च = कुल निवेश 409T यूरो।

63T स्व-पूंजी, 56T निवेशित किए जाएंगे, शेष रिज़र्व होगा। आवश्यक ऋण (409T-56T=) 353T। नया घर, उच्च स्तरीय साज-सज्जा, तुरंत प्रवेश योग्य, रसोई शामिल। बैंक ने घर पहले ही देखा है और इसे बहुत अच्छा माना है।

प्रस्ताव 1 (निश्चित), किश्त 1350

- KfW 50T, 10 वर्ष, मासिक 203, शेष रक़म 33T

- वार्षिकी, 84T, 15 वर्ष निश्चित, 2.20% प्रभावी (2.18 तय), शेष रक़म 53T, मासिक 300 किश्त, अतिरिक्त भुगतान 5%,

- भवन बचत योजना, 220T, पूरे कार्यकाल के लिए निश्चित ब्याज दर, 2.69% प्रभावी (2.18 तय), शेष राशि नहीं क्योंकि पूर्ण चुकौती है, मासिक 400 + 450 किश्त, सुनिश्चित आवंटन, अतिरिक्त भुगतान असीमित (दूसरे चरण के लिए, पहले चरण के लिए मुझे ठीक से पता नहीं)

-> कुल लागत (ब्याज + शुल्क) लगभग 140T, 15 वर्षों के बाद शेष रक़म 53T, शेष भवन बचत योजना से सुनिश्चित (कुल लागत सही ढंग से गणना की गई है)

प्रस्ताव 2 (मध्यस्थ के माध्यम से, बैंक में प्रस्ताव को फिर से सटीक रूप से जांचा जाएगा), किश्त 1345

- KfW 50T, 10 वर्ष, मासिक 203€, शेष राशि 33T

- वार्षिकी, 303T, 20 वर्ष निश्चित, 2.24% प्रभावी, शेष राशि 128T, मासिक 1140, अतिरिक्त भुगतान 5%

-> कुल लागत (ब्याज) लगभग 99T, 20 वर्षों के बाद शेष राशि 128T (कुल लागत केवल ब्याज थी)

KfW को नहीं देखा गया क्योंकि दोनों में समान है।

प्रस्तावों की तुलना करने के लिए, मैं मानता हूँ कि कोई अतिरिक्त भुगतान नहीं होगा। यदि कोई अतिरिक्त भुगतान नहीं होता है, तो प्रस्ताव 2 में उच्च शेष राशि के कारण ब्याज परिवर्तन जोखिम अधिक है। प्रस्ताव 1 में कुल लागत अधिक है, लेकिन इसके बदले में थोड़ी लंबी अवधि और कम शेष राशि के साथ अधिक सुरक्षा है। अतिरिक्त भुगतान सभी जगह संभव हैं, भवन बचत योजना में अंत में असीमित।

आप हमारे स्थिति के बारे में क्या सोचते हैं?

आपके/आप सभी के किसी भी प्रतिक्रिया का बेसब्री से इंतजार रहेगा।

पहले से ही धन्यवाद।

शुभकामनाएँ

कार्स्टन

दर की जांच के लिए: सकल वेतन का उल्लेख यहाँ केवल आंशिक रूप से मददगार हो सकता है, क्योंकि इसमें कर-मुक्त हिस्से हो सकते हैं और नेट वेतन के साथ काम करना भी आसान होता है। इसलिए: आप लोग नेट कितना कमाते हैं?

