Malheureusement, cela doit être : La maison en cas de succession, protection du conjoint

Bonjour à tous.
Il convient de s’occuper tôt de ce genre de sujets, c’est pourquoi je le fais en ce moment et je rencontre quelques pièges. Quelqu’un a-t-il peut-être déjà résolu cette question pour lui-même, je serais heureux d’avoir des avis :

Cas : un couple marié achète ensemble une maison et y habite. Le mariage reste définitivement sans enfant. Les conjoints se désignent mutuellement comme héritiers uniques dans le testament de Berlin sans nomination d’héritiers ultimes (ou avec la clause selon laquelle le dernier conjoint survivant peut disposer librement de l’héritage, y compris la désignation d’un héritier ultime à sa discrétion).
Jusqu’ici tout va bien.

Malheureusement, ce n’est pas si simple, car à la mort de l’un des conjoints, la maison ne revient pas complètement au conjoint survivant. Ce sont les parents du défunt qui reçoivent au minimum la part réservataire, qui s’élève à 25 % pour les deux parents ensemble (si les deux sont encore vivants). Si la relation avec la belle-fille/le gendre, qui habite donc encore dans la maison, n’est pas au mieux, il pourrait arriver que les beaux-parents réclament la part réservataire, l’assignent en justice ou la fassent recouvrer par une vente forcée partielle.

Pour éviter cela, il y aurait deux possibilités : soit essayer par une demande de sursis de retarder le paiement, ce qui me semble une chose incertaine.
L’autre possibilité serait, par l’inscription d’un usufruit réciproque de leur vivant pour les deux conjoints, de réduire la valeur de la part réservataire autant que possible, de sorte qu’une réclamation ne provoquerait plus de difficultés financières significatives.

La valeur de l’usufruit est calculée en fonction de l’âge et de la valeur annuelle (5 %) du bien immobilier, par exemple pour une valeur de 200 000 euros et un âge du bénéficiaire de 30 à 50 ans, ce serait 10 000 * 15 (années estimées de durée restante d’utilisation selon un barème) conformément à l’article 52 de la loi sur les frais judiciaires et notariaux, soit 150 000 euros. Le bien immobilier ne vaudrait donc plus que 50 000 euros lors de la vente forcée.
Seulement 25 000 euros feraient partie de l’héritage (dans le cas de la propriété à moitié de chaque partenaire), et 25 % de la part réservataire ne représenteraient donc que la ridicule somme de 6 250 euros due aux deux parents ensemble.
Comme le décès surviendrait (longtemps) après l’inscription de l’usufruit, l’usufruit aurait un rang supérieur et ne s’éteindrait pas en cas de vente forcée par un ayant droit de la part réservataire.
Même s’il avait un rang inférieur (par exemple si la banque prêteuse devait réagir en raison de la faillite du conjoint survivant pour recouvrer le montant restant dû), le survivant aurait au moins droit à une rente d’indemnisation mensuelle. C’est ce que j’ai pu rechercher jusqu’à présent.

Je ne comprends pas tout à fait le dernier point cependant. Cela signifierait qu’il suffirait de faire inscrire un droit d’usufruit, et qu’en cas de faillite on pourrait quand même garantir des droits d’habitation et financiers comme les loyers auprès de la banque, ou une rente d’indemnisation ? Mais c’est un autre sujet.

Avez-vous déjà réfléchi à ce que vous souhaitez qu’il advienne de votre maison en cas de succession, ou peut-être aussi à la configuration « pas d’enfant, mais les parents ne doivent pas hériter non plus » ?
Tout cela en ayant à cœur que le conjoint survivant soit assuré, ne soit pas ruiné à cause de demandes financières excessives (par exemple si un des parents dépend de l’aide sociale, alors l’administration viendrait réclamer), et ne se retrouve pas à la rue ?

Juste un mot rapide : renseigne-toi sur le renoncement à la [Plichtteilverzicht]. Je ne sais pas si cela serait possible dans cette configuration.

En cas de bonne relation avec les parents, ceux-ci peuvent renoncer assez facilement à leur [Pflichtteil]. Sinon, je ne travaillerais pas avec un [Nießbrauch], mais avec un [Wohnrecht], afin de pouvoir rester dans l'appartement. Cela réduit la valeur du bien immobilier en cas de doute aussi près de zéro.

En usufruit, on peut aussi rester dans l'appartement mais on possède en plus d'autres droits, par exemple on peut louer la maison et garder les revenus locatifs. Ce ne serait pas le cas avec un droit d'habitation, c’est-à-dire que si on entre en maison de retraite, donc qu’on n’habite plus là, c’est fini.

Avec une bonne relation, cela ne poserait pas de problème. Mais on ne peut pas forcément compter là-dessus. Les beaux-parents pourraient par exemple penser que le conjoint survivant doit rendre la maison et s’acheter à la place un petit appartement avec le produit de la vente. Il resterait bien sûr la possibilité de demander un report de paiement, mais même là il y a au moins le risque qu’en pesant les intérêts, la maison doive être vendue si les héritiers ont eux-mêmes besoin d’argent.
Ce n’est pas si simple.

En cas de droit d’habitation, ce ne serait pas le cas, c’est-à-dire que si l’on entre par exemple en maison de retraite, ne résidant donc plus là, c’en est fini.

C’est vrai, mais si tu deviens une personne nécessitant des soins, veux-tu alors garder la maison et la louer ou as-tu peut-être tout à fait d’autres « problèmes » ? Je suis content de pouvoir vendre la maison.

Une question pour toi : que veux-tu exactement et pourquoi ? Peut-être y aura-t-il alors de meilleurs conseils.

Le bien immobilier ne vaudrait alors plus que 50 000 euros en cas de vente aux enchères forcée.

Mais seulement si la banque est subordonnée. Si vous avez un financement sur le bien immobilier, un droit (qu’il s’agisse d’usufruit ou de droit d’habitation) sera uniquement subordonné, donc ne modifiera pas la valeur de l’objet dans la vente aux enchères, car il sera supprimé pour l’adjudicataire.

Droit d'habitation à vie. Ensuite, ils peuvent essayer de le céder.