बिना आधिकारिक निर्माण योजना के बिल्डर के साथ निर्माण परियोजना में अग्रिम भुगतान करना चाहिए?

अगर तुम अभी अनुबंध करते हो - तो क्या तुमने निर्माण सेवा विवरण, अन्य अनुबंध और भुगतान योजनाएँ पहले ही प्राप्त कर ली हैं और जांच ली है? तुम तो अभी से ही बिल्डर के साथ बंध गए हो - कौन जाने वह फिर किन आसमान छूने वाली कीमतों की मांग करेगा?!

निर्माण सेवा विवरण और घर के लिए एक प्रारंभिक प्रस्ताव तथा एक गैर बाध्यकारी कुल लागत अनुमान हमारे पास पहले से है, हालांकि यह सब अभी प्रारंभिक चरण में है और एक प्रारंभिक प्रस्ताव है, जिसे अब धीरे-धीरे विस्तृत किया जाना है। इस प्रकार, मुझे संदेह है कि अभी ही इतनी बड़ी राशि के साथ बिल्डर के साथ बंधना उचित है।

नमस्ते,

हमारे बड़े शहर के एक पड़ोसी गाँव में अभी एक निर्माण क्षेत्र की योजना बनाई जा रही है ... वह कंपनी, जो इस आवास क्षेत्र में एकल परिवार के घर बनाना चाहती है, साथ ही वहां की जमीनें भी बेच रही है ... हमने अब तक उस कंपनी के साथ 2 बातचीतें कर ली हैं, जहां हमें निर्माण योजना प्रस्तुत की गई थी और हमने एक जमीन का चुनाव भी कर लिया है। अब कंपनी हमसे 20000 यूरो की अग्रिम भुगतान की एक समझौता करना चाहती है, जिससे कथित तौर पर जमीन हमारे लिए सुरक्षित हो जाएगी।

मैं आमतौर पर इस तरह के तरीकों को नहीं मानता, लेकिन मैं हमेशा हैरान रहता हूँ कि यह अग्रिम भुगतान मॉडल अभी भी चलता रहता है।

"पति-पत्नी .... अनुबंधकर्ता को एकल परिवार के घर की सिटीविला बनाने का आदेश देंगे ...

अगर केवल निर्माण स्थल की सुरक्षा की बात हो, तो आसान तरीके मौजूद हैं, जो एक तरफ बाध्यकारी होते हैं, लेकिन दूसरी ओर ग्राहक (आप) को हटने के विकल्प भी देते हैं; उदाहरण के लिए, यदि वित्तपोषण संभव न हो।

आपका क्या विचार है? मैं किन स्थानों पर संपर्क कर सकता हूँ ताकि अधिक सुरक्षा मिल सके?

सिर्फ दो विकल्प हैं, क्योंकि विकासकर्ता भी विक्रेता है: "लीजिए या छोड़िए"। मेरा मत है कि विक्रेता वकीली आपत्ति पर सहमत नहीं होगा; खासकर जब उस क्षेत्र में निर्माण स्थल कम और काफी मांग में हों।

मैं आपको सलाह दूंगा कि इस "प्रस्ताव" से दूरी बनाएं, जैसा कि प्रस्तुत किया गया है। मेरे लिए यह समझ में आता है कि विक्रेता अधिक राशि अग्रिम रूप से नहीं देना चाहता (प्लॉट की खरीद और विकास के खर्च के लिए)। लेकिन यह समझ में नहीं आता कि वह इसे लगभग पैरसेल विभाजन के माध्यम से और नोटरी के जरिए बिक्री करना क्यों नहीं चाहता - ज़रूर निर्माण बाध्यता के साथ। अक्सर ऐसे समझौतों में यह जुड़वां प्रावधान होते हैं: "सटीक जमीन का आकार xyz सर्वेक्षण कार्यालय द्वारा मापन के बाद पता चलेगा और इससे समझौते में प्रति वर्गमीटर की कीमत 'x' यूरो के अधिक या कम खर्च लग सकते हैं"। साथ ही विकास लागत की अनुमानित ऊंचाई पर भी चर्चा होती है और न्यूनतम एवं अधिकतम सीमाओं का उल्लेख होता है, जिसके अनुसार बाद में निर्माण क्षेत्र के विकास पर 'x' यूरो की लागत देनी पड़ती है।

इस सब के अलावा, यह एक रूसी रूलेट जैसा है। अभी हाल ही में निर्माण लागत औसतन 3% बढ़ी है; कोई नहीं जानता कि 2016/2017 में क्या होगा। केवल एक बात निश्चित है, निर्माण लागत स्थिर या कम नहीं होगी। इसलिए मेरे लिए सुरक्षा का प्रश्न भी उठता है। वर्तमान में निर्माणकर्ता (BT) कौन सी सेवा प्रदान करता है, किस BB के आधार पर, और कितने खर्चे में? मेरा मानना है कि आप न केवल 20000 यूरो खोने का जोखिम उठाते हैं (वैसे मैं इसके लिए जोर दूंगा कि यदि निर्माण न हो तो इस पैसे पर ब्याज सहित वापसी हो), बल्कि बिना जांच-पड़ताल के जोखिम भी उठा रहे हैं। मेरे लिए यह स्पष्ट रूप से बहुत अधिक जोखिम है!

