Quelles clauses doivent être incluses par l'acheteur dans le contrat d'achat d'un terrain ?

Bonjour chère communauté,

nous sommes sur le point d’acheter un terrain à un particulier et nous nous demandons quelles clauses nous devrions inclure en tant qu’acheteurs dans le contrat de vente afin de nous protéger au mieux.

Contexte :
- Construction en arrière-pays à Hambourg
- Nous achetons le terrain 2, le terrain 1 (à l’avant) est conservé par le vendeur
- Les terrains sont séparés de manière réelle
- Contrôle par le service de déminage déjà commandé et le résultat sera disponible AVANT l’achat
- Étude de sol réalisée AVANT l’achat
- Le vendeur prévoit d’inscrire une servitude et une charge foncière sur le terrain avant (1) (droit de passage et conduites)

Dans le contrat il faut prévoir :
- Nécessité de la charge foncière / servitude
- Démolition du garage sur le terrain avant. Ou cela est-il déjà couvert par la charge foncière / servitude ? Une date doit-elle être fixée ?

Éventuellement à discuter :
- Qualité / choix de la voie d’accès et du portail d’entrée (rue) + Qui supporte quelles parts des coûts et charges pour la voie d’accès sur le terrain 1 ? Recommandations ?
- Décision positive pour une demande préalable de permis de construire (pour sécuriser la constructibilité générale selon le plan d’urbanisme) ?
- Droit de préemption pour le terrain avant (au cas où il serait vendu un jour)
- Peut-on conclure un accord selon lequel nous prenons en charge les coûts de démolition du garage (et éventuellement de la maison) sur le terrain 1 et en échange le prix d’achat est réduit en conséquence (permet d’économiser la taxe d’achat). Ou cela est-il déjà considéré comme une fraude fiscale ?

De telles clauses sont-elles possibles et pertinentes ? Avez-vous d’autres recommandations pour le contrat de vente ?

Cordialement !

Toutes les dispositions sont possibles, pour lesquelles vous vous mettez d’accord conjointement avec le vendeur. Le notaire devrait vous conseiller en fonction de sa rémunération étatique – ce qu’il n’a apparemment pas encore fait, si je lis ton message.
Selon la demande et la qualité du terrain, il se peut que vous ne puissiez convenir que d’un "acheté vu et accepté". C’était en tout cas le cas il y a 1,5 ans.

1. Prise en charge des frais : il est d’usage que celui qui détient le droit de passage assume également l’entretien du chemin (voir Baugesetzbuch)
2. Décision de principe positive de construction : utilisée dans le secteur commercial. Je ne participerais en tant que vendeur que si une clause de meilleur usage est convenue dans le contrat d’achat. Autrement dit, si vous voulez construire 120 m² en réalité, mais qu’on vous accorde 160 m². En tant que vendeur, je souhaite bénéficier de cette meilleure exploitation du terrain et obtenir un supplément sur le prix d’achat. Par ailleurs, cette condition peut retarder assez longtemps le paiement du prix d’achat et crée une incertitude pour le vendeur.
3. Droit de préemption : je ne le ferais pas en tant que vendeur, car cela diminuerait la valeur de mon terrain restant du point de vue d’une banque. Si le terrain est déjà financé par le vendeur, l’accord de la banque est nécessaire ou il sera inscrit en rang subordonné = potentiellement sans valeur pour vous, car il serait annulé en cas de saisie.
4. On peut conclure un accord. Prix d’achat faible = taxe foncière d’acquisition plus basse. Mais il y a un hic, car la banque accorde alors aussi une valeur moindre au terrain. J’ai déjà vu des financements/achats entiers échouer à cause de telles constructions (le prix de la maison a été réduit par exemple via la cuisine, les placards intégrés, les accessoires, etc., à tel point que la banque a refusé de poursuivre le financement).

Comme dit, parlez avec le notaire. Et s’il vous conseille pendant des heures, le contrat d’achat ne coûtera pas plus cher. Mais au moins, vous aurez de bonnes dispositions, juridiquement solides.

Tout ce qui pourrait entraîner que vous ne puissiez pas construire comme prévu doit être inclus dans le contrat. Une demande préalable de construction plus détaillée serait en tout cas incluse chez moi. Les autres points peuvent être essayés, mais je ne les rendrais pas obligatoires.

D'après l'expérience, je recommanderais de fixer l'accès aussi précisément que possible : largeur, revêtement du sol, entretien, portail, éclairage, sonnette, boîte aux lettres, etc. La démolition également avec un rendez-vous. En ce qui concerne le droit de préemption, je ne vois aucun inconvénient, ni pour vous (excepté les coûts) ni pour le vendeur. Cela n'a aucune influence sur le nantissement chez le vendeur et si une vente aux enchères forcée devait quand même avoir lieu, vous pouvez aussi enchérir sur le dernier prix.

N'a aucune influence sur le nantissement auprès du vendeur

Seulement s'il est subordonné. Mais alors, il est presque sans valeur pour le titulaire.

Ton précédent fil de discussion sur la construction à l'arrière-pays s’est malheureusement tari, bien que de nombreuses questions restent ouvertes. Comment les as-tu résolues ? Un problème particulier est et demeure (même après tes informations légèrement optimistes provenant de l’administration), que le terrain avant ne sera, après la division, constructible que de manière très limitée. De plus : je l’ai regardé en vue aérienne et au cadastre : il n’y a pas de précédent pour ton projet dans le lotissement. C’est donc d’emblée un grand risque. En fait, il y a dans le lotissement quelques exemples de constructions très sauvages, comme je n’en ai jamais vu ailleurs (par ex. une construction importante en limite avec des maisons à l’arrière, plusieurs parcelles avec deux maisons, etc.), mais cela ne veut pas dire que tu peux faire ce que tu veux. Par ailleurs, tu as aussi laissé plusieurs anciens fils se tarir. Que sont devenus, par ex., les terrains que tu voulais acheter dans ta famille ? Je trouve toujours juste et dans l’esprit du forum de raconter comment les différents « projets » se sont terminés et pourquoi.