Utiliser un bien immobilier existant comme capital propre ?

Bonjour à tous,

une idée préoccupe actuellement ma femme et moi, et j’aimerais beaucoup avoir votre avis :

À propos de nous :
Début de la trentaine, mariés, 1 enfant, contrats de travail à durée indéterminée, revenu du ménage d’environ 5300 €, environ 2600 € de frais de subsistance (hors loyer)

Situation patrimoniale :
Nous possédons un bien immobilier locatif existant (valeur actuelle sur le marché environ 280 000 €, loyer net hors charges 700 €) avec une dette résiduelle d’environ 50 000 €. Aucun autre capital « liquide » n’est disponible.

Réflexion :
À cause de notre enfant, nous devons agrandir notre espace de vie et envisageons l’achat d’un appartement en copropriété. Nous n’avons pas encore de bien précis en tête, mais sur le marché actuel, le bien souhaité coûterait environ 500 000 € plus environ 40 000 € de frais annexes.

Financement :
Nous souhaiterions conserver l’appartement loué et l’apporter comme apport personnel pour le financement du nouvel appartement. Le problème est que, faute d’autre capital propre, nous devrions emprunter environ 540 000 €. Selon vous, est-il réaliste qu’une banque accepte un tel projet ou serions-nous obligés de vendre l’autre bien ? Nous avons du mal à évaluer le taux d’intérêt que nous pourrions obtenir avec notre profil, ce qui rend difficile l’estimation de la mensualité. Quel est votre avis sur le risque que la banque réclame des garanties supplémentaires en cas de chute du marché immobilier ? Par ailleurs, l’appartement pourrait à long terme être intégralement remboursé grâce à un héritage anticipé.

Nous vous serions très reconnaissants pour toute évaluation, conseil ou recommandation !

Je ne vois pas de gros problème ici. À mon avis, il serait judicieux, également sur le plan fiscal, de mettre en nantissement l’[ETW] et de le rembourser avec un faible amortissement. C’est un peu du jeu de chiffres et cela varie également d’une banque à l’autre. Ce montant, par exemple 150 000 euros avec un amortissement de 2 %, vous pourriez le placer comme capital propre dans votre domicile et l’amortir en conséquence de manière plus élevée. Chaque jour, des personnes concluent probablement des prêts correspondants avec des conditions bien pires. Il n’y a pas de signe visible d’un effondrement significatif du marché immobilier à l’avenir. Et tant que vous remboursez les prêts, la banque ne s’en soucie guère.

Bonjour,

vous ne mettez pas du tout d'argent de côté ? Ou bien tout a été investi dans l'[vermietete Immobilie].

Concernant le transfert vers l'[vermietete Immobilie]. C'est une idée sympa, mais si vous ne parvenez pas à expliquer clairement au fisc le lien entre l'ancien et le nouveau, cela sera refusé.

Concernant le transfert vers le bien immobilier loué. Bonne idée, mais si on n'explique pas de manière cohérente au fisc le lien entre l'ancien et le nouveau, cela sera refusé.

L'administration fiscale ne peut d'abord interdire à personne de disposer librement de son bien. On n'aurait d'ailleurs pas eu à investir autant jusqu'à présent dans cet appartement et on aurait pu garder l'argent de côté. La limite est en fait toujours fixée par l'article 42 AO, c'est-à-dire l'abus de droit dans l'aménagement fiscal. Cela n'existe toutefois que s'il n'y a aucune autre raison plausible pour cette opération - ce qui n'est pas le cas ici. L'échange entre époux est aussi courant dans ce contexte. L'un des partenaires vend sa part à l'autre, prenons encore l'exemple des 150 000 euros, et contracte pour cela une hypothèque. Pratique courante, totalement légale, et l'administration fiscale ne peut pas faire grand-chose à ce sujet.

Nous possédons un bien immobilier locatif existant (valeur marchande actuelle d’environ 280 000 €, loyer net hors charges 700 €) avec un solde restant dû d’environ 50 000 €. Il n’y a pas d’autres « capitaux propres » liquides disponibles.

Les liquidités sont ce qui peut circuler et être déplacé de A à B. L’or béton ne fait pas partie de cela.

L’administration fiscale ne peut d’abord interdire à personne de disposer librement de ses biens. On n’aurait pas non plus dû investir autant dans cet appartement jusqu’à présent et on aurait pu garder l’argent de côté. La limite est toujours formée par l’article 42 AO, c’est-à-dire l’abus de droit. Mais cela n’existe que s’il n’y a aucune autre raison compréhensible à cette opération – ce qui n’est pas le cas ici. Dans ce contexte, on aime aussi parler du soi-disant "balancement entre époux". Un partenaire vend sa part à l’autre, reprenons l’exemple de 150 000 euros, et contracte une hypothèque pour cela. Pratique courante, totalement légale, et l’administration fiscale ne peut pas faire grand-chose à ce sujet.

Cela dépend de l’utilisation de l’argent. Si tu gagnes un meilleur taux d’intérêt auprès de la banque en donnant en garantie l’appartement loué et que tu utilises cet argent pour construire ta maison privée, alors c’est également ton plaisir privé, car les coûts (intérêts d’emprunt) ne servent pas à l’acquisition, la sécurisation et la conservation des revenus.
Si tu gagnes un prêt sur l’appartement pour acquérir un autre bien immobilier qui sera loué, alors les coûts peuvent être déduits comme frais professionnels car l’argent est utilisé pour payer un bien immobilier qui génère des revenus.
Salutations