प्रस्तावों के बारे में: प्रस्ताव 1 में मेरे लिए बचत ऋण अनुबंध का हिस्सा काफी बड़ा है। हाँ, इस हिस्से के लिए ब्याज दर परिवर्तन का जोखिम नहीं है, लेकिन इसके बदले में उच्च ब्याज दरें और कुल लागतें हैं। प्रस्ताव 2 मूल रूप से अच्छा दिखता है।

सुझाव: चूँकि आप अभी बच्चे होने के चरण में नहीं हैं, अपनी गृह वित्तपोषण में एक पुनर्भुगतान दर परिवर्तन का अधिकार शामिल करवा लें। यह सामान्यतः केवल वार्षिकी ऋणों में संभव होता है। तब आप ब्याज बंधन अवधि के दौरान कई बार (2 बार से लेकर सालाना तक देखा गया है) पुनर्भुगतान दर को A और B के बीच (अक्सर प्रारंभिक राशि के आधार पर 1% से 5% पुनर्भुगतान) बदल सकते हैं। इससे आपके पास मातृत्व अवकाश, पालन-पोषण अवकाश, संभवतः महंगी डेकेयर अवधि के लिए लचीलापन होता है। पुनर्भुगतान दर परिवर्तन अधिकार के लिए ब्याज अधिभार आमतौर पर बहुत कम होता है (मुझे एक बड़े बैंक से 0.05% अधिभार के रूप में पता है)।

सामान्यतः मैं तो बाउस्पर विकल्प के पक्ष में होता; क्योंकि इससे अधिकांश मामलों में deutlich höher zinsसुरक्षा मिलती है।

लेकिन विकल्प 1 में कुल मिलाकर आपके पास अभी भी करीब 88k का जोखिम है। विकल्प 2 में 166k€।

सिर्फ 80k अधिक zinsसुरक्षा के लिए 40k! अधिक लागत सुरक्षित करना?

इससे पता चलता है कि पहला प्रस्ताव पहले ही काफी महंगा है।

तो बेहतर है बैंक 2; साथ ही के tilgungsänderungsoption के संदर्भ में भी पूछताछ करना।

कम से कम KfW Baustein के लिए मैं अभी भी साथ-साथ एक बाउस्पर Vertrag में निवेश करने की कोशिश करूंगा। या तो मासिक या जो आप Sondertilgung करने वाले हैं।

10 वर्षों के बाद तब तय किया जा सकता है कि आगे क्या करना है। यानी कि बाउस्पर Vertrag को जारी रखना है, KfW को "सामान्य" तरीके से वित्तपोषित करना है या सब कुछ नया शुरू करना है, क्योंकि zins अभी भी बहुत कम हैं (10 वर्षों से अधिक के लिए ऋण के मामले में, 10 वर्षों के बाद विशेष Kündigungsrecht होता है)।

केवल जब KfW सुरक्षित हो जाए, तभी मैं 20 वर्षों में Sondertilgung के बारे में सोचूंगा।

आपके उत्तरों के लिए धन्यवाद। प्रश्नों के लिए: वे, StK4, 2500 शुद्ध, 2230 घटाकर.. कंपनी कार (सब कुछ शामिल, ईंधन आदि हमारा मुख्य वाहन)। वे, StK4, 1870।

अगर मैं बिल्डिंग सेवर कम कर दूं और लोन बढ़ा दूं, तो जोखिम बढ़ेगा (और भी अधिक RS), लेकिन कुल लागत केवल मामूली घटेगी (बिल्डिंग सेवर की नियुक्ति शुल्क फिक्स 3500 है)। मूल रूप से यह सवाल है कि आपको क्या पसंद है, सुरक्षा या जोखिम। इसलिए मेरी मूल प्रश्न भी यही है, क्या ऑफर एक-दूसरे से तुलना किए जा सकते हैं।

टिलगुंगसैट-परिवर्तन विकल्प को मैं अंतिम ऑफर में शामिल करवाकर निर्णय लूंगा। हालांकि मुझे लगता है कि यह भी ठीक है।

ब्याज दरें कैसी हैं? हमारी स्थिति के लिए ठीक हैं?

