Division de propriété au garage, conseils nécessaires

Bonjour à tous !

Je dois commencer par expliquer un peu, car j'ai besoin de vos conseils experts concernant la division de notre terrain.

Nous allons construire à côté de la maison de mes beaux-parents. Entre celle-ci (bâtiment gauche) et notre terrain constructible se trouve un garage (L/P/H : 6m/11,71m/environ 3,10m), qui possède deux fenêtres du côté du terrain constructible.

Il y a environ 2 ans, mes beaux-parents ont fait mesurer et diviser le terrain pour le transférer à ma femme. La nouvelle limite devait passer exactement le long du garage. Cependant, le géomètre a indiqué que ce n’était pas possible, car le garage est trop long et trop haut pour une limite contiguë directe, et il possède en plus des fenêtres. Les beaux-parents ont donc accepté une division de la limite à 3 m du garage. Malheureusement, cela a été fait sans notre accord (on voulait sans doute nous surprendre).

Nous disposons d’un permis de construire pour une construction neuve en extension de la maison des beaux-parents. La limite du terrain passe actuellement en plein milieu de notre chambre. Cela a été résolu par une servitude d’union.

L’obtention du permis de construire a été très compliquée pour d’autres raisons. Au service urbanisme, on nous a fait comprendre que le processus deviendrait énormément plus complexe si nous abordions aussi la question de la division du terrain le long du garage. Pour des raisons de délai, nous avons donc enregistré la servitude d’union.

Nous avons maintenant déposé la demande de division le long du garage (après consultation et approbation orale du chargé de dossier). Le service urbanisme a toutefois refusé, estimant que le garage est trop grand et constituerait donc une construction en limite non autorisée.

Le géomètre veut maintenant refaire mesurer le terrain constructible (il n’aurait apparemment pas pris de mesures en hauteur lors de la division) et élaborer un plan de situation avec la maison prévue. Ce document serait ensuite soumis à nouveau. Selon lui, c’est la seule solution restante.

Je n’arrive pas encore à y croire. Des maisons mitoyennes sont bien construites sur un terrain divisé et les parcelles séparées.

Quelqu’un aurait-il une idée ici ?

Malheureusement, je ne peux pas beaucoup contribuer à la solution, il y a d'autres personnes qui ont plus d'expérience.
Mais même si on ne voit pas grand-chose, le design du nouveau bâtiment promet au moins quelque chose d'intéressant. Seulement, c'est plutôt sous-optimal au niveau énergétique. Mais on ne peut pas toujours tout avoir.

Je suis d'accord avec toi. Sur le plan énergétique, la structure du bâtiment n'est bien sûr pas comparable à un plan classique. C'est d'ailleurs l'une des raisons pour lesquelles nous construisons neuf.

Nous avons maintenant déposé la demande de division pour le garage (après consultation et accord oral du responsable du dossier). Cependant, le service d’urbanisme a refusé car le garage est trop grand et constitue ainsi une construction sur limite non autorisée.

Le géomètre souhaite maintenant mesurer à nouveau le terrain à bâtir (il n’a apparemment pas mesuré les hauteurs lors de la division cadastrale) et établir un plan d’implantation avec la maison prévue. Ce plan serait ensuite à présenter de nouveau. Selon lui, c’est la seule possibilité restante.

Je n’aime pas encore y croire. On construit aussi des maisons jumelées sur un terrain et les terrains sont partagés.

Bonjour Georg,

d’après ce que je comprends de tes explications et descriptions, une nouvelle mesure ne vous avancerait pas de manière décisive.

Le fait est, si je te comprends bien : vous avez un permis de construire parce que vous avez obtenu une servitude d’union.

Avec cette servitude d’union (que certains services délivrent très rarement, surtout dans le privé), les deux terrains sont reliés juridiquement du point de vue du droit de la construction. Votre service d’urbanisme l’interprète manifestement comme une condition permettant de délivrer le permis de construire.

[D]’autres[/D] services d’urbanisme font uniquement des servitudes d’union [D]liées au projet[/D], en raison de mauvaises expériences avec les servitudes d’union, et sécurisent [D]en plus[/D] des défauts spécifiques par des servitudes spécifiques adaptées au cas par cas.

Je ne lis pas cela dans ton message, donc je suppose que votre service d’urbanisme adopte une approche plutôt pragmatique.

