Maison individuelle avec appartement annexe non déclaré

Je comprends que le cas d'utilisation « Appartement annexe dans un logement principal » soit simplement peu pratique selon les normes actuelles et que l'on ne veuille certainement pas avoir son locataire qui se promène dans la cage d'escalier de son propre logement - toutefois, nous ne louerions qu'à mes parents

Je vois bien un « appartement annexe » indépendant, mais ce n’est malheureusement plus votre logement. Par conséquent, ce n’est pas réalisable. De plus, les 23 m² sont trop petits, cela devrait être au moins 25 m².
Je vois plutôt ici une sous-location, qui, à ma connaissance, n’est pas déductible fiscalement.

Qui utilise ou loue finalement un appartement annexe et s’il n’est utilisé que le week-end ou quatre fois par an, cela n’a pas d’importance pour la définition.

Nous avons calculé le cashflow sur toute la durée du prêt et cela nous paraît rentable.

En fait, ce qui m’intéressait, ce n’était pas le cashflow, mais plutôt de savoir si l’amortissement pour la partie louée du bâtiment et les charges d’intérêts dépassent durablement les revenus. Sinon, tu paierais des impôts maintenant ou peut-être un peu plus tard. Il serait alors plus judicieux que tes parents te donnent l’argent en cadeau plutôt que de te le verser sous forme de loyer. On peut aussi laisser ses parents dormir gratuitement dans la chambre d’amis.

Nous souhaitons vivre là-bas pendant 25 ans (si rien ne vient contrecarrer cela). Il ne serait donc pas grave que les coûts proches de l’acquisition liés à l’appartement annexe dépassent 15% et ne soient donc pas déductibles directement. Parles-tu de cet aspect ou d’autre chose ?

Oui, en partie.
De plus :
En cas de vente d’un bien non occupé par le propriétaire, tu dois imposer la plus-value spéculative (prix de vente moins frais de vente) diminuée (des coûts d’acquisition + frais annexes d’acquisition + coûts de modernisation activés), si tu vends le bien dans les 10 ans.
Les biens occupés par leur propriétaire pendant au moins 2 ans sont exclus de cette règle. Cela concernerait donc chez toi la partie louée.
Avec 25 ans, ce n’est pas un problème.

Comme l’a justement remarqué 11ant, ce serait assez spécial de parvenir, malgré une modernisation/rénovation, à une affectation fiscale de manière à rester en dessous des 15% durant les trois premières années. Mais il serait alors vraiment la grande classe d’obtenir une durée d’utilisation résiduelle de l’appartement annexe d’environ 20 ou 25 ans (ou disons : pour la durée effective du prêt lié à l’appartement annexe ;-) ).

À ma connaissance, une durée d’utilisation résiduelle réduite avec une hausse simultanée du taux d’amortissement n’existe pas pour l’amortissement des immeubles, exception faite des monuments historiques. Si je me souviens bien du texte de loi du §7 de la loi sur l’impôt sur le revenu, il y a des taux fixes de 2 % ou 2,5 % pour les immeubles construits avant le 01.01.1925, mais pas de durée d’utilisation.
Si l’on achète maintenant et qu’on change ensuite l’usage, la durée d’utilisation résiduelle diminuerait selon moi, mais le taux resterait le même.
Cependant, comme je ne travaille plus depuis longtemps dans le conseil fiscal et que je ne prépare plus de déclarations d’impôt sur le revenu, ce n’est plus que du savoir amateur amélioré. Merci donc de vérifier toi-même ou de consulter un conseiller fiscal pour une sécurité juridique.

Oui, merci pour la contribution ! Certains reçoivent une grosse somme d’argent gratuitement, nous recevons un loyer pour la résidence secondaire et monétisons ainsi un espace que nous n’utiliserions pas pendant les 5 à 10 prochaines années. Nous ne voulons d’ailleurs pas en tirer le moindre centime (c’est pourquoi nous avons mis prudemment 70 % au lieu de 66 %. Heureusement, la ville est assez grande pour offrir un calculateur officiel des loyers, donc je m’attends à peu de problèmes avec l’administration fiscale (en espérant ;-) ).

Je ne veux pas te décourager, mais simplement te montrer à nouveau les coûts/bénéfices/risques.
Tu sembles bien familiarisé avec la majorité des problématiques fiscales.

Je vois bien un « appartement annexe » fermé, mais ce n’est malheureusement plus votre .appartement. Donc pas réalisable. De plus, les 23 m² sont trop petits, il faudrait probablement un minimum de 25 m².
Je vois plutôt ici une sous-location, qui, à ma connaissance, n’est pas déductible fiscalement.

Peu importe qui utilise ou loue finalement un appartement annexe et s’il est utilisé seulement le week-end ou 4 fois par an, cela ne change rien à la définition.

Il faut distinguer ici différents textes de loi. Ce n’est pas parce qu’une loi dit quelque chose que cela vaut pour une autre loi. Sauf si elle renvoie au paragraphe.
Je ne me souviens pas qu’il y ait une règle de 25 m² dans la loi sur l’impôt sur le revenu.
Ici, il s’agit de l’intention de réaliser des revenus. (Excédent durable des recettes moins les dépenses.)
Et cela vaut éventuellement aussi pour une sous-location.

Loi sur l’impôt sur le revenu (Loi sur l’impôt sur le revenu)
§ 21

(1) 1Revenus provenant de la location et du fermage sont
1.
Revenus provenant de la location et du fermage de biens immobiliers, en particulier de terrains, bâtiments, parties de bâtiments, navires inscrits dans un registre naval, et droits soumis aux dispositions du droit civil relatives aux terrains (par exemple, droit emphytéotique, droit d’exploitation minière);
....
....
(2) 1Si la contrepartie pour la mise à disposition d’un logement à des fins d’habitation est inférieure à 50 % du loyer de marché local habituel, la mise à disposition doit être divisée en une partie onéreuse et une partie gratuite. 2Si, dans le cadre d’une location de logement à durée indéterminée, la contrepartie est au moins égale à 66 % du loyer local habituel, la location est considérée comme onéreuse.
(3) Les revenus des types désignés aux alinéas 1 et 2 sont à rajouter aux revenus d’autres catégories de revenus, dans la mesure où ils appartiennent à celles-ci.

Je ne me souviens pas qu'il existe une règle de 25m² dans la loi sur l'impôt sur le revenu.

Non, il n'y en a pas non plus. C'est pourquoi les appartements étudiants sont souvent plus petits.

Ici, c’est la volonté de réaliser un revenu qui compte. (Excédent durable des revenus moins les dépenses.)

C’est précisément là, selon moi, que se trouve le problème. L’administration fiscale vérifie si elle existe. Selon les dires de l’auteur du sujet, ce n’est probablement pas le cas.

Cela mis à part, avec 10 % de la surface, le rendement est de toute façon marginal.

À mon avis, les coûts de crédit ne sont pas répartis. Ils s’élèvent au montant total de la maison. Une répartition des coûts pour chaque unité d’habitation doit être examinée par un conseiller fiscal.

À mon avis, les coûts du crédit ne sont pas partagés. Ils s'élèvent à la somme totale de la maison. Une répartition des coûts sur chaque unité d'habitation

.. est acceptée par chaque FA. En règle générale, selon des parts proportionnelles par rapport à la surface habitable. J'ai également déjà eu l'expérience négative que, même avec deux crédits déclarés différemment pour une maison bifamiliale, cela n'intéressait pas le FA. Ils considèrent les deux prêts ensemble, calculent la quote-part, et c'est tout.