Planification complexe du terrain : Garage + entrée vers le sud-ouest ou le nord-est ?

24.02.2019 10:05:41

Oui, super ! - je ne m'y attendais pas du tout, je pensais qu'ils étaient déjà terminés et secrets.

Comme mentionné au début, nous avons jusqu'à présent seulement planifié avec la "Variante 1". Entre-temps, la "Variante 2" nous plaît de plus en plus, donc nous allons planifier en ce sens. Dans deux semaines, nous avons le premier rendez-vous avec l'architecte. Dès qu'il y aura des premières esquisses, je les publierai volontiers ici.

130 m² pour la surface du terrain de la maison, le garage et les voies d'accès ne seraient pas énormes.

Partant de la définition du plan au sol dans 3(4) du plan d'urbanisme en liaison avec §19(4) de l'ordonnance sur l'utilisation du sol, cela pourrait vraiment être juste.

130 m² seraient effectivement très justes. Mais il y a aussi un coefficient d'occupation du sol = 0,4 sur le plan. Je peux donc partir de ce principe ? Un plan d'urbanisme peut-il être aggravé après la publication de la version définitive, c'est-à-dire par exemple que le coefficient d'occupation du sol = 0,4 soit retiré, de sorte qu'il ne reste que le plan au sol = 130 ?

Oui, mais un plan d'urbanisme est en quelque sorte une loi communale, et de telles insuffisances sont à mon avis intolérables.

Un plan d'urbanisme n'est-il pas élaboré par des professionnels ? Si ta déclaration est correcte, le plan d'urbanisme est-il alors invalide sous cette forme ou peut-on choisir la "variante la plus favorable" ?

24.02.2019 16:15:13

Mais peut-être que je suis le seul à voir des problèmes avec mon regard de géomètre pointilleux qui n’existent pas.

Que les géomètres regardent avec précision, c’est très bien ainsi, sinon on pourrait directement commander une estimation grossière.

Dans deux semaines nous avons le premier rendez-vous avec l’architecte. Quand il y aura des premiers croquis, je les mettrai volontiers ici.

Ah, un architecte en plus – ça devient de plus en plus merveilleux. Maintenant, adoucis-moi ce dimanche et dis que le gars doit sérieusement faire une première esquisse et non recopier une maison de simulation freeware apportée avec lui.

Un plan d’urbanisme peut-il être défavorablement modifié après la publication de la version exécutoire, par exemple en retirant le coefficient d’emprise au sol = 0,4, de sorte qu’il ne reste que la surface au sol = 130 ?

Les versions ultérieures peuvent toujours être négativement différentes si nécessaire, mais des interprétations défavorables des règles existantes ne seraient pas légales.

Ici, les indications sont vraiment étonnamment peu claires. L’interprétation « 0,4, dans le pire des cas 130 m² » serait agréable – mais je ne vois aucun indice que ce soit l’intention.

Un plan d’urbanisme n’est-il pas élaboré par des experts ? Si ta déclaration est correcte, le plan d’urbanisme dans cette forme est-il invalide ou peut-on choisir la « variante la plus favorable » ?

Non, je ne vois pas du tout de droit de choix. Ces plans sont élaborés par des experts, mais il y a plusieurs niveaux de qualité. De plus en plus, on fait appel à des bureaux d’études externes et ceux-ci recourent parfois aussi à des étudiants en alternance – cela se remarque souvent aux hauteurs d’égout qui ne « fonctionnent » en terrain en pente que d’un seul côté de la rue et à d’autres détails similaires. Derrière cette règle du coefficient d’emprise au sol – surface au sol se cache probablement plutôt une idée qui malheureusement n’a pas été expliquée (et comme le suspecte, elle a aussi probablement été mal évaluée à l’aune de la norme en vigueur).

24.02.2019 20:24:53

Alors je peux quand même partir de ce principe ?

C’est justement la question.
Je maintiens que les prescriptions sont confuses et inadmissibles, mais je pense que tu les as comprises comme les auteurs du plan le souhaitent. Surface au sol pour les installations principales, auxquelles appartiennent aussi les jardins d’hiver, terrasses et balcons, et coefficient d’occupation des sols (COS) pour tout, y compris les dépassements autorisés selon l’article 19 (4) de l’ordonnance sur l’utilisation des sols. Ainsi, ta planification actuelle ne devrait pas poser de problème.