ऑफर 1: 33T + 53T = 86T RS, लागत = 140T
ऑफर 2: 33T + 128T = 161T RS, लागत = 99T
-> RS का अंतर: 161T - 86T = 75T।
-> लागत का अंतर: 140T - 99T = 41T

अर्थात 75T अधिक ब्याज सुरक्षा के लिए 41T यूरो? क्या मैंने सही गणना की? यह सचमुच थोड़ा सूखा लगता है। तथापि:
- ऑफर 1 में मुझे 15 साल के बाद सोचना होगा कि 53T कैसे चुकाऊं (बिना अतिरिक्त किश्त के आदि)।
- ऑफर 2 में मुझे 20 साल के बाद सोचना होगा कि 128T कैसे चुकाऊं।
-> यह एक बहुत बड़ा अंतर है।

दालाल ने हमें बताया था कि हमें KfW के RS को लेकर चिंता करने की जरूरत नहीं है। किश्त संभवतः आज से अधिक नहीं होगी। इसलिए हमें पहले लोन चुकाना चाहिए।

द Vermittler ने हमें बताया था कि हमें KfW के RS के बारे में चिंता करने की जरूरत नहीं है। जो किश्त होगी वह सबसे अधिक संभावना आज से ज्यादा नहीं होगी

शायद उसके पास एक क्रिस्टल बॉल है। अगला ऑफर वर्तमान नई वित्तपोषण स्थितियों के अनुसार होगा। यदि ब्याज दर उदाहरण के लिए 3.5% होगी, तो समान किस्त तभी संभव है जब अवधि बढ़ाई जाए।

पहले ऑफर में मुझे 15 साल के बाद कुछ सोचना होगा कि मैं 53 हजार कैसे चुका दूं (बिना अतिरिक्त भुगतान आदि के)।

नहीं, पहले ऑफर में तुम्हें पहले 10 साल में 33 हजार खत्म करना होगा, और फिर अगले 5 साल में 53 हजार।

अगर तुम अब सोचो, तो पहले ऑफर में पहले 10 साल में 33 हजार है, फिर 5 साल में 53 हजार।

अब ऑफर में 10 साल में 33 हजार, और फिर 10 साल में 128 हजार है।

ठंडे दिमाग से देखें तो लगभग समान तनाव (हजार€/साल) है, लेकिन इस बीच में पहले ही 40,000 के खर्च को बेकार नहीं किया।

चलो ब्याज दरों से हटकर मेरी नजर में कुछ ज्यादा महत्वपूर्ण चीज़ की ओर चलते हैं:

तो आप दोनों का कुल नेट लगभग 4,400€ या 4,100€ है (जहाँ कंपनी की गाड़ी की कटौती पहले ही हो चुकी है)।

मैं ईमानदारी से कहूँ तो आपकी इच्छित किस्त मुझे काफी ज्यादा लगती है। 1,350€ की किस्त पर यह आपके नेट का 31% या 33% (कंपनी की गाड़ी के नेट से) होगा। एक बैंककर्ता के रूप में मेरी सोच में यह बहुत ज्यादा है। हम अपने ग्राहकों को सलाह देते हैं - असाधारण अधिक नेट आय रखने वालों को छोड़कर - कि वे अपने नेट का 30% से अधिक ठंडी निर्माण अवस्थाओं के लिए खर्च न करें और यह सीमा अधिकतम होती है। इसके अलावा, जैसा कि आपने लिखा है, आपके परिवार की योजना भी है। यहाँ तक कि यदि वह व्यक्ति जो बच्चे की देखभाल ज्यादा करता है, टैक्स क्लास 5 में चला जाए और दूसरा टैक्स क्लास 3 में, तब भी यह किस्त निश्चित रूप से बहुत ज्यादा होगी।

मैं बिल्कुल यह सवाल नहीं उठाना चाहता कि आप आज की स्थिति में सोचते हैं कि आप यह किस्त उठा सकते हैं - वरना आप अपने पास पूंजी जमा नहीं कर पाते - लेकिन कृपया भविष्य में बच्चों के खर्चों को कम मत आंको। इसके अलावा, एक घर पर अतिरिक्त खर्च भी कम नहीं होते। यहाँ सुरक्षित रहने के लिए प्रति वर्ग मीटर 3€ के हिसाब से खर्चा गिन लें।