शुभकामनाएँ, निर्माण विशेषज्ञ

कोई भी यूरो बिना उचित मूल्यवान एवज के नहीं। बिलकुल सरल।

आपके उत्तरों के लिए बहुत धन्यवाद। वे हमें इस भावना को मजबूत करते हैं कि हमें समझौते या अनुबंध पर हस्ताक्षर नहीं करना चाहिए और पहले तो ऐसे ही बिल्डर के साथ आगे बढ़ने की कोशिश करनी चाहिए। अगर वह अब अड़ंगा डालता है और अग्रिम भुगतान पर जोर देता है, तो यह हमारे लिए बाहर निकलने का संकेत होगा।

आपकी समझदारी के लिए बधाई - मुझे नहीं पता कि क्या हमारे पास इतनी हिम्मत होती कि सीमित जमीन के मामले में ऐसा लगभग अंतिम निर्णय ले पाते!

व्यावहारिक रूप से मैं लागत में भारी बढ़ोतरी का खतरा भी देखता हूँ, क्योंकि "खाओ या मरो" की स्थिति लगभग निश्चित रूप से आएगी।

मध्यवर्ती स्थिति: सबसे पहले तो बिल्डर के साथ काम जारी रहेगा, बिना हस्ताक्षरित समझौते ने बिल्डर के प्रतिनिधि को ज़्यादा खुश तो नहीं किया और बातचीत के दौरान वह काफी ठंडे व्यवहार में था लेकिन कम से कम उसने हस्ताक्षर पर ज़ोर नहीं दिया।
फिर भी मामले/प्रक्रिया की स्थिति अब इस प्रकार है:

[*]घर की मोटी योजना कार्य अनुबंध के संपन्न होने तक
[*]बिल्डर की प्रस्तुति के अनुसार कार्य अनुबंध जल्द से जल्द संपन्न होगा, तभी वह हमें ज़मीन का आश्वासन देगा
[*]केवल कार्य अनुबंध के संपन्न होने और निर्माण क्षेत्र के विकास के बाद ही वह हमारे साथ ज़मीन की खरीदारी का अनुबंध करेगा, कार्य अनुबंध तब तक अस्थायी रूप से अमान्य रहेगा और तभी प्रभावी होगा जब फंडिंग सुरक्षित हो जाएगी और ज़मीन खरीद अनुबंध पर हस्ताक्षर हो जाएंगे। इस तरह वह सुनिश्चित करता है कि केवल वही लोग ज़मीन खरीदेंगे जो निश्चित रूप से उसके साथ निर्माण करेंगे।

यह सही है कि यह एक तरह से "खाओ या मर जाओ" विकल्प है। एक बिल्डर-रहित ज़मीन होने पर, खरीद के बाद आप शांति से विभिन्न निर्माण कंपनियों से संपर्क कर सकते हैं जब तक कि आपको सबसे उपयुक्त ऑफर न मिल जाए। उपरोक्त स्थिति में यह विकल्प नहीं है और आप पूरी तरह से बिल्डर पर निर्भर हो जाते हैं। स्पष्ट है, वह एक भरोसेमंद छवि बनाता है, लेकिन अगर कुछ गलत हो जाता है... लागत की बात तो अलग है। ज़मीन को लाभान्वित ऑफर के कारण वह अंत में संभवतः बिना ज़मीन प्रतिबंध के मुकाबले अधिक कीमत मांग सकता है।
वर्तमान में हम अन्य निर्माण योग्य ज़मीन की तलाश कर रहे हैं, लेकिन सही विकल्प नहीं मिल रहे। ऊपर उल्लेखित ज़मीन शहर के बाहर है, लेकिन शांत और ग्रामीण क्षेत्र में है। दो विकल्प शहर के करीब, पुनर्संसाधित सैनिक छावनी के क्षेत्र में या एक चौड़ी चार-पहिया रोड के पास निर्माण क्षेत्र में हैं। दोनों आदर्श नहीं हैं। इसलिए हम अब उस असुविधाजनक स्थिति में हैं कि बिल्डर थोड़ा जल्दबाजी कर रहा है, अच्छे विकल्प उपलब्ध नहीं हैं और हम पूछ रहे हैं "हाँ या नहीं", क्या कुछ बेहतर आएगा, क्या यह सर्वोत्तम है?
इसलिए फोरम से एक छोटी सी पूछताछ: मैं उपयुक्त निर्माण के ज़मीन स्थान कैसे ढूंढूं? घूम-फिर कर ढूंढना सीमित रूप से संभव है क्योंकि हमारे दो छोटे बच्चे हैं और वे जल्दी शिकायत करते हैं जब हम शहर पार करते हैं। साथ ही हर जगह "बिक्री के लिए" का बोर्ड भी नहीं होता। पड़ोसी के खाली भूखंड पर घंटी बजाना मेरे लिए संभव नहीं है, मैं संकोची हूँ और यह अजीब लगेगा क्योंकि शायद पहले भी कई लोग ऐसा कर चुके होंगे। इंटरनेट पोर्टल अक्सर केवल बिल्डर की फ़रेब वाली पेशकश करते हैं, शानदार घरों के साथ बेहद सस्ते दाम पर, लेकिन वे ज़मीन या तो मौजूद नहीं होती या खराब होती है।
यह किसी शरारत की तरह है: हमारी इच्छा तो है लेकिन सही कुछ नहीं मिलता!