Configuration du terrain : excavation, étage complet, appartement annexe

Bonjour à tous,

ma copine et moi sommes au début de la planification d’une construction de maison. Malheureusement, sans terrain, on ne peut pas planifier le monde, car beaucoup de choses en dépendent.

Nous avons maintenant trouvé un terrain qui nous plaît beaucoup à tous les deux. Il se trouve à l’intérieur d’un virage, sans trottoir et pas loin du centre dans un lotissement neuf [Erschlossen 1998, ist es dann noch Neubau?] et avec 1068 mètres carrés, il est très bien dimensionné.

J’ai ici deux questions et si j’ai bien compris ces points, alors ce terrain est malheureusement déjà exclu pour nous.

Pour résumer notre projet de construction : on dit, autant que j’ai compris, villa urbaine pour notre maison de rêve, et nous voulons un rez-de-chaussée, un étage sans mur rampant et un sous-sol. Le terrain est presque plat, mais il descend d’environ 1,50 mètre à l’arrière et se termine sur la rue. Comme nous planifions déjà pour plus tard, nous voulons construire un appartement indépendant dans le sous-sol, qui doit être orienté vers ce côté en pente. La côté nord de la maison serait alors ouverte de bas en haut et on aurait vu de bas en haut appartement indépendant (derrière le sous-sol), rez-de-chaussée et étage. Le rez-de-chaussée doit être de plain-pied sur la partie haute du terrain.

J’ai maintenant demandé à recevoir le plan d’aménagement et j’ai ici 2 points qui, selon moi, excluent ce terrain pour notre projet de construction :

1. Nombre maximal d’étages : 2
2. Les excavations et remblaiements du terrain d’origine sont autorisés jusqu’à une hauteur maximale de 1,0 m.

Ai-je raison dans mon hypothèse ? L’appartement indépendant compte-t-il alors comme un étage complet et serions-nous donc à 3 ? Le mètre que je peux enlever commence-t-il à partir du point où je pose la pelle mécanique ou se réfère-t-il au point le plus haut ou le plus bas du terrain ?

L’autre question que je me pose est la suivante : peut-on obtenir une autorisation spéciale ici ? Je pense que la ville veut se débarrasser de ces terrains, car ils existent déjà depuis 18 ans et il y a encore beaucoup de terrains disponibles ici (probablement pour cette raison). Le prix est également imbattable et pour ma copine et moi, ce sont 2 km de plus pour aller au travail ou au supermarché ou quelque chose de similaire. Comme nous avons tous les deux une voiture, cela ne pose pas de problème.

Cordialement et merci d’avance
Martin

Peut-être deux images pour une meilleure vue. J'ai dessiné la maison et le garage, ce n'est pas exactement à la taille réelle.

Est-ce que l’appartement en annexe compte comme un étage complet et nous serions alors à 3 ?

est écrit dans le règlement de construction bavarois

Article 83
(7) Dans la mesure où l’article 20, paragraphe 1 de l’ordonnance sur l’utilisation des sols fait référence au droit régional pour la définition de l’étage complet,
l’article 2, paragraphe 5 dans la version en vigueur jusqu’au 31 décembre 2007, s’applique à cet égard.

donc la version de 1998

Article 2
(5)
1. Les étages complets sont des étages situés entièrement au-dessus de la surface naturelle ou fixée du terrain
et qui présentent sur au moins deux tiers de leur surface au sol une hauteur d’au moins 2,30 m.
2. Sont considérés comme étages complets les sous-sols dont le dessous du plafond est en moyenne situé à au moins
1,20 m au-dessus de la surface naturelle ou fixée du terrain.

Avec le profil de terrain décrit, ta planification devrait pouvoir être réalisée sans problème en deux étages par un architecte.

Le mètre que je peux enlever compte-t-il à partir du point où je place l’excavatrice ou bien se réfère-t-il au point le plus haut ou le plus bas du terrain ?

à partir du point où tu places l’excavatrice

L’autre question que je me pose est la suivante : peut-on obtenir une dérogation exceptionnelle ici ?

à mon avis, ce n’est pas nécessaire, sinon demander à l’autorité compétente de délivrance des permis de construire, de préférence bien préparé avec des photos de maisons similaires, du terrain constructible, des constructions voisines et une intégration à l’échelle de ton projet sur la carte cadastrale

C'est-à-dire qu'il pourrait y avoir une chance que nous obtenions l'autorisation ?

Bonjour Martin,

oui, cela semble ainsi - mais on ne peut pas juger cela de manière définitive sans plans, photos, relevés locaux, etc., il faut examiner cela au cas par cas.

Cordialement
Dirk Grafe

Tout est clair, nous espérons que cela fonctionnera. Le terrain lui-même nous plaît beaucoup et l'emplacement aussi. Très calme et nous connaissons par hasard le voisin direct.