Le but d’une nouvelle mesure devrait être d’améliorer la situation du terrain. Pour cela, il faudrait que la servitude d’union disparaisse. Ce qui est contrecarré par :

1. La hauteur du garage de 3,10 m devrait être « retaillée » à 3 m, sinon il y a une servitude des distances de construction dans la zone où se trouve actuellement ton salon : => critère éliminatoire
2. La longueur du garage de plus de 9 m est sécurisée par une servitude comme visible sur le plan
3. La construction sur la limite de ton salon n’est possible que par une servitude sur le terrain des beaux-parents, si la servitude d’union doit être supprimée. Dans cette servitude devrait alors se trouver le garage, qui ne devrait cependant pas dépasser 3 m de hauteur.

Vous échangez donc la situation actuelle de la limite avec servitude d’union contre une nouvelle situation de limite avec servitude des distances pour le garage, une autre servitude de distance pour ta construction neuve sur le terrain des parents (ou bien la servitude d’union reste en place) et payez de nouveau des frais de mesure.

La question que tu dois te poser est donc de savoir si ces frais de mesure valent la correction du défaut de la limite actuelle.

Personnellement, je serais sceptique, car vous avez un permis de construire. Certes, votre situation de limite « en plein milieu du salon » n’est pas idéale, mais elle n’a qu’une importance secondaire du point de vue du droit de la construction, du fait de la servitude d’union. Selon moi, une nouvelle mesure ne conduira pas à une amélioration réglementaire, mais simplement à une situation [D]différente[/D], aussi bonne ou mauvaise, qui n’apporte aucun avantage à ta construction neuve. La banque regardera peut-être deux fois car elle est partiellement construite sur le terrain des beaux-parents, mais cela passe aussi.

Ou autrement dit : il y a des rangées entières de maîtres d’ouvrage qui, dans des cas similaires, ne reçoivent pas de servitude d’union et doivent donc passer par une mesure individuelle avec servitudes [D] - sinon ils n’obtiendraient pas de permis de construire.

Pour toi/vous, ce n’est donc pas une situation « obligatoire », mais une situation « possible » à mon avis.

Tu dois toi-même chiffrer la plus-value ou la moins-value actuelle.

Seule une vente de la maison parentale rendrait la situation actuelle éventuellement étrange pour certains intéressés. L’autre variante - autant que je puisse juger d’ici - ne mène pas non plus à l’objectif sans servitude(s) (d’union), sauf si un jour on démolit complètement le garage et qu’on établit la limite à 3 m de ta façade ouest (!) entre les deux maisons - donc décalée de nouveau de 3 m par rapport à la variante maintenant prévue. Quel que soit le scénario, sans « bleu », comme tu l’imagines avec la référence à une maison jumelée, cela ne fonctionnera pas. Ton cas est vraiment un peu différent.

N’hésite pas à appeler si tu as des questions, même si le collègue de Hennef devrait aussi pouvoir tout répondre.

Cordialement
Dirk Grafe

Bonjour Dirk,
merci beaucoup pour la réponse détaillée à ma question !!!

Il y a plusieurs raisons pour lesquelles nous voulons déplacer la limite. D'une part, notre situation de financement s'améliore, et la belle-mère ne doit pas être engagée dans cette responsabilité. D'autre part, cela permet de clarifier proprement les rapports de propriété au sein de la famille.
Ton collègue d’emploi est arrivé aujourd’hui à la conclusion suivante auprès du service d’urbanisme : il intègre la nouvelle construction dans son plan d’implantation pour une nouvelle soumission. Deux servitudes d'espaces tampons seront inscrites. Exactement comme tu l’avais écrit. La situation semble donc tendre vers une conclusion assez bonne.

Tu as écrit ci-dessus, démolir le garage et tracer la limite au milieu. Par simple curiosité : cette solution serait-elle théoriquement également possible si le garage restait en place ? Ou faudrait-il alors aussi construire un mur intérieur le long de la limite ?

Fondamentalement oui, il faudrait alors construire un mur coupe-feu au centre du double garage, de sorte que chaque garage individuel soit indépendant. Vous auriez alors effectivement la situation standard comme pour une construction "normale" de deux maisons individuelles avec un garage mitoyen respectif.

Mais comme le(s) garage(s) fait/font chacun plus de 9 m de long, vous devriez quand même vous accorder mutuellement une charge foncière, donc cela entraînerait au moins 2 charges foncières.

Cela dit, une idée vient de me traverser l’esprit, qui pourrait vous aider ...

Cordialement
Dirk Grafe