Un plan d’aménagement peut-il être détérioré après la publication de la version juridiquement contraignante, par exemple en supprimant le coefficient d’occupation des sols = 0,4, de sorte qu’il ne reste que la surface au sol = 130 ?

Uniquement par une modification officielle, c’est-à-dire décision de modification du conseil municipal, mise à disposition, participation des citoyens, adoption du règlement. C’est très complexe, donc très impopulaire, donc peu probable. À moins que quelqu’un conteste le plan d’aménagement. Si un tribunal constate des défauts majeurs, le plan pourrait être annulé.

Je suis maintenant d’avis que je vois des problèmes qui n’en sont pas.

08.10.2019 10:47:45

Bonjour à tous,

nous suivons déjà le forum depuis un certain temps, maintenant c’est enfin à notre tour Nous sommes au début de la planification de notre maison et nous nous sommes déjà un peu embrouillés avec les plans de base. Nous avons disposé le garage et la maison comme proposé dans le plan d’aménagement. Maintenant, nous ne sommes plus sûrs que cette disposition convienne bien au terrain. Nous repartons donc à zéro et réfléchissons d’abord à l’endroit optimal pour placer le garage et l’entrée, puis nous continuerons avec le plan de base.
(Dans les semaines à venir, nous avons un rendez-vous chez l’architecte, mais d’ici là, nous aimerions déjà prendre une décision concernant l’emplacement du garage et de l’entrée. Dès que nous aurons les premiers plans de la maison, nous aimerions aussi les discuter ici dans le forum. Ensuite, je remplirai également le questionnaire.)

À propos de notre projet de construction :
- Terrain : 500 m², environ 24 m x 20 m (zone résidentielle neuve, terrain plat) voir plan d’aménagement
- Maison individuelle avec 2 étages + sous-sol
- Dimensions extérieures environ 9 x 11,5 m (la longueur doit être selon le plan d’aménagement 25 % plus grande que la largeur)
- Le garage doit être situé dans la zone constructible, à au moins 5 m et au maximum 7 m de la rue, seuls les toits plats ou mono-pente sont autorisés

Voici notre question :
Comment organiseriez-vous la maison et le garage sur le terrain pour exploiter au mieux cette surface très limitée ?

Le plan d’aménagement propose la disposition maison-garage « Variante 1 ». C’est-à-dire que le garage double se trouve au sud-ouest du terrain, et l’entrée serait donc placée à l’ouest. Telle était notre réflexion jusqu’à présent.

Avantages de la Variante 1 :
- Garage double possible
- Derrière le garage, place pour le stockage du bois, abri de jardin, poubelles
- La maison peut être avancée jusqu’à 3 m de la limite nord du terrain

Inconvénients de la Variante 1 :
- Une grande partie du jardin (déjà très petit) est pavée par le garage, l’allée et le chemin
- Jardin utilisable (pour balançoire, trampoline, potager, etc.) presque inexistant
- Le chemin du garage à la maison n’est pas couvert
- Le garage est situé dans la partie agréable du terrain
- La bande verte au nord et à l’est de la maison (zone tampon) ne sera probablement jamais utilisée
- Le passage entre le garage et la maison n’est pas très esthétique

Notre nouvelle réflexion est la Variante 2 : au lieu d’un garage double, nous construirions un garage simple confortable (environ 3,5 – 4 m de large) au nord en limite de propriété. L’entrée serait alors du côté est.

Avantages de la Variante 2 :
- Au sud et à l’ouest, il reste un petit jardin bien utilisable
- Orientation du séjour vers le sud-ouest
- Chemin court, éventuellement couvert, entre le garage et l’entrée de la maison

Inconvénients de la Variante 2 :
- Un seul garage possible
- Où mettre les vélos, poubelles, bois de chauffage ?
- Escalier / hall du rez-de-chaussée mal éclairé car le garage est contre le mur nord de la maison ?

Nous sommes maintenant très curieux d’avoir d’autres avis. Peut-être y a-t-il d’autres aspects que nous n’avons pas encore pris en compte ?

Merci d’avance pour vos efforts !

Salut,
Je suis aussi tombé sur ton post car chez nous la situation est presque la même.
Puis-je demander si/comment vous avez finalement réglé la largeur du garage et l’espace derrière celui-ci ?

Merci beaucoup !

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